彭文豪
一、先聊一条热搜：
“广州冼村最后一栋握手楼倒下，对面珠江新城的写字楼玻璃幕墙映出挖掘机身影——十年前这里是‘城中村’，十年后它是‘CBD 后花园’。”
视频一出，弹幕刷屏：
“原来城市更新不是大拆大建，而是让城市自己‘长’回来。”
几乎同一周，住建部召开“城市更新工作部署会”，提出“以体检先行、以运营为核、以民生为本”。
政策风口+流量话题，城市更新瞬间从政府文件飞进朋友圈。
作为连续八年撰写《中国城市更新行业发展报告》的咨询团队，中研普华刚刚完成《2024-2029 中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》(以下简称《前瞻报告》)。
今天这篇长文，把所有“枯燥数字”藏进脚注，只用“人话”告诉你：
未来五年，城市更新到底“更”什么?哪些玩家能穿越周期?政府、国企、民企、金融机构各自怎么“上车”?
一句话——“给存量城市空间做‘微创手术’，让它重新焕发生命力”。
- 改造对象：老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村、危旧房、空置楼宇、废弃铁路、工业棕地……
- 改造手段：留、改、拆、补、织——留文脉、改功能、拆违建、补短板、织空间。
- 最终目标：功能混合、尺度宜人、文化延续、经济可持续。
三、“上半场”留下的三座“遗产”
1. 居民习惯：
“老破小”也能有电梯、地下车库、屋顶花园，群众从“要我改”变成“我要改”。
2. 政策底座：
“留改拆”写入中央文件，城市体检、片区策划、运营前置成为规定动作。
3. 资本记忆：
“高周转+大拆大建”烂尾无数，市场从“赌拆迁”到“赌运营”，回报预期回归理性。
但“遗产”背面是“负遗产”：
- 地产商暴雷，项目停摆，居民过渡安置费无着落;
- 过度商业化，文化符号被“网红墙”替代，原住民“被挤出”;
- 资金需求量大、回报周期长，银行“惜贷”，社会资本“观望”。
(以下判断摘自《前瞻报告》“2024-2029 赛道暗线”章节，引用已脱敏)
暗线一：从“开发思维”到“运营思维”
过去靠“卖房子”回血，现在靠“卖服务”吃饭。
- 上海成都府青路片区，把社区食堂、托老所、屋顶农场打包成“会员制”，居民月卡可兑换洗衣、保洁、健康检测;
- 深圳南头古城，把“文化 IP+市集+夜游”做成轻资产输出，门票、摊位、广告、周边，现金流月月可见。
暗线二：城市体检→城市针灸→城市织补
体检：先给城市“拍片子”，找出基础设施、公共服务、防灾减灾、文脉传承“短板”;针灸：对痛点做“微创”，比如加装电梯、植入口袋公园、打通消防通道;织补：用“小尺度、渐进式”把碎片空间串成网络，让城市“自己长回来”。
暗线三：城中村“统租”模式全国铺开
政府统一收储、统一改造、统一运营，十年期以上长租，租金差额覆盖改造成本。
村民变“股东”，每年拿分红;年轻人拎包入住“精装长租公寓”;运营商赚“稳定现金流”;银行拿到“租金质押”放心放贷。四方共赢，已在深圳、广州、成都、合肥落地。
暗线四：REITs 开闸，资产退出“看得见”
首批保障性租赁住房 REITs 上市即秒光，市场用“真金白银”投票。
城市更新项目只要“产权清晰、现金流持续、收益可分配”，就能申请发行。
退出通道一旦打开，保险、养老金、社保都来了，长钱配长资产，行业从“开发—出售”切换到“投资—运营—退出”闭环。
暗线五：绿色低碳从“加分项”变“否决项”
零碳社区、超低能耗建筑、光储直柔、立体绿化，不再是“卖点”，而是“门槛”。
北京、上海、广州已把“碳排放评估”纳入城市更新方案审查，碳强度不达标，一票否决。
五、区域“热力图”：未来五年看点在哪?
