8月份楼市量价仍低迷 下半年房地产市场形势分析

• 2022年9月5日 ChenZeFang来源：互联网 370 17
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8月份楼市量价仍低迷，专家称政策效应下市场活跃度有望提升!调查数据显示，8月份，百城新房、二手房价格环比继续下跌，且下跌城市数量创新高。

8月份楼市量价仍低迷，专家称政策效应下市场活跃度有望提升!调查数据显示，8月份，百城新房、二手房价格环比继续下跌，且下跌城市数量创新高。具体来看，8月份百城新建住宅平均价格为16203元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与7月份持平;百城二手住宅平均价格为15991元/平方米，环比下跌0.13%，跌幅较7月份扩大0.04个百分点。从下跌的城市数量看，8月份共53个城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较上月增加14个。其中，包括18个二线城市，35个三、四线城市。

数据显示，8月份其重点监测的30城成交面积环比下降13%，同比跌幅达31%，与上月基本持平。其中，一线城市成交面积转降，同比、环比分别下降16%、10%;26个二、三线城市成交面积同比、环比分别下降33%、13%。

事实上，当前楼市的低迷表现已经引起中央及政策面的高度关注。比如，自7月28日中共中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，在4次国务院常务会议上，有3次会议均提到要“支持刚性和改善性住房需求”。

与此同时，结合政策面来看，住建部、财政部、人民银行等有关部门已于近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此外，继5月份5年期以上LPR单独调降15基点，时隔两个月，5年期以上LPR在8月份再度下调15个基点。至此，全国首套及二套房贷款利率下限已降至4.1%和4.9%。

据中研普华产业研究院出版的《2022-2027年房地产产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》统计分析显示：

从广东统计信息网获悉，今年1-7月，广东全省商品房销售面积同比下降25.7%。与此同时，根据广东统计信息网披露数据，1-7月，广东省房地产开发投资0.87万亿元，同比下降10.3%，其中商品住宅投资同比下降10.1%。分区域来看，珠三角核心区房地产开发投资同比下降6.6%，沿海经济带同比下降21.9%，北部生态发展区同比下降33.2%。政策精准发力，在保障购房者权益的同时，也为保障市场稳定、满足企业合理资金需求提供必要助力。8月19日下午，交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。根据媒体报道，增信将按照市场化、法治化的方式进行，参与主体是向市场开放的，并非经选定才可以参与。

近几年许多 房企盲目追求规模，大量加杠杆，企业一直维持高负债率，但在国家稳增长、房住不炒的调 控基调下融资端开始强调去杠杆、防风险。随着 2020 年 9 月“三道红线”政策发布，房地 产贷款集中度管理、预售资金监管以及后续各项调控政策出台，叠加企业债务开始集中到期， 房企偿债压力逐步显现，部分中小企业无力偿债而破产。

百家房企上半年近半亏损最高亏70亿

2022年已过半，房企陆续披露上半年业绩，A股上市房企中，已有超百家房企披露中期业绩，其中近半房企预计或已经亏损，最高的亏损近70亿元。预计盈利的企业大部分也出现增收不增利，净利润下滑的情况。伴随业绩亏损的是规模缩减，数据显示，截至8月底，销售额超千亿元的房企仅10家，较去年同期减少14家。

近期各大房企纷纷披露业绩报告，A股上市房企中，已有超百家房企发布了业绩公告，其中近半房企预计或已经亏损，最高的亏损近70亿元。预计盈利的企业大部分也出现增收不增利，净利润下滑的情况。其中，世茂、阳光城(行情000671,诊股)、富力地产、蓝光发展(行情600466,诊股)、金科股份(行情000656,诊股)、荣盛发展(行情002146,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、首开股份(行情600376,诊股)、ST泰禾(行情000732,诊股)等曾经的百强房企也出现亏损，总体而言，房地产企业各项利润率指标均降至历史较低水平。

整体来看，据中研产业研究院调查显示，2022年1—8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点;其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家;超百亿房企96家，较去年同期减少48家。有53%的百强房企上半年销售均价同比出现不同幅度下跌，保利发展、绿地控股、金科股份、旭辉控股等TOP20房企的跌幅均超10%。

2022年1-4月中国房地产开发投资将近4万亿元

据国家统计局数据显示，2021年全年月中国房地产开发投资达到了147602亿元，比上年累计增长4.4%，比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。截至2022年1-4月中国房地产开发投资达到39154亿元，累计下降2.7%。其中，住宅投资达到29527亿元，累计下降2.1%。

2021年全年中国房地产开发企业到位资金达到了201132亿元，比上年累计增长4.2%，比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。截至2022年1-4月中国房地产开发企业到位资金达到48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款达到6837亿元，累计下降24.4%;利用外资达到38亿元，累计增长129.4%;自筹资金达到16271亿元，累计下降5.2%;定金及预收款达到15357亿元，累计下降37%;个人按揭贷款达到8037亿元，累计下降25.1%。

购置面积方面，2021年全年中国房地产开发企业土地购置面积达到了21590万平方米，比上年累计下降15.5%。截至2022年1-4月中国房地产开发企业土地购置面积达到1766万平方米，累计下降46.5%.成交价款方面，2021年全年中国房地产开发企业土地成交价款达到了17756亿元，累计增长2.8%。截至2022年1-4月中国房地产开发企业土地成交价款达到955亿元，累计下降20.6%。

业界人士表示，近期国务院常务会议接连释放房地产积极信号，更加明确地体现了中央对房地产的态度，即稳定房地产市场重要性被进一步突出。短期来看，各地楼市政策宽松方向或聚焦信贷方面，通过优化二套房认定标准、下调房贷首付比例及利率等方式，降低居民购房门槛和成本，支持合理住房需求。在房地产市场传统的“金九”到来之际，各项稳楼市举措的积极出台和落地，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于9月份房地产市场活跃度提升。

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