住建部定调2026楼市：三箭齐发稳市场，存量房变身保障房成关键

住建部定调:2026着力稳定房地产市场

据央视新闻，12月23日从全国住房城乡建设工作会议上获悉，2025年全国住房城乡建设事业高质量发展取得新成效，城市更新取得重要进展，保交房任务全面完成，“好房子”建设起步成势。在部署2026年重点工作时，会议提到，要着力稳定房地产市场，重点是因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房。

在房地产从“增量时代”全面转向“存量时代”的关键节点，这一“三箭齐发”的政策组合拳，或将重塑市场供需格局，为行业高质量发展注入新动能。

房地产行业是以土地开发、房屋建设、销售运营为核心，涵盖住宅、商业、产业地产及配套设施的综合性民生产业。作为国民经济的传统支柱产业，房地产不仅是连接投资与消费、财政与金融的关键枢纽，更是承载居民居住需求、推动城市化进程、服务区域发展战略的重要载体。

2025年，中国房地产市场正经历深刻的结构性变革。随着保交房任务全面完成，行业从高速扩张转向高质量发展新阶段。城市更新战略深入推进，存量住房交易占比持续攀升，标志着市场正式进入存量主导时代。在此背景下，住房需求结构发生显著变化，刚性需求与改善型需求并存，购房者对居住品质的要求不断提升。与此同时，房地产开发投资规模持续收缩，企业融资环境依然偏紧，行业正面临前所未有的转型压力与发展机遇。这种变革不仅体现在市场供求关系的调整，更反映在开发模式、产品形态和政策导向的全方位重构。

一、房地产市场现状分析

需求方面，国家统计局发布的数据显示，2025年1—11月份，新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%;其中住宅销售面积下降8.1%。新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%;其中住宅销售额下降11.2%。

当前房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房为市场成交的主力。二手房主要满足刚需群体，今年以来，北京、上海300万以下低总价二手房成交同比增幅显著，500万以下房源占比均在七成左右，构成二手房市场的主流需求。根据中指数据，1-11月重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，带动新房+二手房整体网签成交量同比基本持平。

供给方面，国家统计局发布的《2025年1-11月份全国房地产市场基本情况》数据显示，2025年1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%(按可比口径计算);其中，住宅投资60432亿元，下降15.0%。1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积656066万平方米，同比下降9.6%。房屋新开工面积53457万平方米，下降20.5%。房屋竣工面积39454万平方米，下降18.0%。

资金来源方面，2025年1—11月份，房地产开发企业到位资金85145亿元，同比下降11.9%。其中，国内贷款13149亿元，下降2.5%;利用外资23亿元，下降24.6%;自筹资金30628亿元，下降11.9%;定金及预收款25098亿元，下降15.2%;个人按揭贷款11786亿元，下降15.1%。

二、房地产政策导向分析

中央层面明确提出因城施策控增量、去库存、优供给的总体思路，赋予地方政府更大的政策自主权。各地根据自身市场特点，灵活调整调控措施，形成了差异化的政策体系。在需求端，支持刚性和改善性住房需求成为政策重点，包括优化购房资格、调整信贷政策等;在供给端，着力盘活存量资源，推动存量商品房转化为保障性住房，既有助于消化库存，又能增加保障性住房供给。12月22日-23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，在部署明年重点工作时，会议提到，要着力稳定房地产市场，重点是因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房。

据中研产业研究院《2026-2030年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析：

城市更新成为政策发力的重要抓手。通过老旧小区改造、城中村更新等方式，不仅改善了居民居住条件，也为存量住房市场注入新的活力。政策强调城市更新的质量与效益，注重历史文化保护与城市功能提升相结合，推动城市空间结构优化和品质提升。与此同时，"好房子"建设理念的提出，标志着住房政策从单纯追求数量转向质量与数量并重，对提升行业整体发展水平具有重要意义。11月21日，住建部召开全国城市更新工作推进会，指出“要认真贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，因地制宜、探索创新，着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫”。

房地产发展新模式的构建是政策长期导向。这一模式强调市场与保障并重、租购并举，旨在形成更加健康可持续的住房体系。在开发模式上，推动从传统开发向运营服务转型;在住房供给上，增加保障性租赁住房供给;在市场监管上，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。这些政策举措正在重塑行业生态，为房地产市场的长期健康发展奠定基础。

房地产市场的转型不仅是市场自身发展的必然结果，也是国家经济结构调整的重要组成部分。当前，市场正处于新旧发展模式转换的关键时期，面临着短期调整压力与长期发展机遇并存的复杂局面。如何在稳市场、防风险的同时，推动行业向高质量发展转型，是政策制定者、市场参与者共同面临的挑战。下文中，我们将从需求变化、供给调整、企业转型和政策创新四个维度，深入分析房地产市场的未来发展趋势，探索行业转型的路径与方向。