- 长三角：上海“15 分钟社区生活圈”示范，苏州把工业上楼、老旧小区、邻里中心打包成“片区统筹”，南京用“小尺度渐进”保护民国风貌。
- 大湾区：深圳“平方公里级”整备，广州“做地”模式，东莞“工改 M0”工改工，佛山“三旧”变“三新”，核心都是“政府+国企+市场”多元合作。
- 成渝圈：成都“幸福美好生活十大工程”把城市更新写进民生实事，重庆“山城步道+桥下空间”网红出圈，带动文旅消费。
- 京津冀：北京“劲松模式”老破小加装电梯、补建停车楼，天津“设计之都”把工业遗址改成创意公园，雄安“零碳示范社区”全面开工。
1. 国企平台：
手握土地、资金、政策，任务最重，也最容易“只会做工程、不会做运营”。突破口：与轻资产运营商成立 SPV，把工程利润让渡给运营分红，实现“重转轻”。
2. 民营更新商：
“策划-设计-运营”一体，擅长讲故事、做社群，但缺低成本资金。突破口：与险资、REITs 合作，把运营能力变成“技术服务费”，轻资产输出。
3. 央企建设集团：
施工能力超强，最怕“垫资+长周期”。突破口：采用“投资人+EPC”模式，工程利润折成股权，运营期逐年退出，既控风险又享溢价。
4. 金融机构：
银行、保险、信托、基金，最怕“缺退出、缺现金流”。突破口：提前介入项目策划，把租金、碳汇、政府补贴打包成“可质押资产”，用 REITs、Pre-REITs、经营性贷款实现“有退可进”。
七、中研普华给四类主体的“实战锦囊”
(摘编自《前瞻报告》“2024-2029 行动清单”)
(一)给地方政府：
别再“一卖了之”，把城市更新当“平台经济”来做
1. 一体化策划：体检-策划-设计-融资-建设-运营“六同步”，让运营团队提前一年介入。
2. 资金池统筹：把中央补助、专项债、REITs、银行授信、碳汇交易放进“资金池”，先算清“现金流缺口”，再倒推“可出让地块”，避免“为卖地而更新”。
3. 产权分割：允许“分层、分用途、分年限”出让，给社会资本“可切割、可退出、可流转”的产权工具。
(二)给国企平台：
三张表比“形象进度”更重要
1. 运营现金流表：把租金、停车、广告、社区服务、碳汇、光伏售电全部折成“年度现金流”，只有覆盖利息，项目才安全。
2. 资产折旧表：建筑、电梯、机电、外立面、景观，逐项设定“翻新基金”，避免“一次性投入、长期失养”。
3. 居民满意度表：把“投诉率、续租率、推荐值”写进对赌协议，运营方奖金与满意度挂钩，避免“改得漂亮、用得糟心”。
(三)给民营更新商：
轻资产输出=“卖服务”而非“卖工程”
1. IP 孵化：把“市井文化、老街记忆、在地手艺”做成可复制的“内容包”，输出给政府、国企，收“内容授权费”。
2. 社群运营：用“会员制+积分制”把居民、商户、游客串在一起，积分可抵租金、换服务，形成“自循环”商业生态。
3. 绿色技术集成：与光伏、储能、超低能耗门窗厂商结成“技术联盟”，一次报价、整体交付，把低碳变成“溢价卖点”。
(四)给金融机构：
提前介入“交易结构”设计，比“事后放贷”更值钱
1. 产权前置：帮助政府设计“带运营条件”的土地出让方案，把“可质押资产”提前做出来。
2. 现金流拼图：把租金、政府补贴、碳汇、光伏售电、停车收费做成“多张收银台”，再用“优先/次级”结构化，满足不同风险偏好的资金。
3. 退出预演：从项目第一天就模拟“REITs 发行”场景，租金增长率、折现率、资产评估值全部“预演”，避免“投后踩雷”。
城市更新不是“把旧房子换成新房子”，而是“把旧经济换成新经济”，把“存量空间”变成“增量价值”。
中研普华依托专业数据研究体系，对行业海量信息进行系统性收集、整理、深度挖掘和精准解析，致力于为各类客户提供定制化数据解决方案及战略决策支持服务。通过科学的分析模型与行业洞察体系，我们助力合作方有效控制投资风险，优化运营成本结构，发掘潜在商机，持续提升企业市场竞争力。
若希望获取更多行业前沿洞察与专业研究成果，可参阅中研普华产业研究院最新发布的《2024-2029年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》，该报告基于全球视野与本土实践，为企业战略布局提供权威参考依据。
研究院服务号
中研网订阅号