公寓行业发展分析 2023公寓行业市场现状

• 黄文玉 2023年7月7日 来源：互联网 390 18
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公寓：公共寓所，分为商业公寓和职工公寓。是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。

公寓行业发展分析

公寓：公共寓所，分为商业公寓和职工公寓。是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅，可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用。职工公寓也包含学校宿舍，比较方便实用。

公寓屋又可细分为排房(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费;股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权;公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。

“长租公寓”，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

公寓行业市场现状分析

以运营模式为标准，长租公寓企业可分为集中式公寓企业和分散式公寓企业。具体来看，集中式公寓主要由开发商自建或由机构房东提供房源，前期投入较大、投资回收期偏长(通常在6-8年左右)。分散式公寓则主要通过与个人业主签订长期包租合同(3-5年)来获取房源，前期投入较小、投资回收期相对较短;两种各有优势，集中式受整体成本较高影响，当前规模小于分散式。

2021年中国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人，同比增长4.5%。住房租赁市场规模高达2.2万亿元左右，同比增长15.8%。目前租房市场已成为房地产市场的重要组成部分。我国租赁公寓市场规模有逐年增长走势，其中2021年中国租赁公寓市场规模1794.8十亿元，同比增长16.4%。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

随着国内整体租房需求持续增长，除开2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国公寓行业发展分析与投资前景预测报告》显示：

从我国租赁公寓市场规模来看，2021年中国长租公寓市场规模为132.7十亿元，同比增长14.3%;中国非长租公寓市场规模为1662.1十亿元，同比增长16.6%。从中国长租公寓市场规模来看，其中2021年中国集中式长租公寓市场规模为44.9十亿元，同比增长29.8%;分散式长租公寓市场规模为87.8十亿元，同比增长7.7%。

个人租赁仍是主流，规模化趋势持续推进，数据显示，随着国内长租公寓整体需求持续增长，具备成本和资产优势的集中式长租公寓占比持续提升，数据显示，集中式长租公寓占比从2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整体规模增长212%至449亿元，相对而言，分散性和以个人为主的非结构化长租公寓占比小幅度下降。

从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现于层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。

从中国集中式长租公寓市场规模来看，2021年中国一线城市集中式长租公寓市场规模为22.7十亿元，同比增长32%;其他城市集中式长租公寓市场规模为22.2十亿元，同比增长27.6%。其中2021年中国连锁运营集中式长租公寓数量为0.8百万套，同比增长33.3%;非连锁运营集中式长租公寓数量为1.8百万套，同比增长20%。

就国内整体运营中的集中式长租公寓数量变动而言，近年来随着万科、龙湖和旭辉等头部房企布局加快，整体长租公寓数量快速增长，截至2021年已达260万套，相较17年底增长160万吨，其中非连锁仍是主要数量来源，但连锁整体增速更快，占比持续增长。

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