吴亚楠
作为新型城镇化从增量扩张转向存量优化的核心抓手，城市更新不仅是盘活存量资产、扩大有效投资的关键手段，更是推动城市高质量发展、促进共同富裕及实现"双碳"目标的重要路径，在构建新发展格局与推动社会治理现代化中发挥着不可替代的战略支撑作用。
一、引言：城市更新的时代使命
在新型城镇化深入推进与“双碳”目标加速落地的双重背景下，城市更新已从传统的“旧城改造”升级为推动城市内涵式发展的核心战略。中研普华产业研究院在《2026-2030年中国城市更新行业全景调研与发展前景预测报告》中明确指出，城市更新已进入系统性变革阶段，其市场规模的扩张本质是城市发展模式从“增量扩张”向“存量提质”转型的必然结果。这场变革不仅重塑着城市空间形态，更在重构产业生态、创新商业模式、激活社会资本等方面展现出巨大潜力，成为拉动经济增长的新引擎。
二、市场发展现状：多维驱动下的结构性变革
(一)政策体系：从顶层设计到地方实践的闭环构建
城市更新上升为国家战略后，政策工具箱持续丰富。中央层面通过容积率奖励、税收优惠延长、REITs扩容等组合政策，构建起“财政支持+市场运作”的双轮驱动机制。例如，部分城市的历史建筑保护容积率转移政策，使传统街区改造项目在保留风貌的同时，通过地下空间开发实现商业价值平衡;保障性租赁住房纳入公募REITs，为长周期项目提供退出通道。
(二)技术迭代：从物理改造到数字孪生的范式升级
技术革新正在重塑城市更新的实施逻辑。数字孪生技术通过CIM平台整合地上地下数据，实现全要素动态监测，使项目规划周期大幅缩短;BIM建模技术在复杂结构改造中广泛应用，设计效率显著提升，施工精度实现突破性进展;智能建造机器人在多个省份推广，施工效率与安全性得到双重保障。
(三)需求升级：从空间再造到价值共生的目标跃迁
随着城镇化质量提升需求迫切，城市更新的内涵从“住有所居”向“住有宜居”升级。居民对加装电梯、无障碍设施、社区养老、公共空间等软性服务需求显著增长，推动更新内容向“全龄友好”“健康社区”延伸。例如，重庆民主村社区改造引入商业业态，实现老旧社区向全龄友好型社区转型;成都宽窄巷子通过保留文化标识业态，带动周边文旅消费增长。同时，经济新动能加速培育，老旧空间转型为文创园区、科创孵化器、沉浸式商业体，有效激活区域经济;绿色更新与“双碳”目标联动，催生节能改造、光伏建筑一体化等新增长点。
三、市场规模：万亿级市场的结构性扩张
(一)总量增长：三重动力驱动市场扩容
城市更新市场规模的扩张呈现“政策刚性约束+消费升级倒逼+技术赋能提效”的三重增长动力。中央财政设立城市更新专项基金，带动社会资本投入比例大幅提升;全国老旧小区改造需求旺盛，加装电梯、适老化设施配置等民生工程拉动大规模投资;BIM建模、智能建造等技术的应用缩短项目周期，提升资本周转效率。中研普华预测，未来五年城市更新市场将维持万亿级投资规模，年均复合增长率保持在较高水平。
(二)区域分化：差异化竞争格局显现
区域市场呈现差异化特征：京津冀、长三角、粤港澳大湾区依托产业基础和资本优势，形成“政策协同-资源整合-模式输出”的联动机制，市场规模占比预计超过三分之一;中西部三四线城市则通过新城开发加速补短板，县域市场凭借政策倾斜和低成本优势吸引专业化企业布局。这种区域差异决定了投资逻辑的分化：发达地区重在运营增值，通过导入数字经济、文化创意等新业态实现存量资产的价值重估;发展中地区则以政策驱动与基础设施升级为主，聚焦公共服务均等化与宜居环境改善。
根据中研普华研究院撰写的《2026-2030年中国城市更新行业全景调研与发展前景预测报告》显示：
四、未来市场展望：三大趋势定义新十年
(一)政策导向：从增量激励到存量约束的范式转型
未来政策将更注重内涵式发展，强化底线约束，推广“留改拆”并举的微更新模式，防止大拆大建。政策可能要求新建改造项目全面执行绿色建筑标准，既有建筑节能改造覆盖率大幅提升;通过超长期特别国债支持“平急两用”设施建设，提升城市韧性。同时，政策将推动城市更新与完整社区建设、低碳城市发展等战略深度融合，形成系统性解决方案。
(二)技术融合：从数字赋能到零碳目标的深度演进
数字化技术将深度融入城市更新全生命周期，BIM+CIM+物联网的组合应用实现项目设计、施工、运维的智能化管理;AI算法优化交通流量、能源消耗等城市运行指标，提升治理效能。绿色技术向零碳目标演进，建筑碳排放权交易启动后，单栋写字楼的年碳收益潜力巨大，推动光伏建筑一体化、近零能耗建筑改造等技术普及。
(三)生态重构：从产业协同到价值共生的全面升级
跨行业生态圈加速形成，城市更新与文旅、科技、金融等产业深度融合，催生新商业模式。金融机构创新“更新贷”“碳金融”等产品，通过未来收益权质押、碳减排量交易等方式解决融资难题;科技企业提供智慧社区解决方案、城市信息模型(CIM)平台等数字化工具，赋能传统开发商。核心城市群依托产业基础和资本优势，形成“政策协同-资源整合-模式输出”的联动机制，例如部分自贸区试点跨境建筑标准互认，推动区域规则衔接;县域市场则呈现“小而美”特征，中西部三四线城市通过新城开发加速补短板，聚焦基础设施升级与公共服务完善。
城市更新行业的变革是一场涉及技术、模式、生态与价值的系统性重构。对于企业而言，唯有以技术创新为矛、以绿色发展为盾、以生态协同为基，方能在激烈的全球竞争中立于不败之地。中研普华产业研究院通过长期跟踪研究发现，未来五年将是行业从“量变”到“质变”的关键窗口期。
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