2026年中国城市更新行业发展现状分析与投资前景预测

2026年中国城市更新行业发展现状分析与投资前景预测

住房城乡建设部数据显示，2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。

过去数十年，中国城市经历了前所未有的规模扩张，高楼林立的新城不断崛起，但随着土地资源日益紧张、老旧城区功能衰退、人居环境与现代需求脱节，单纯的增量建设已难以为继。从老旧小区的基础设施升级到历史街区的文化活化，从产业园区的功能重塑到低效空间的价值再造，城市更新不再是简单的拆建，而是贯穿空间、产业、人文的系统性重构，成为破解城市发展矛盾、提升城市竞争力的必然选择。

目前，中国超过9.4亿人生活在城镇。19个城市群承载了全国75%的人口，人口持续向城市群、都市圈流入。这些都对城市发展和基础设施、公共服务设施优化配置提出新要求。推进城市更新，有利于适应人口结构变化和居民消费升级需要，优化设施配置和服务供给，更加精准高效地满足居民多样化、差异化需求。

一、中国城市更新行业发展现状分析

当前，城市更新已从零星的局部改造进入系统性推进阶段，其核心逻辑从“以房为本”转向“以人为本”。早期的城市更新多聚焦于物质空间的更新，例如危旧房屋拆除、商业地产开发，往往伴随着文化肌理的破坏和居民利益的失衡。如今，行业理念已发生深刻转变，强调在保留城市历史记忆的基础上，满足居民对高品质生活的需求。无论是老旧小区加装电梯、改造社区养老服务中心，还是工业遗产变身文创园区，所有更新动作都围绕人的需求展开，力求实现居住环境改善、公共服务完善与文化传承的有机统一。

在更新内容上，城市更新呈现出多维度拓展的趋势。除了传统的居住空间更新，产业空间的升级改造成为新的热点。一些传统制造业聚集区因产业衰退导致空间闲置，通过更新改造，这些区域被赋予科技创新、文化创意等新功能，实现了产业转型与空间价值的提升。同时，城市公共空间的更新也备受关注，口袋公园、慢行系统、社区图书馆等公共设施的建设，正在填补城市功能的短板，提升城市的宜居性和包容性。

据了解，2025年，我国城市更新工作取得明显成效，加装电梯1.4万部，改善了居住条件，惠及470多万居民;打造“口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里;建设改造地下管网15.6万公里。

从更新主体来看，城市更新已从单一的政府主导转向多元主体参与。政府不再是唯一的出资方和实施者，各类市场主体、社会组织甚至居民个体都开始参与其中。政府通过出台政策、搭建平台引导方向，市场主体凭借资金和运营经验提供专业服务，社会组织则在协调居民需求、平衡各方利益中发挥桥梁作用，居民从被动的接受者转变为主动的参与者。这种多元协作模式，既缓解了政府的财政压力，也让更新项目更贴近实际需求，提升了项目的落地效率和社会满意度。

2025年7月召开的中央城市工作会议明确提出，“以推进城市更新为重要抓手”，“以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标”。2025年底召开的中央经济工作会议强调，“高质量推进城市更新”。2026年5月29日，国务院正式印发《城市更新"十五五"规划》。这是我国城市更新领域的首个五年规划，系统部署了"十五五"时期城市更新的总体目标、重点任务和政策举措，涵盖老旧小区改造、城市基础设施更新、历史文化保护、智慧城市建设等多个方面。规划的出台标志着我国城市发展正式从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，预计将带动数万亿元级别的城市更新投资。

据中研产业研究院《2026-2030年中国城市更新行业全景调研与发展前景预测报告》分析：“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大，不仅可以重塑功能空间、再造产业生态、营造消费场景，提升存量资源价值，还将带动数十万亿元的投资和消费。

城市更新的当下实践，既是对过往城市发展问题的回应，也为未来的行业演进埋下了伏笔。当老旧小区的改造让居民告别了“跑远路买菜、爬高楼回家”的不便，当废弃工厂变身为年轻人追捧的文创街区，我们看到的不仅是空间的变化，更是城市生命力的重塑。这些实践证明，城市更新并非简单的“旧貌换新颜”，而是通过对资源的重新整合与激活，让城市的每一寸空间都能适配时代需求。

与此同时，行业的快速发展也暴露出一些待解的问题：部分项目仍存在重形式轻内涵的倾向，过度追求商业价值而忽视文化传承;多元主体间的利益协调机制尚不完善，导致一些项目推进受阻;专业人才的短缺，使得更新项目的规划设计与运营管理难以达到理想水平。这些问题既是行业发展的挑战，也为未来的创新与突破指明了方向。如何在商业利益与公共价值之间找到平衡，如何构建更高效的多方协作模式，如何培养兼具专业能力与人文素养的复合型人才，将决定城市更新行业能否实现可持续发展。

二、中国城市更新行业投资前景预测

城市更新的投资价值，首先源于其庞大的市场需求。随着城市发展进入存量时代，大量老旧城区、低效产业空间、闲置公共设施都亟待更新改造，这为市场主体提供了广阔的参与空间。与增量开发不同，城市更新项目往往位于城市核心区域，具备天然的区位优势，通过功能升级可以快速提升空间价值，带来稳定的现金流回报。

从投资方向来看，城市更新的机会呈现出多元化特征。民生导向的居住空间更新仍是基础领域，老旧小区改造、保障性住房建设等项目，不仅能获得政府政策支持，还能通过配套服务的运营实现盈利。产业空间更新则蕴含着更大的增值潜力，尤其是围绕科技创新、数字经济等新兴产业的园区改造，能够吸引优质企业入驻，形成产业集聚效应，实现长期的资产增值。此外，文化类更新项目正成为投资新热点，历史街区、工业遗产的活化利用，既能传承城市文化，也能通过文旅融合、创意产业开发实现商业价值。

投资模式的创新也为城市更新注入了活力。传统的单一开发模式已难以适应复杂的更新需求，如今更多的投资主体开始探索“政府引导、市场运作、社会参与”的多元模式。例如，通过成立城市更新基金，整合政府资金、社会资本和金融机构资源，为项目提供稳定的资金支持;采用“长期运营+资产增值”的模式，摆脱短期逐利思维，通过持续的运营服务提升项目价值。这些模式创新不仅降低了投资风险，也让城市更新项目的社会效益与经济效益实现了更好的平衡。

三、总结与展望

站在城市发展的新起点，城市更新已超越了单纯的空间改造范畴，成为推动城市高质量发展的重要引擎。它既是对城市历史的尊重与传承，也是对未来生活的探索与创造。回顾行业发展历程，从早期的粗放式拆建到如今的精细化、人性化更新，中国城市更新行业已实现了理念与实践的双重跨越。多元主体的参与模式让更新更具温度，多维度的内容拓展让城市功能更加完善，这些都为行业的可持续发展奠定了坚实基础。

同时，我们也应清醒地认识到，城市更新是一项长期而复杂的系统工程，不可能一蹴而就。未来，行业仍需在平衡各方利益、传承城市文化、提升运营能力等方面不断探索。无论是政府、市场主体还是社会公众，都需要以更长远的眼光看待城市更新，摒弃急功近利的思维，注重项目的长期价值。只有这样，城市更新才能真正实现“让城市更美好，让生活更幸福”的目标。

展望未来，随着城市化进程的不断深入，城市更新的需求将持续释放，行业规模也将稳步扩大。政策的持续支持、市场主体的积极参与、技术创新的赋能，都将推动城市更新行业走向更加成熟、更加专业的发展阶段。

想要了解更多城市更新行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2026-2030年中国城市更新行业全景调研与发展前景预测报告》。