又上热搜!鸿星尔克要进军房地产? 地产行业市场分析

• 方蔓桃 2023年2月11日 来源：百度 675 39
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在经历短暂的高光时刻后，鸿星尔克的“光环”逐渐散去。有第三方平台统计发现，鸿星尔克在抖音粉丝量在一个月内掉了近30万，销量也大幅缩减。摆在鸿星尔克面前的问题是，如何将短暂的流量转化为企业持续的知名度，并重新塑造其新的品牌形象。

地产行业市场如何?此前，鸿星尔克曾因向河南捐赠5000万物资火出圈，网友们的“野性消费”一度让其销售量暴增。

在经历短暂的高光时刻后，鸿星尔克的“光环”逐渐散去。有第三方平台统计发现，鸿星尔克在抖音粉丝量在一个月内掉了近30万，销量也大幅缩减。摆在鸿星尔克面前的问题是，如何将短暂的流量转化为企业持续的知名度，并重新塑造其新的品牌形象。

伴随着新兴工业的发展，以及各地政府对于新兴工业的高度关注，工业地产的升级、细分化趋势明显，生物医药、工业互联网、AI、数字创意、新能源汽车、大数据、航空工业、电子商务等垂直领域工业地产逐渐成为区域的工业发展的主导载体。

根据中研普华研究院撰写的《2022-2026年中国工业地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

地产行业市场分析

工业地产与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。

近年来，我国工业地产行业稳步发展，开发规模和销售面积持续增长，平均售价有所下滑。2021年初，我国工业地产平均售价增长态势良好，创2019年以来最高价格。

工业地产不仅蕴含着新的利润空间，而且将使其在区域经济发展乃至宏观经济舞台上发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大、更广阔的空间。

中国产业地产参与主体包括了传统地产商、产业地产商、制造业企业、金融资本等。涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。

由于国家统计局并没有对房地产开发企业的工业物业的开发和销售进行专门的统计，而是将其纳入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工业地产为主，因此文章以“其他房屋”的供需数据代替工业地产开发销售数据做分析。

此外，公告披露，2022年格力地产结转收入的项目平均售价较2021年下降约40%。同时，受到2021年结转上海项目成本较高因素影响，2022年单方结转成本较2021年下降约37%。2022年公司单方结转收入降幅略高于单方结转成本降幅，导致2022年度公司毛利率同比略有下降。根据Wind数据整理对比，格力地产近三年毛利率与房地产行业及同行业公司毛利率走势基本一致。

从工业地产的投资规模来看，我国工业地产投资规模整体呈增长趋势。2020年，我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额达到17427亿元，同比增长11%。2021年1-3月，我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额达3365亿元。

对此，2022 年度，中融人寿投资收益预计为 21.28 亿元，较 2021 年度下降10.11 亿元。收益下降一方面是因为宏观经济整体下行影响，2022 年受疫情冲击，资本市场大幅回落，上证指数下跌 15.13%，年内跌破 3000 点，深证成指下跌 25.85%，10 年国债收益率一度达到 2.92%，信用利差随之走阔;另一方面，2022 年房地产企业销售额大幅回落，部分房地产出现了资金链断裂，地产债违约率风险明显上升，地产债估值大幅下跌。中融人寿投资房地产行业占比较高，部分被投资企业出现流动性问题，相关投资产品在 2022 年年未能按时支付投资利息，且部分相关债券受市场影响也出现大幅价格波动，导致中融人寿投资收益不及预期。

同时，数据表示，截至2023年1月31日，58家非上市寿险公司披露了2022年度投资成绩单：综合投资收益率全部低于5%，且多数低于3.5%，其中7家的综合投资收益率为负。对标保险行业投资收益情况，中融人寿投资收益的变化符合行业趋势。

2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点;全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。

2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

工业地产行业前景分析

长期来看，工业地产供需将稳步增长;在REITs随着融资的稳步推进，工业地产的金融化越来越明显，促进了工业地产市场的参与。新基础设施5G、以数据中心、云计算、工业互联网、物联网、人工智能、智能制造为代表的七大产业的发展，将促进工业地产投资的智能化，数字化将使产业投资成为一种趋势。

产业地产是工业地产的升级，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融和产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

外资房地产巨头联手投资基金共同进军产业地产将成为大势所趋，这导致运营模式不断创新。此外，由于中国的全面产业转移和发达地区总部经济规模的形成，工业房地产投资热点将不断扩大，更多城市将获得工业房地产发展机会。

一线城市的土地价格和劳动力成本正在迅速上升。一些跨国企业正试图将其生产基地从北京和上海等一线城市撤出，只保留区域总部和研发中心，这些地区占地面积小，所需劳动力较少。同时，将面积大、对普通劳动力需求高的生产基地转移到二线城市。

工业房地产开发越来越不适合经济和社会发展。一些开发区正在成为工业新城，以探索工业房地产的新途径。中国经济发展中，开发区是高新技术转化、引进外资和产业升级的基地。工业地产不仅促进了产业集聚、经济发展和就业，还聚集了大量的人员、物流、信息流和现金流。适时开发住宅等城市功能，走工业新城之路是工业地产的一种趋势。

工业地产行业报告对中国工业地产行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了工业地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，工业地产行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2022-2026年中国工业地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》。

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