房地产行业运营分析

全国房地产市场价格走势

据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年全国百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，较2023年扩大2.41个百分点。2024年以来，受改善型楼盘入市带动，百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，去年12月百城新建住宅均价为16654元/平方米，环比上涨0.37%。

二手房方面，2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月，去年9月底新政后核心城市价格有所趋稳，去年11月和12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨，结束百城二手房价格连续7个月全跌的局面，其中成都、深圳二手房价格连续2个月上涨。

从成交来看，据克而瑞统计数据，2024年重点30城一二手房总成交面积预计达到3.7亿平方米，较2023年微降8%。其中，二手房成交量持续增长但增幅放缓;新房成交量稳中有降，降幅收窄至24%。

2025年房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。

新房价格同比涨幅扩大

中指研究院数据显示，2024年12月，百城新建住宅平均价格为16654元/平方米，价格环比结构性上涨0.37%;受部分优质改善楼盘入市影响，全年则同比累计结构性上涨2.68%，较2023年扩大2.41个百分点。其中，一线和二线城市新房价格同比分别上涨5.82%和1.87%。

全国房地产开发投资情况

(1)房地产开发投资

2024年1—11月份，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%(按可比口径计算，详见附注6);其中，住宅投资71190亿元，下降10.5%。

(2)房地产新开工面积

2024年1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积726014万平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积508389万平方米，下降13.1%。

(3)房地产土地开发面积

2024年1—11月份，房屋新开工面积67308万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积48989万平方米，下降23.1%。房屋竣工面积48152万平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面积35197万平方米，下降26.0%。

全国房地产市场销售情况

2024年1—11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。11月末，商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

全国房地产行业资金来源

2024年1—11月份，房地产开发企业到位资金96575亿元，同比下降18.0%。其中，国内贷款13476亿元，下降6.2%;利用外资30亿元，下降29.2%;自筹资金34676亿元，下降11.0%;定金及预收款29624亿元，下降25.2%;个人按揭贷款13911亿元，下降30.4%。

全国土地市场整体分析

2024年，受到宏观经济弱复苏的影响，房价下行叠加库存去化放缓，整体土地供需活跃度减弱，2024年全国重点65城土地成交规模仍延续同比收缩的趋势。根据安居客监测数据显示，2024年全国重点65城成交经营性土地9039宗，总规划建面65495.7万平方米，成交规模同比下降19%。其中，涉宅用地成交2308宗，总规划建面17828.7万平方米，成交规模同比下降28%。

整体来看，涉宅用地的成交规模降幅大于土地市场的整体回落幅度。尤其，在经过了两年的土地供需调整之后，2024年涉宅用地的成交规模较2021年回落约64%。究其原因，一方面，由于2024年国土资源部要求各城市根据库存去化周期调整供地节奏，以调整高库存城市的供需关系，对全国整体土地成交规模的下降也存在一定影响。另一方面，由于地产需求端缺乏有效需求的支撑，导致房企拿地仍偏谨慎。但是，结合四季度楼市新政的效果，叠加年末核心一二线城市土拍市场热度的回暖迹象。预计，2025年土地市场有望进入止跌企稳的阶段。

分城市能级来看，一线城市的土地成交宗数同比降幅相对较高，二线及三四线城市较去年同期降幅有所收窄。其中，涉宅用地方面，一线和二线城市土地成交宗数同比下降25%、19%;而三四线城市涉宅用地成交宗数同比降幅11%。主要原因在于，一线城市和部分二线城市2024年选择以供应优质、高溢价地块为主的策略，三四线城市土地整体仍保持低溢价成交的现状。

从土地成交结构来看，2024年涉宅用地的成交占比继续小幅下降。从规划建面规模来看，2024年涉宅用地成交建面规模占比已不足三成，较去年下降4%。同时，涉宅用地的出让金额占比仍维持在八成，但较去年下降4%。2024年，由于整体土地市场表现偏冷，核心一二线城市均频频推出优质、高溢价地块，多个城市“地王”记录刷新，导致土地出让金总额降幅有限。