楼市大消息 事关各城市 住建部最新通知 城中村改造行业市场机遇分析报告

• 李波 2024年2月28日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1135 73
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近日，住房和城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。各地要科学编制规划，认真组织实施，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构

近日，住房和城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。各地要科学编制规划，认真组织实施，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

住房和城乡建设部表示，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。

按照要求，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。

要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以适当方式向社会公布当年住房发展年度计划有关情况。

完成改造的老旧小区，少有楼栋外立面整体翻新、小区内大面积种草种树等“外观改造”，更多是解决路不平、房顶漏、下水堵、停车难、隐患多等居民生活中遇到的难题。

“相较于老旧小区‘面子新’，我们更注重‘里子实’。”洪山区和平街道新绿美地社区居委会党委书记李雅琴说，确定纳入改造的老旧小区名单后，社区就和参建单位、小区物业围绕“怎么改，改哪些”来走访群众、搜集意见，项目方案公示确定后再启动改造，“真正让老旧小区改造，改在居民最需要的地方”。

在位于武汉市洪山区中铁花园社区的忠诚花苑小区，小区业主张天政和其他居民一起清理屋檐下的冰柱，避免砸伤行人。“这儿是武汉市首批商品房小区，当时楼顶装饰的琉璃瓦松动脱落隐患大，还有电动车停不下、充电难等问题。”张天政说，这些大家长期反映的问题在老旧小区改造中都得到了解决。

为确保城中村改造行业数据精准性以及内容的可参考价值，我们研究团队通过上市公司年报、厂家调研、经销商座谈、专家验证等多渠道开展数据采集工作，并对数据进行多维度分析，以求深度剖析行业各个领域，使从业者能够从多种维度、多个侧面综合了解城中村改造行业的发展态势，创新前沿热点，进而赋能城中村改造从业者抢跑转型赛道。

2021年“十四五”规划首次提出了城市更新[1]行动，城中村改造是本轮城市更新的重要组成部分。2021年3月，我国明确了“十四五”时期的城市更新目标：“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造;基本完成大城市老旧厂区改造;改造一批大型老旧街区;因地制宜改造一批城中村。”

城中村指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”，也泛指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

2023年4月28日，中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，进一步细化了具体工作要求。

一方面，据住建部，目前广州市城中村面积占广州的1/10，其中常住人口占全市常住人口的35%左右;2017年北京有城中村952个，常住人口370万(占全市2194万常住人口的17%);2015年郑州中心城区建成区共有124个行政村，村民人口约30万(占全市957万常住人口的3.1%);2020年，哈尔滨市确认中心城区共有77片城中村，涉及土地面积184平方公里(占全市的1.8%)。

因此，一个城市人口数量越多，城市发展过程中遗留的待改造城中村占比通常越高，城中村改造可以为特大超大城市区域高质量发展更好地赋能。

另一方面，根据“七普”数据，我国城镇人均住房建筑面积为38.6平方米，而《2021年农民工监测调查报告》显示2021年我国进城农民工人均居住面积仅为21.7平方米，“新市民”居住问题较为突出。尤其是一二线城市的房价较高，通过“新市民”购房改善居住条件面临较大困难。

城中村改造行业市场机遇分析

城中村改造的本质是重新开发利用利用率低的土地，产生增值收益，使得原住居民等获得更合理的价值分配。早在10年前，十八届三中全会就提出集体建设用地与国有土地要“同等入市、同权同价”。

目前我国居民拥有的国有土地上建造的房屋可以交易，而农民在集体土地上建造的房屋则仍然不能交易(只能与本村村民交易)。

房产不能“同等入市、同权同价”，这是农民财产性收入低的重要原因。2020年12月，习近平总书记在全国农村工作会议上指出，“今后十五年是破除城乡二元结构、健全城乡融合发展体制机制的窗口期”。“城中村改造”可以充分利用农村建设用地，逐渐破除城乡二元结构，让农民财富倍增，是新型城镇化进程的重要一环。

例如，2023年3月23日广州出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》(简称“做地10条”)，放弃了土地开发一二级联动的城市更新模式，除重点城市更新片区还可以豁免采用土地开发一二级联动外，其他地区可采取做地+土储的城市更新模式，即一级开发后土地必须收储，进行招拍挂之后才能进入二级开发。并且，做地主体限定在越秀集团、广州建筑、广州地铁等全资国企。

改造方式方面，城中村改造涉及农村集体用地和房屋，可选择拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，强调要把城中村改造与保障性住房建设结合好。棚改则多通过大规模拆除新建改造国有建设用地上的危旧住房、破房烂院等。

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