三、房地产市场未来发展趋势分析

(一)需求变化：结构升级与模式创新

未来住房需求将呈现多层次、多样化发展态势。随着城镇化进入中后期阶段，新增城镇人口对住房的刚性需求仍将保持一定规模，但增速逐步放缓。与此同时，存量住房更新需求和改善型需求将成为市场主导力量。这种需求结构的变化，要求市场供给相应调整，从以满足首次购房需求为主，转向兼顾刚性需求和改善型需求。

居住理念的转变将深刻影响需求结构。"好房子"标准的提出，反映出购房者对居住品质的要求不断提升，不仅关注房屋本身的质量和功能，还更加注重社区环境、配套设施和物业服务。健康、绿色、智能成为住房消费的新趋势，推动住宅产品向高品质、多功能方向发展。与此同时，人口结构变化也将带来新的需求增长点，如适老化住房、多代同居住房等细分市场潜力巨大。

住房租赁市场有望迎来快速发展期。随着租购并举制度的完善和租赁市场环境的优化，住房租赁将成为解决城市住房问题的重要途径。特别是在人口流入的大城市，租赁需求旺盛，市场发展空间广阔。政策支持下，专业化、规模化住房租赁企业将逐步发展壮大，租赁住房供给结构将不断优化，服务质量持续提升，满足不同群体的租赁需求。

(二)供给调整：存量盘活与品质提升

存量住房将成为市场供给的主体。随着城市更新战略的深入推进，存量住房的盘活利用将成为增加住房供给的重要途径。通过老旧小区改造、既有建筑功能提升等方式，不仅可以改善居住条件，还能有效增加住房供给。同时，存量商品房转化为保障性住房的政策举措，既能消化库存，又能补充保障性住房房源，一举多得。这种供给模式的转变，要求建立健全存量住房交易、管理和服务体系，提高存量资源的配置效率。

新房供给将更加注重质量和效益。面对市场需求变化和资源环境约束，房地产开发企业将逐步从规模扩张转向质量提升。新开工项目将更加注重市场定位和产品创新，以满足多样化的住房需求。绿色建筑、智能建造等新技术的应用将逐步普及，推动住宅产品品质的全面提升。同时，企业将更加注重开发效率和资金使用效益，推动行业从粗放式发展向精细化运营转型。

保障性住房供给将持续增加。按照政府工作报告部署，未来将继续加大保障性住房建设力度，完善住房保障体系。保障性住房供给将采取新建、改建、配建等多种方式，结合城市更新和存量盘活，形成多元化的供给渠道。同时，保障性住房的分配、管理和退出机制将不断完善，确保住房保障资源的公平分配和高效利用，切实解决低收入群体和新市民的住房困难问题。

(三)企业转型：多元发展与能力重塑

房地产企业正面临深刻的转型压力。传统的高杠杆、高周转发展模式难以为继，企业必须加快转型步伐，探索新的发展路径。多元化发展成为许多企业的战略选择，包括向城市更新、商业运营、物业服务等领域延伸，构建新的业务增长点。同时，企业将更加注重风险控制和财务稳健性，优化资产负债结构，提升抗风险能力。

产品创新能力成为企业核心竞争力。面对日益多元化的市场需求，企业需要加强产品研发和创新，提升产品品质和附加值。从户型设计、建筑技术到社区配套、物业服务，全方位的创新将成为企业赢得市场的关键。特别是在绿色建筑、智能住宅等领域，技术创新的空间广阔，有望成为行业新的增长点。企业需要加大研发投入，培养创新人才，建立健全创新机制，推动产品和服务的持续升级。

数字化转型加速推进。随着信息技术的快速发展，数字化转型已成为房地产企业提升竞争力的重要途径。从项目开发、营销推广到物业服务、社区运营，数字化技术的应用正在改变传统的业务模式。大数据、人工智能、物联网等技术的引入，有助于企业提高决策效率、优化客户体验、提升运营效益。未来，具备较强数字化能力的企业将在市场竞争中占据优势地位。

(四)政策创新：制度完善与长效机制

房地产长效机制建设将持续深化。在坚持"房住不炒"定位的基础上，政策将更加注重系统性和协同性，构建包括土地、金融、财税、市场监管等在内的全方位制度体系。土地供应制度将进一步优化，根据市场需求动态调整供地规模和结构;房地产金融审慎管理制度将不断完善，防范化解金融风险;房地产税收制度将逐步健全，发挥税收对住房消费和房地产市场的调节作用。

城市更新制度体系将逐步健全。随着城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手，相关的制度设计和政策支持将不断完善。城市更新的规划体系、资金保障机制、利益协调机制等将逐步建立健全，推动城市更新工作规范化、市场化、可持续发展。同时，历史文化保护与城市更新的协同机制将更加完善，实现城市文脉传承与功能提升的有机统一。

住房保障制度将更加完善。租购并举的住房制度将进一步落实，保障性住房供给体系将更加健全，分配管理机制更加规范高效。住房公积金制度将不断完善，覆盖范围逐步扩大，更好地支持缴存人的住房消费。同时，住房市场监管体系将持续强化，规范市场秩序，保护消费者权益，营造公平竞争的市场环境。

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