重磅发布 住建部：分三类推进城中村改造 这21个城市率先获益

• 李波 2023年10月13日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 505 27
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(12日)，记者从住房和城乡建设部了解到：超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。

(12日)，记者从住房和城乡建设部了解到：超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。

据了解，城中村改造，一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的，实施拆整结合。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的，将按照城市标准规划建设管理;整治提升的，将按照文明城市标准整治提升和实施管理。

超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作。

推进城中村改造，坚持依法征收、净地出让，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

推进城中村改造，坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡;对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

据了解，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟需实施改造。

实际上，今年以来，多次重磅会议均提及城中村改造。其中，今年4月28日召开的中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

7月24日召开的中央政治局会议再次提及积极推动城中村改造。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。

超大特大城市是此次推进城中村改造的主要范围。城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

根据第七次全国人口普查数据，我国有7个超大城市和14个特大城市。

超大城市分别是：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市分别是：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

据悉，当前各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，今年以来，党中央、国务院多次强调在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

根据第七次人口普查数据，我国共有21个超大特大城市，实施城中村改造是这类城市发展的客观需要，也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场也将发挥带动作用，预计后续各地细则将加快落地。

但值得注意的是，此次城中村改造并非二次棚改，城市范围、资金来源、安置方式、留改拆规模等均有较大不同。

据了解，超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。

坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

在资金来源方面，坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡;对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

对于一部分集聚了产业的城中村，在改造中将做好产业搬迁和转型升级，在摸清城中村产业状况的基础上，城市政府将安排好产业转移承接园区，发挥龙头企业示范带动作用，先行有序疏解集聚产业。

改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。

此外，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年中国城中村改造行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

城中村改造布局现状

梳理发现，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”规划也指出:积极鼓励城中村和旧工业区有机更新，有序推进拆迁改造城市更新，深入开展整地利益规划，加快大规模土地盘活，打造“两个一百平方公里”高品质产业空间。

城中村改造产业将逐步实现城市空间结构的优化、住房供给的增加、公共服务水平和基础保障能力的提升，为加快建设现代化、国际化、创新型城市提供有力支撑。

深圳是城中村改造与保租房结合的典范。2023年3月，深圳市住建局印发《城中村保障房规模化品质化改造提升指引》的通知，将城中村改造与“统租房”相结合。

改造潜力大，根据深圳市住房建设局披露，2021-2027年全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套(间)，覆盖约350万-400万人，预计到2035年全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

政企结合，优势互补：城中村统租改造由深圳市政府牵头，联合万科、深圳人才安居集团等房企，共同改造、经营。部分存在城中村保交付问题的城市也可以将未来的改造资金与安置房保交楼相结合。

部分出现交付问题的安置房多由于原开发主体企业出现流动性问题，但并非商品房，即便项目资可抵债(有可售商品房)，也难以使用保交楼专项借款。本轮新增城中村改造资金或可帮助盘活存量安置房保交付问题。

2022年广东、江苏、浙江、山东、河南、四川六个经济大省经济总量占全国的45%，根据各地区的地区社会经济发展来看，城中村改造对发达地区经济结构、质量呈现出趋势性、关键性变化。与此同时，各地区经济发展水平的不同步，对于城中村改造建设支出产生不同的影响。

经济较为发达的地区，政府有更充足的资金进行城中村改造建设，从而刺激了本地区城中村改造行业市场的发展;反之，经济较为落后的地区受制于城中村改造建设资金的缺乏，进而影响当地区城中村改造市场的发展。

云南省发布的《云南省住房和城乡建设事业“十四五”规划纲要》，明确，十四五期间，城市棚户区(老旧小区)改造、保障性租赁住房数量100万套。

其中，城市棚户区改造30万套，老旧小区改造数量55万套， 保障性租赁住房15万套。到2025年，城镇居民人均住房建筑面积 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40实现增长。

城中村改造或将成为稳投资与增长的药引子与抓手。随着房地产经济的回暖，国家干预化解房企风险，提高住房建设标准，对城市规划和建设提出了新的要求。

为了让人民群众住好房，让城市更宜居，把城市规划好、建设好、管理好，城中村改造或将成为城市建设的工作重点。

城中村改造路径清晰

根据第七次全国人口普查数据，目前我国共有7个超大城市(城区常住人口1000万以上)和14个特大城市(城区常住人口500万至1000万)。“超大特大城市是带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极。

“十四五规划”奠定了城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。随着40个省市陆续出台相关政策，城市更新的机制、规划等更加完善，路径也更加清晰。

城中村改造是以保障房建设为主。国务院常务会议审议通过的指导意见明确指出，要把城中村改造与保障性住房建设结合好。目前来看，各城市也是按此方向予以落实。

如深圳市发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》并提出，2023年至2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。

突出强调保障房建设，这对民间资本有两方面含义，一方面，通过城中村改造建设保障房这是未来超特大城市房地产发展的主攻方向，政策保障因而将十分有力;另一方面，如何通过保障房而非商品房建设获利，这对民间资本来说并非“轻车熟路”，因此就还需要在思维模式上进行转换。

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