2023旧城改造产业深度调研 中国旧城改造投资现状分析

• 黄文玉 2023年5月18日 来源：互联网 926 58
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城市规划作为旧城改造的主要载体和实施纲领，城市规划的角色定位直接影响旧城改造规划是否公平和科学合理，同时关系到旧城改造的成败、社会稳定与和谐社会建设。

旧城改造不仅关乎城镇经济和建设发展，更成为人民群众十分关心的社会问题。城市规划作为旧城改造的主要载体和实施纲领，城市规划的角色定位直接影响旧城改造规划是否公平和科学合理，同时关系到旧城改造的成败、社会稳定与和谐社会建设。

中国旧城改造投资现状分析

在北上广深一线城市的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。于是，一些房企纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模。

近几年来北上广深一线城市面临城市战略更新的全新任务。如深圳市规土委公布《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，共涉及20个单元更新项目，旧改面积达71.998公顷，其中改造方向为居住、商业功能的更新单元有7项，涉及土地面积38.89公顷。

上海市政府也披露，上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，“十三五”期间，上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。眼下，国内城市更新的潜在需求量十分惊人。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年旧城改造产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

现在一线城市多在划定城市界限，控制人口，所以如何处理好存量土地成为重要问题。过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。

城市旧改背后自然少不了开发商的身影，在深圳、上海，有更多民营企业参与到城市旧改项目中。在上海，最成功的旧改案例非瑞安新天地莫属。瑞安发家于上海太平桥旧改项目，历经近20年的旧改历程，打造了一个集商务、旅游、商业、住宅等物业于一体的多重物业组合，在运营上形成了“先盘活商业、后销售物业”的独特模式，并将新天地旧改模式成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。多元化的参与空间让房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。这其中表现最突出的是深圳市场。2011年，深圳存量土地供应首超新增供应，4年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。

旧城改造行业投资原因

城市化的发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，尤其是在北上广深为代表的一线城市。从全国32个重点城市土地购置面积来看，这些城市近年来土地供应总量整体呈递减的走势，尤其是一二线城市中心城区土地供应量的下降幅度更为明显。

在这样的背景下，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点。对房地产企业而言，不少企业更把投资旧城改造作为在大城市做大做强的战略性选择。如深圳掀起新一轮土改，打出市场向前政府退后的新信号，吸引万科、保利、佳兆业、华润等多家房企围猎深圳旧改市场，分一杯羹。

开发商之所以热衷旧城改造有以下几点原因：首先，旧城改造有效提高房地产市场供应，满足大城市旺盛的市场需求，有助于企业提高大城市市场占有率;其次，在旧城改造之后，项目区位效益显著提高，土地经济价值将得到最大程度的释放，从而提升地价以及房价，从这个角度看，企业精心完成旧城改造的过程，实际上是土地加速增值的过程;第三则是能够获得较高的开发利润。

旧城改造未来发展趋势预测

“十三五”期间我国城镇化将稳步推进,2020年我国城镇化率将达到63%,2018年我国城镇常住人口将超过8亿,未来五年城镇化持续发展的态势不会改变。城市更新将为中国未来城市发展带来极大的经济和社会效益。城市的更新在经济方面的意义就是通过城市的更新和改造，来调整城市布局，提升城市结构，促进产业结构的调整。创造更多的经济效益。

目前，长三角、珠三角等区域都遇到了这样的问题——经济面临转型、人口快速膨胀，而旧城改造正符合了经济高速发展的需求，是发展进程中必须经过的阶段，也是可持续发展的必经之路。但目前中国旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被等同于拆迁，由此产生了偏见和误区。旧城改造，要处理好多层关系，平衡兼顾原业主的利益、市民利益、社区利益、环境利益、历史文化利益和开发商利益。

随着我国城市化进程的加快进行，城市面貌急需旧貌换新颜。旧城改造、棚户区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。而与此同时，伴随着一二线城市逐渐步入存量房市场，土地供应愈加有限，尤其是北上广深等一线城市，房企也纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模，并为城市的更新贡献出更多经验。不过，城市更新项目，尤其是旧改项目是对企业资金运营、资源整合等各方面能力的综合考验。

未来的旧改模式还会有所改进和升级，政府主导型和市场主导型旧改都可能存在，而PPP公私合营的旧改模式或将成为未来发展趋势。在融资方面，政府如果缺少旧改项目前期的资金，可通过补缴地价出让金的方式与开发商合资设立公私合营项目公司，也可以成立专门投资旧改项目的城市更新基金，该基金滚动发展，盈利则留存作为后期发展之用，对于一些市场吸引力低的项目，还可以从基金中拿出一定的补贴给予开发商。

在分工方面，公共部门对社区规划、拆迁政策以及补偿安置方案等进行决策，同时对规划实施、拆迁、居民安置等具体工作进行监管。而开发商则重点参与规划设计、开发建设、融资等专业环节。PPP模式使政府借助开发商的专业能力，转变公共部门职能以提高公共部门在旧城改造领域的专业化，而开发商则借助政府的力量，快速推进旧改的实施，获取合理的收益。

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