三部门部署金融支持实体经济 积极推动城中村改造 城中村改造行业市场前景分析

• 李波 2023年8月21日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1206 78
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8月18日，中国人民银行、金融监管总局中国证监会联合召开电视会议，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。会议强调，要注意挖掘新的信贷增长点，大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域，积极推动城中村改造、“平急两用”公共

8月18日，中国人民银行、金融监管总局中国证监会联合召开电视会议，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。

会议强调，要注意挖掘新的信贷增长点，大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。

中金公司认为，棚改、旧改、老旧小区改造修缮等主要面向自用业主做房屋质量的提升，而城中村的差异在于租赁人口占比高，对于中低收入租赁人口的去向考虑是个重要命题。

如果以片区来处理，更愿意把城中村改造视为整体调节城市功能空间的一种策略和机遇。在基准情形下，预计城中村改造每年对房地产开发投资的拉动在6000亿至7000亿元左右。

公司方面，据上证报表示，多家上市公司在接受机构调研时回答了有关城中村改造的问题：

金埔园林：公司表示，基础设施的配套建设、城居环境的优化与公司“城市生态环境整体提升主要业务模式高度契合，有望带来更多业务机会。

东南网架：公司研发出一种具有完全自主知识产权的装配式钢结构建筑体系，并应用该技术承建了多个政府保障性住房建设项目。东易日盛：公司表示，城中村改造等地产政策将促进换房需求，对公司是直接利好。

城中村改造是今年地产政策的亮点之一，我们估算我国超大特大城市城中村常住人口约在4000万人左右，城中村改造带动的住房需求和城市更新投资是经济的重要影响因素。

参考以往城中村改造案例和中信证券研究部房地产和物业服务行业组观点，我们预计城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元。

国常会和城中村改造电视电话会议均指出城中村改造有扩大内需的作用，预计后续改造范围和拆除新建的比例等均可以视逆周期调节的需求而动态调整。

城中村改造是事关千家万户的重大民生工程，是提升城市功能的重大发展工程，是增强城市韧性的重大治理工程，对改善民众居住条件，优化城市功能布局，提振经济发展活力具有十分重要的意义。

2022年广东、江苏、浙江、山东、河南、四川六个经济大省经济总量占全国的45%，根据各地区的地区社会经济发展来看，城中村改造对发达地区经济结构、质量呈现出趋势性、关键性变化。与此同时，各地区经济发展水平的不同步，对于城中村改造建设支出产生不同的影响。

经济较为发达的地区，政府有更充足的资金进行城中村改造建设，从而刺激了本地区城中村改造行业市场的发展;反之，经济较为落后的地区受制于城中村改造建设资金的缺乏，进而影响当地区城中村改造市场的发展。

如果你想了解城中村改造行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》。重点分析了我国城中村改造行业将面临的机遇与挑战，对城中村改造行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

中国大力推动旧城区功能性改造。近段时间，城中村改造成为城市发展的重要议题，其对于提升城市整体形象具有重要作用。

目前许多城市启动了大规模城中村改造项目，以期完善基础设施与公共服务。因其涉及到大量居民的迁移和社会稳定问题，且需要充足的改造资本，是个复杂而长期的过程。

国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》重点提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

国务院常务会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

城中村改造要规划先行，坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

目前，一些城市正在积极推进城中村改造，有望形成可借鉴的经验。上海市提出，预计到2025年，中心城区周边城中村改造项目全面启动;到2027年，中心城区周边城中村改造项目全面完成。

国家层面的城中村改造政策起始于2020年，部分城市在长期实践中，已形成适应本地的政策体系。

随着房地产经济的回暖，国家干预化解房企风险，提高住房建设标准，对城市规划和建设提出了新的要求。为了让人民群众住好房，让城市更宜居，把城市规划好、建设好、管理好，城中村改造或将成为城市建设的工作重点。

2022年我国城中村改造行业区域市场规模分布华东地区占比39.67%，华中占比14.87%，华南占比12.25%，华北地区占比11.59%，东北地区占比3.84%，西南地区占比12.46%，西北地区占比5.53%。

旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造是上海的重大民生工程、发展工程和治理工程。

自2022年6月浦东新区启动改造工作以来，区主要领导开展研究部署，区分管领导牵头，组建“两旧一村”改造推进指挥部和专班。截至2023年3月1日，不成套改造项目已启动42幢约1331户。

其中，六里和向东成为首批采用公租房形式实施的城市更新项目。城中村启动改造38个点位，涉及居民约11135户。当天搬迁的北蔡中界、杨桥城中村，签约期内1271户居民完成签约，居民预计将在安置房建成后，陆续迁入新居。

预计城中村改造建筑面积约19.4亿方，改造成本3.9万亿元。根据我们的测算，全国超大特大城市共计有19个，城中村面积12.9亿方，城中村建筑密度较高，但楼层往往相对较低，我们假设平均容积率1.5，则对应总建筑面积19.4亿方。按照拆除面积20%，拆建比2，整治面积80%测算，对应改造总成本3.9万亿元。

从“城中村”变“城中景”，蝶变不只发生在真如。上海市2014年启动“城中村”改造以来，全市共有54个项目在推进，受益户数超3万。自2020年被列为市“民心工程”以来，改造速度和覆盖范围再提级，今年又增加8个城中村启动改造。

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。

城中村改造行业市场前景分析

2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，“实施城市更新行动”首次列入政府工作报告。

报告提出我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。“十四五规划”奠定了城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。

随着40个省市陆续出台相关政策，城市更新的机制、规划等更加完善，路径也更加清晰。

北京提出在“十四五”期间有可更新建筑约2.45亿平方米。成都“十四五”期间推进173个老旧片区成片更新。山东省也划出济南市等6个设区市、滕州等8个县(市)，菏泽经济开发区人民路东片区等14个片区为省级城市更新试点。

截止2022年底，全国各省已经出台了百余条城市更新相关政策，指导性文件政策进一步落地。

地方政策强调执行的务实性、可操作性，重点发力老旧小区及街区、危旧楼房、棚户区改造，并规划好具体街区、改造面积等，积极引入社会资本参与。地方出台的有关规划、土地、资金等支持性政策，也保障了企业有切实可行的盈利模式。

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