2024-2029年商业地产行业投资机会

• 李芬珍子 2024年4月28日 来源：中研网 1285 84
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2024-2029年商业地产行业投资机会

一、产业链投资机会

只租不售成为中国商业地产主流开发模式，此种方式亦是国际商业地产运作的主流模式，与分散销售产权相比较更利于项目的长久持续运营。只租不售的做法已经由港台商业地产开发商在国内树立了成功的典范，并带给市场更多的正面示范。同时，大体量商业地产的购物中心化发展、商业地产开发的进入壁垒提升成为只租不售模式的衍生效应。

开发模式的转变是影响商业地产产业链演进的决定性因素，只租不售成为商业地产主流开发模式对中国商业地产产业链带来如下影响：

1、专业顾问中介机构获得广阔的发展空间。

在只租不售的主流模式下，专业顾问中介机构的价值被广为接受，并拥有关阔的发展空间。专业中介的存在，使得投资方、开发商、零售商的职责更清晰，操作更专业，项目的成功也更有保证。大型Mall的开发中最重要的角色也是能够整合商家资源并合理配置业态的专业中介。

专业服务机构能提供五大方面的服务：提供最佳项目形态;准确估算未来的商业收益和商业地产的价值;全程提供专业水准的规划;确保规划设计出优质商业设施;代表客户项目与国外商家有目标、有选择地进行交流。而这五项服务正是中国开发商所没有能力解决的。在目前的产业链结构中，以营销代理为主营业务的代理行最可能成为专业的商业地产顾问中介机构。

2、专业招商渠道更受重视

招商代理公司的核心优势就是具有招商渠道。中介服务机构在资源整合的过程中必须兼顾零售商家的利益，而不仅仅代表开发商的利益。专业中介服务机构同商家的鱼水关系是开发商不具备的，这也是中国商业地产最缺乏的招商渠道。对于中国目前大型商业地产项目而言，主力店特别是国际大型主力品牌店的招商难度最大，对项目开发的后续进程影响也最大，专业的国际中介在招商渠道方面的优势十分明显。目前国内还没有具备一定实力、影响力的招商代理公司，而传统商业企业、国内知名的房地产营销代理行都具备开展招商代理业务的潜力。

3、投融资环节引进更多的金融产品

商业地产开发有其行业特殊性。一方面，大部分开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。另一方面，大量国际基金及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。解决开发商急功近利的问题需要有许多的金融产品，需要积极推进基金和信托这类工具来介入商业地产，建立商业地产的融资链。

图表：房地产客户价值和产品价值结构图

资料来源：中研普华产业研究院

二、细分市场投资机会

在房地产市场上，当住宅价格疯涨让人望而却步时，被低估的高端商业地产、社区商铺、酒店式公寓等物业类型引起投资者的兴趣。

在目前的形势下，投资者对楼市的投资有了明显的分化。根据资金额度来划分，有实力的投资者投向高端商业房产，也就是高端写字楼;中小投资客则转向了商业地产领域，多为商铺和酒店式公寓。

机会一：高端商业地产

住宅现在限制的厉害，开发商纷纷“弃宅从商”。2012年，万达以“商铺加住宅”盈利模式创造了年收入500多亿，成为房地产行业一颗冉冉上升的明星。其中，商铺的开发与销售成为主营业务收入的重要部分。2013年，不少传统的住宅开发企业万科地产和保利地产，筹集资金加大对商业地产的投入。零售业的华润和苏宁加大了卖场商业地产的开发步伐。就连家电业的TCL及康佳等纷纷投入商业地产。目前全国正在掀起一股“商铺投资热”。

高端商业地产前期被低估的价值，随着有实力的开发企业的大量投入，其商业地产的价值开始凸显，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面。

机会二：酒店式公寓

酒店式公寓以独特的物业类型，受到中小投资者和买房人的青睐。它的投资的特点有几点：第一，酒店式公寓有着非常明显的投资优势，拥有酒店式的配套和服务，租金明显是高于住宅的，而既能自用，又能出租就是其最大的特点。第二，操作的方式有很多种，和住宅相比，售后代租是酒店式公寓的一个独特的优势。还一个特点，体量小，总价少，对投资者来资金少回报率高，遇到政策调控市场发生变化，投资者可以“见风使舵”，易投资易转手，投资压力小，抗风险能力强。

机会三：品牌开发商

房地产市场已经进入了品牌时代，同时也是品牌开发商竞争的时代。品牌上市公司中，全国大牌“招保万金”、本地企业栖霞建设、苏宁环球，香港品牌上市公司和黄、恒基、雅居乐、恒大、明发等企业占据着南京房地产市场的绝大部分份额。从近期热销的项目来看，户型不一、档次不一、类别上差异较大。而从项目推广角度来看，也并非因为降价而促成销售。如此看来，降价已经不是目前开发商应对调控的唯一手段了，地产公司的品牌知名度成为投资置业者一个重要的考量因素。这就是品牌价值和力量。

图表：房地产产品战略图

资料来源：中研普华产业研究院

三、重点区域投资机会

长三角地区投资机会分析：

(1)优质物业有更大发展空间

中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，中国目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。据此推断，未来会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。因此，未来具有优质潜质的商业物业必开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。

(2)由开发时代转向运营时代

商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。

商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。

(3)模式趋于国际化和专业化

新一代的商业项目开发在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。

(4)商业地产融资渠道多元化

从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。因此，它们可以通过在海外的资金平台国内的商业地产打包放到国外上市，从而获取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下中国商业地产基金。无疑，这为国内开发商提供融资机会。此外，大连万达在REITs上市未果的情况下，通过发行CMBS的方式为自己开发的商业地产进行融资，也是市场上一个全新的操作模式。可见，现在商业地产融资渠道趋向多元化。

《2024-2029年商业地产产业现状及未来发展趋势分析报告》由中研普华商业地产行业分析专家领衔撰写，主要分析了商业地产行业的市场规模、发展现状与投资前景，同时对商业地产行业的未来发展做出科学的趋势预测和专业的商业地产行业数据分析，帮助客户评估商业地产行业投资价值。

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