城中村改造行业深度分析2023

• 陈观秋 2023年4月23日 来源：百度 627 36
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城中村改造是城市更新的一个细分领域，而城市更新是一个复杂的领域，包含了老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造以及城中村改造。城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按

城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村改造也是属于征收拆迁的一种类型，所以对于被征收房屋或者是土地的所有者是要进行征收补偿的。

未来几年，随着城市化进程的加快，大量人口将进入郑州、成都、重庆、合肥、长沙等中心城市，这些城市和城市群的发展将进入快车道。过去人口超过1000万的城市被认为是特大城市，而现在很多省会城市和一些经济实力较强的城市正在向这个目标靠近，形成了新一批特大城市和特大城市。

城中村改造概念

城中村改造是城市更新的一个细分领域，而城市更新是一个复杂的领域，包含了老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造以及城中村改造。

棚户区、城中村和危房改造稳步实施，城市更新有序推进。2015—2021年，全国开工改造各类棚户区3100多万套，安置约6000万居民。2019—2021年，全国累计开工改造了城镇老旧小区11.5万个，惠及居民超过2000万户。城市更新改造在改善居民住房条件的同时，也优化了城市功能，提升了城镇综合承载能力，让更多人住有所居、安居宜居。

城中村改造是指在农村村庄城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民成为居民后，对由原村庄演变而来的居住区的房屋进行征收和拆迁。城中村改造基本停留在原居住地，逐渐发展成“村庄进城，城市包围农村”的景象。这是城中村的主要来源。

城中村改造是21世纪中国市长们经营城市的最大兴趣。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的 经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。城中村改造是城乡统筹战略的重要组成部分。

目前城中村与城市发展整体需要之间的矛盾也日益突出，已经成为制约城市化进程和全面建设小康社会的主要"瓶颈"因素之一。所以从营造和谐社会的高度出发，改造城中村是势在必行的，城中村改造的重要性、必要性和紧迫性是不言而喻的。

我国目前的城中村存在以下几类问题：

(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;

(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;

(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

城中村改造行业深度分析

随着城中村规模的不断扩大以及城中村改造引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原、杭州等大、中城市相继启动了城中村改造工作。

例如云南省发布的《云南省住房和城乡建设事业“十四五”规划纲要》，明确，十四五期间，城市棚户区(老旧小区)改造、保障性租赁住房数量100万套，其中，城市棚户区改造30万套，老旧小区改造数量55万套， 保障性租赁住房15万套。到2025年，城镇居民人均住房建筑面积 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40实现增长。

深圳市“十四五”规划也指出:积极鼓励城中村和旧工业区有机更新，有序推进拆迁改造城市更新，深入开展整地利益规划，加快大规模土地盘活，打造“两个一百平方公里”高品质产业空间。城中村改造产业将逐步实现城市空间结构的优化、住房供给的增加、公共服务水平和基础保障能力的提升，为加快建设现代化、国际化、创新型城市提供有力支撑。

广州市印发《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出，在“十四五”规划中，广州要加快建设科技创新强市，并将进一步推进城市有机更新提质增效。同时根据《纲要》，广州将积极推进“三旧改造”，继续完善旧城镇、旧村庄、旧厂房“三旧”改造政策体系，提升城市面貌。推进183条城中村改造;基本完成395个老旧小区微改造项目、27个旧街区改造项目，有序推动旧楼加装电梯;实施306个旧厂房改造项目，推动旧工业厂区向特色园区和创新产业功能混合开发转型。

城中村的治理主要分两部分：一部分涉及公共安全、市政基础设施整治，该部分整治费用由区财政承担;另一部分涉及村属产权及私有产权部分的水、电、气和消防设备等，该部分是由产权人承担。因此，城中村治理实际上既涉及“公有”部分，也有涉及“私有”部分。“公有”部分应该由政府主导并由财政资金支付，“私有”部分由权利人主导，而费用由其自筹，开发商可与权利人成形成协议安排通过承担改造工程而换取后续物业运营的权利。

据中研产业研究院《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析：

结合现行政策，开发商参与城中村综合治理的模式主要有以下三种形式：

一是委托代建+统租运营模式。该模式下存在两层法律关系，一层是开发商与政府的委托代建关系; 另一层是开发商与城中村物业权利人的租赁运营关系。该模式项下，开发商可与政府签订委托代建协议，承接公共部分的维修改造，改造费用由政府承担，但开发商不收代建费;同时，开发商与城中村物业权利人签署改造和租赁协议，统一改造并统一承租改造范围内的物业。

二是“EPC+O”模式。该模式也存在两个不同的法律关系：一是承包方与政府间的设计、采购、施工承包关系;二是承包方与物业权利人间的运营权承包、转移或让渡合同。在该模式下，开发商与政府和物业权利人签署“EPC+O”的一揽子协议或者开发商和政府签署EPC协议，而同时与权利人签署物业运营管理协议。

三是代建模式。该模式下不包含运营这部分内容，只是接受政府委托对城中村项目进行全过程代建管理，南山区政府规定代建单位需要有房地产开发企业资质，并应该同时具备同等规模的同类工程经验。

从城中村改造长远发展看，城中村改造可以进行多种模式的探索。城市要避免千城一面，重点还是要实现多样化的更新模式。危旧房要改造，“城中村”要更新，“城边村”要分享城市化红利。

想要了解更多城中村改造行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》。城中村改造行业报告是从事城中村改造行业投资之前，对城中村改造行业相关各种因素进行具体调查、研究、分析，评估项目可行性、效果效益程度，提出建设性意见建议对策等，为城中村改造行业投资决策者和主管机关审批的研究性报告。以阐述对城中村改造行业的理论认识为主要内容，重在研究城中村改造行业本质及规律性认识的研究。

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