中国物业服务行业全景调研2022 物业服务行业分析

• 2022年10月8日 ChenZeFang来源：互联网 1356 89
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近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由2015年的23.6百万平方米增至2020年的48.8百万平方米，复合年增长率约为15.63%。物业服务百强企业在管物业平均数由201

近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由2015年的23.6百万平方米增至2020年的48.8百万平方米，复合年增长率约为15.63%。物业服务百强企业在管物业平均数由2015年的154个增至2020年的244个，复合年增长率约为9.64%。由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的平均收益由2015年的540.8百万元增至2020年的1173百万元，复合年增长率约为16.7%。

中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显着增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。随着中高收入阶层的涌现及其消费力不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中国中高端物业管理服务的发展产生重大影响。在客户需求及激烈竞争的推动下，物业管理公司已进行投资以提高服务质量，且更加注重客户的需求。物业服务百强企业顺应这一趋势，采取多项措施，优化其传统的物业管理服务，并运用技术解决方案提升服务质量。根据中指院的资料，服务质量得到提升的物业管理公司可收取较高的服务费。

现阶段，我国物业管理行业正处于政策红利释放、管理规模扩张、管理业态丰富、增值服务迸发的快速发展期，头部企业集中度提升趋势凸显。2020年，500强企业营业收入4070.3亿元，均值8.14亿元，同比增长19.45%，业绩维持持续增长态势。2020年500强企业营业收入占行业总营收的比例为34.49%，较上年增加2.08个百分点。2018年至2020年500强企业营业收入所占市场份额增加3.26个百分点，头部企业的创收能力进一步增强。2020年，百强企业营业收入达2775.04亿元，均值27.75亿元，同比增长28.45%，较上年增加7.20个百分点，行业迈入高质量增长阶段。2020年，500强企业基础物业服务达3046.85亿元，均值6.09亿元，同比增长14.52%，占总营业收入的74.86%，占比持续下降，但仍是物企营收贡献的主力。多种经营服务收入1023.46亿元，均值2.05亿元，同比增长37.02%，在总营业收入中的占比持续提升至25.14%，多种经营服务的逐渐成为企业新的价值增长点。

2021年伊始，住建部、国家发改委、银保监会等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，政策利好推动资本市场物业板块第一周迎来开门红，已经持续走低5个多月的物业板块重新升温。“十三五”期间，我国物业行业产值持续提升，市场规模增势强劲，行业呈现高速发展态势，2020年预计行业产值突破11800亿元，管理面积超过330亿平方米。专家预计，“十四五”末全行业收入将达2万亿元规模。2020年对于物业管理行业是意义非凡的一年，新冠肺炎疫情激发了物业管理行业的发展。2020年初，上市公司仅有24家，截止到2020年12月底，共有42家物企已经上市。

近年来，各省市陆续颁发相关法律及法规，从而建立当地物业管理行业监管框架。在多项政策的鼓励下，将助力中国物业管理行业继续在全国范围内实现增长。2021年1月，住房部及其他部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。为响应有关政策，物业管理公司有策略地扩展及多元化非物业开发商及社区增值服务。

通过利用云应用、电子商务、物联网、大数据及人工智能等资讯科技，多数物业管理公司得以发展出多元化业务、削减劳工成本并提升盈利能力。此外，通过采用新技术并使用电子服务平台，物业管理公司能够有效整合及分配资源，以提供更加多元化的社区增值服务并进一步将彼等的服务扩展至公共空间管理、社区金融、房地产代理及家政服务。

此外，物业养老的服务模式也已逐渐启动，发挥本身优势或将成为物企破局社区增值服务的抓手。收并购市场的热潮则仍在延续，2022年上半年，主流物企发起收购案20余起，涉及金额超80亿元。值得注意的是，有多家物企在上市进程中被收购，亦有多笔收购公告后又告吹案例。看似波诡云谲的收并购市场，实质是地产行业调整的传导，但客观上加速了物业服务行业的集中整合。

资本市场层面，大量物业企业的上市进程在上半年发生了暂停或终止，无论递表还是上市的企业数量和规模都较往期大幅降低。二级市场上，物业与地产股在上半年相比大盘都录得了较大幅的下跌，当前物企在资本市场上的估值水平仍很大程度取决于关联方的财务稳健程度，但目前行业估值已行至低点，修复仍然可期。回顾2022年上半年，物业服务行业由地产关联方裹挟前行，虽然近年来对地产方的依赖度正逐渐降低，但地产仍对物业存在大量隐性托举，二者一荣俱荣，一损均损。

随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。但物业企业仍面临诸多痛点需要解决，如经营成本持续上涨、行业集中度低和物业纠纷时有发生等。随着现代科学技术水平的发展，物业管理企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代物业服务模式，多家物业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧服务社区。碧桂园服务率先采用领先AI技术，打造云-边-端AI全栈解决方案，利用人工智能和物联网的深度融合，将物业服务场景智能化;雅生活打造“雅管家”平台，整合线上线下资源。

2022上半年，商住开发及销售步伐进一步放缓，而物业服务企业规模增长诉求不减。收并购手段之外，公建、产业园及城市服务等非住宅领域成为物业服务企业拓盘的重点。目前大部分物企都将住宅业态作为主要营收支柱，而非住领域市场广阔，大量空间等待开拓。预计到2025年，非住业态市场规模或将突破4500亿元(仅含基础物管费)。

其中，商业物业服务是目前除住宅外企业发展最为成熟的业态。该市场格局分散，发展空间较大，不管是物管费单价还是毛利率都显著高于住宅业态，盈利能力更强。此外，商业物业面对的业主对价格敏感度要远低于住宅物业业主，收费上更具弹性，受政策限制较少。视乎企业的专业能力，在议价上也存在较大空间，与住宅业态平均物业费的提升主要依靠新增楼盘相比，长期来看将更具发展前景。

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