有关楼市：北京 深圳 广州表态 改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展

• 李波 2023年7月31日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 882 54
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继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确了政策支持方向后，多地开始抓紧落实，一线城市中北京、深圳、广州相继表态。

继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确了政策支持方向后，多地开始抓紧落实，一线城市中北京、深圳、广州相继表态。

北京：更好满足刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展

29日晚间，北京市住房和城乡建设委员会公众号“安居北京”发布题为《更好满足刚性和改善性住房需求 促进北京房地产市场平稳健康发展》的文章，全文如下：

党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展。7月24日中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

近日，住房和城乡建设部召开企业座谈会，会上倪虹部长表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

深圳：更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展

30日上午，深圳市住房和建设局公众号“深圳住建”发布题为《深圳市住房和建设局：更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展》的文章，全文如下：

党中央、国务院高度重视房地产业良性循环和健康发展。7月24日中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

近日，住房和城乡建设部召开相关企业座谈会，倪虹部长表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

市住房建设局坚决贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示精神，认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，以及上级有关部门指导下，结合我市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。

广州：促进房地产市场平稳健康发展出台城中村改造新政

30日，据媒体报道，广州市住房和城乡建设局相关工作人员表示，广州市住房和城乡建设局正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

28日，广州日报客户端发布题为《广州出台新政：城中村改造探索设置综合产业用地》的文章，文中提到：

27日，广州市规划和自然资源局出台第三批惠企利民措施。本次广州市规划和自然资源局从四个方面入手，精准施策，推进城中村改造。

其一，探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地(兼容工业、公共管理和商业服务用地)，为城中村改造创造多元载体。

其二，灵活分片办理规划条件和设计方案审查，支持城中村改造分期分片实施。

其三，优化城中村改造用地报批，缩短报批时间。

其四，简化建设工程规划许可申办材料，提升城中村改造业务办理便利度。

住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

首套房首付比例或再降低

在业内人士看来，住建部此次表态，释放了超预期的政策调整积极信号。

比如，作为直接影响购房成本的关键变量，购房首付比例甚至比房贷利率本身影响还要大。在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例已成为政策重要发力方向。

在易居研究院研究总监严跃进看来，当前，很多城市没有把首付比例降低到20%，且房贷利率依然高于4%。

据易居研究院统计，全国20个重点城市首套房首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。城市能级越高，首付比例越高;

城市能级越低，首付比例越低。具体城市看，北京和上海的首付比例最高，为35%。广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例为30%。

“目前，大部分非限购城市首套房最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。”

在平安证券房地产首席分析师杨侃看来，此次住建部提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”，可以说超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。

从贷款利率角度来说，据贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受媒体采访时表示，短期来看，预计一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。

“认房又认贷”政策有望优化

个人住房贷款“认房不用认贷”是此次倪虹部长讲话中最受关注的一个部分。目前，仍有一线等热点城市执行“认房又认贷”政策，这属于房地产市场过热阶段，为避免投机炒房出台的信贷政策。

所谓“认房又认贷”指的是如果有些购房者想卖掉手中的一套房子置换成另一套，由于购买第一套住房时曾经使用购房贷款，哪怕已经还清了贷款，因为有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。

以北京为例，一位名下无房但曾经有贷款记录的购房者，再购房时商业贷款的最低首付需要付到60%，购买非普通住宅则要付80%的首付。贷款利率也要按照购买第二套住房执行，比首套高，购房成本就更高。

在当前形势下，“认房又认贷”政策可能会“误伤”一些改善性需求购房者，在对改善性需求进行合理支持的要求下，有必要将“认房又认贷”调整为“认房不用认贷”，切实降低购房者资金压力。

至于哪些城市会调整“认房又认贷”政策，是否调整，还需要在坚持“房住不炒”的基础上，兼顾大力支持刚性和改善性住房需求的方针，“因城施策，一城一策”。

各地优化政策节奏或将加快

24日召开的中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，住建部本次表态中提及的措施比较明确，即降低住房消费门槛、成本，能够改善预期并释放需求。

降利率、降首付、降税收适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。

“考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛会有效果，但具体的效果还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。”

李宇嘉说。　　“对热点城市来说，核心问题是能让真正的改善需求得到相匹配的政策支持。”58安居客房产研究院院长张波预计，下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。“

整体来看，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪。预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。”陈文静认为。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

今年以来，切实防范化解风险，成为房地产政策调控的主要内容。一方面，多部门进一步加大对房地产企业的资金支持力度;

另一方面，需求端侧重降低购房成本，各地在房贷利率调整、公积金支持政策、二手房服务简化、优化限购、购房补贴等多方面精准施策。

上半年，各地因城施策提高政策精准度，更好满足了居民刚性和改善性住房需求，促进了房地产市场平稳健康发展。

国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积为5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额为6.31万亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

具体来看，一季度，在前期积压需求释放、政策显效等因素作用下，房地产市场活跃度回升，热点城市房地产市场出现“小阳春”行情。

二季度，前期积压购房需求释放完毕，市场明显降温。从需求结构来看，上半年改善性住房需求仍为市场重要支撑，多个城市中高总价段成交套数占比提升。

北京、上海、成都、苏州等城市中高端住宅产品成交套数增长较快，市场保持一定活跃度。对比来看，上半年二手房市场活跃度好于新房，二季度市场预期同步减弱。

国务院常务会议7月21日审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要举措和方式。

有专家表示，在房地产市场新阶段，各方可将精力从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，推动住宅开发从单一走向多元，推动产、住、城融合，着眼行业未来发展，促进房地产市场平稳健康发展。

中国房地产行业发展现状2023

近日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。据不完全统计，今年上半年，各地因城施策，陆续出台房地产调控政策累计约380次。

数据显示，全国已有超40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。随着6月20日中国人民银行下调5年期以上LPR利率至4.2%，部分城市下调房贷利率的预期仍在。

今年以来，洛阳、青岛等10余个城市通过优化二套房认定标准、降低首付比例等方式放松了信贷政策，以期带动房地产市场向上健康发展。

6月初，青岛降低非限购区域首付比例，居民置业情绪回暖、市场活跃度提升。热点城市非核心区的限制性政策或进一步放开。

从住房公积金政策来看，与此前公积金提取存在一定局限性相比，今年以来已有超百个地方出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策，通过盘活公积金进一步支持刚性和改善性住房需求释放。

业界人士表示，当前房地产开发企业正逐步走出融资困境，房企再融资获批将利于帮助企业稳定地拿地、开工、建设，同时对项目的有序交付也会起到积极作用。

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