2024年上半年中国甲级办公楼市场态势

2024年上半年中国甲级办公楼市场态势

2024年上半年，中国甲级办公楼市场整体需求呈现弱复苏态势。但是，整体经济复苏的内生动力尚未完全释放，大多数企业仍倾向于采取相对谨慎的租赁策略，且租赁成本敏感度显着提升。市场租赁需求依然主要受降本增效的诉求驱动。与此同时，新增供应的压力也进一步推升市场平均空置率水平。

2024年的中国经济，虽然面临一些挑战，但总体保持稳定。这种稳定性为写字楼出租市场提供了一定的基础支撑。然而，从整体办公需求的恢复情况来看，略显滞后，需求释放的节奏仍然缓慢。全国办公楼市场持续面临需求增长动力不足的挑战，新租需求维持在低位。市场的活跃度主要依赖于企业的搬迁需求所带动，而非新增需求的强劲增长。这一现象的背后，有多重因素交织。一方面，随着经济的转型和升级，部分传统行业面临调整，对办公空间的需求有所减少。另一方面，新兴行业的发展虽然带来了新的办公需求，但这些需求往往更加灵活多变，不一定转化为长期的、稳定的写字楼租赁需求。此外，政策环境的变化、市场竞争的加剧以及企业成本控制的考虑等因素，也对办公需求产生了影响。

2024年全国甲级办公楼重点城市总体量

截至2024年上半年，中国14个重点城市的甲级办公楼总体量同比增长5.2%。其中，北京、上海、广州、深圳以及香港的总体量共计6，402万平方米，同比增长5.3%。至2025年年末，14个城市合计仍将有近1，236万平方米的新增供应，约占目前总体量的14%。

其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显着。在2024年上半年，基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响，中国甲级办公楼市场租金持续承压。在仲量联行追踪的重点城市，甲级办公楼市场的平均租金均呈现不同程度跌幅。其中，部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。众多业主继续调整租赁策略以保持其入驻率水平。与此同时，一些租户利用市场租金优势以相对可控的成本，完成其办公空间的升级或整合的需求。

上海是中国最大的国际经济中心和重要的国际金融中心，也是高速发展的贸易、航运和科技创新中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业产值继续提高，战略性新兴产业增加值稳步增长。截至2024年上半年，上海甲级办公楼总体量录得1，790万平方米。上海持续吸引并聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。金融服务业、专业服务业仍为上海办公楼市场的主要需求来源，而零售业则是上海办公楼独树一帜的重要需求来源。

2024年全国甲级办公楼重点城市租金和同比涨幅

租金水平是衡量写字楼出租市场状况的重要指标之一。2024年上半年，全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行趋势。业主普遍对市场基本面具有一定的走弱预期，多数希望以让步租金的形式来维持经营性收入的稳定。这种趋势在多个城市都有所体现，如上海、成都、北京、深圳和广州等。 空置率则是反映市场供需关系的另一个重要指标。目前，部分城市的办公楼空置率出现上升，反映出市场需求不足的现状。高空置率不仅意味着写字楼的出租难度增加，也可能导致租金的进一步下行。对于开发商和运营商来说，降低空置率、提高出租率是当务之急。

在行业需求方面，科技互联网行业成为多个城市办公楼市场的主要需求来源。特别是在北京、深圳等城市，科技互联网行业的租户占比显着。这一行业的快速发展和不断创新，为写字楼出租市场带来了新的机遇和挑战。同时，传统金融行业在部分城市仍占据重要地位，如深圳、上海等。这些行业的稳定发展，为写字楼出租市场提供了一定的需求支撑。然而，随着金融行业的不断变革和调整，其对办公空间的需求也可能发生变化。此外，专业服务行业也是写字楼出租市场的重要需求来源之一。包括法律、会计等专业服务企业在多个城市的办公楼市场中表现活跃。这些行业的发展和壮大，为写字楼出租市场带来了更多的潜在需求。在租户结构方面，大型企业和中小企业的需求差异值得关注。大型企业往往对办公空间的需求更加稳定、长期，而中小企业的需求则更加灵活多变。因此，写字楼出租市场需要更加关注中小企业的需求特点，提供更加灵活、多样化的租赁产品和服务。

图表：2024年三季度上海核心区与次中心区子市场租金对比(人民币每平方米每天)

2024年第三季度，上海甲级写字楼市场表现周期性平稳：需求小幅回暖，租金持续下探，市场空置率环比持平。预计2024年年底仍有大量供应入市，租赁市场竞争仍将较为激烈，对于有搬迁、升级需求的租户而言则是有利时机。

2024年第三季度，录得上海全市甲级写字楼市场存量1,705万平方米。2024年三季度，上海写字楼市场净吸纳量表现周期性平稳，本季度净吸纳量达约14.8万平米。

第三季度，上海的核心区和次中心区板块均有新项目入市，录得18.5万平方米的新增供应量。预计2024全年新增供应量高达到123万平方米，为近五年内最高供应。

欲了解更多行业的未来发展前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2025-2030年中国智慧楼宇行业发展前景及投资战略分析报告》。