城市更新发展分析 多重政策推进 城市更新按下“快进键”

• 曾燕 2023年12月6日 来源：互联网 450 23
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国家发改委等多部门近日印发方案，推进城市社区服务设施建设。在城市社区、小区公共空间嵌入养老、托育等功能性设施和服务。与此同时，城市更新在建设、用地等方面迎来更多政策支持。

多重政策推进 城市更新按下“快进键”

国家发改委等多部门近日印发方案，推进城市社区服务设施建设。在城市社区、小区公共空间嵌入养老、托育等功能性设施和服务。与此同时，城市更新在建设、用地等方面迎来更多政策支持。近期，自然资源部发布政策指引，提出要以国土空间规划为引领，在国土空间规划体系内强化城市更新的规划统筹。据了解，此轮城市社区嵌入式服务设施建设，其新增建筑规模有望不受规划容积率指标制约。

业内指出，土地一直是城市更新中的难点问题，近期多部门出台支持政策，有望在复合土地利用、土地配置方式等方面迎来突破。

日前，住房城乡建设部建筑节能与科技司相关负责人在国家发展改革委举行的专题新闻发布会上表示，住房城乡建设部将进一步发挥好在城市更新工作中的统筹作用，多措并举、持续推进，配合国家发展改革委做好社区嵌入式服务设施建设工程实施工作。

全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板。自2024年开始，住房城乡建设部将在地级及以上城市全面开展城市体检工作，把城市体检延伸到群众身边，将小区、社区、街区列为城市体检的基本单元，查找出社区养老服务设施、婴幼儿照护服务设施、公共活动场地、文化活动中心等设施配建不达标、功能不完善、服务不到位的问题短板，列出问题台账、录入信息平台并实施动态更新，为社区服务设施的科学规划、合理布局、精准嵌入提供有力支撑。

实施城市更新行动，因地制宜建设社区设施。住房城乡建设部正在牵头推进城市更新工作，包括既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造等任务，这些都是实施社区嵌入式服务设施建设工程的重要载体。住房城乡建设部将指导各地在城市更新工作中，统筹利用存量资源，合理确定建设工程，把社区设施落实落细。在城镇老旧小区改造中，将开展“楼道革命”“环境革命”“管理革命”，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，完善配套设施，改善生活环境，消除安全隐患。在完整社区建设中，将聚焦“一老一小”服务设施短板，实施老年服务站、托儿所、幼儿园等一批建设项目，衔接15分钟生活圈，推进相邻社区及周边地区统筹建设、联动改造，加强设施共建共享，拓展群众身边的公共服务，为居民日常生活提供便利。在活力街区打造中，将实施老旧商业区、步行街、老旧厂区等老旧街区更新改造，推动街区功能转换、活力提升，把腾退出的空间资源优先用于建设公共服务设施，让群众生活得更方便、更舒心、更美好。

加强和改进住宅物业管理，助力提升社区服务水平。住房城乡建设部将持续加强和改进住宅物业管理工作，充分发挥物业服务企业贴近居民的优势，发展社区养老、托幼、家政、助餐等生活服务业务，探索“物业服务+生活服务”模式。鼓励物业服务企业开展居家社区养老服务，运用智能化的手段，为老年人提供健康监测等定制化服务，满足老年人多样化的养老服务需求。推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务，提高智慧物业管理服务水平，补齐社区服务短板，推动物业线上线下融合发展，更好满足居民多样化多层次生活需求，让社区成为人民群众的幸福家园。

城市更新发展分析

据中研普华产业研究院出版的《2023-2027年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》统计分析显示：

城市更新是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治、优化、改善，实现房屋使用、市政设施、公共建设配套等完善，产业结构、环境品质、文化传承等提升的建设活动。近一段时间以来，全国多地积极推进城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

老旧小区改造是提升人民群众获得感的重要工作，也是实施城市更新行动的重要内容。住房和城乡建设部有关负责人表示，今年，我国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上，完成投资2000亿元以上。

近日，杭州发布《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》(以下简称实施意见)。实施意见提到，为加快转变城市发展方式，提升城市能级、优化城市布局、完善城市功能，杭州将全面推进城市更新。

实施意见明确，2023年，基本形成具有杭州特色的城市更新工作体系，打造一批可复制、可推广的城市更新试点项目。到2025年，形成一系列城市更新成果与实施模式，形成一批标志性城市更新示范项目。到2035年，围绕城市宜居、韧性、智慧目标，城市规划、建设、治理水平全面提升，形成城市全周期高质量可持续发展的城市更新范例。

无独有偶，上海近日印发《上海市城市更新行动方案(2023—2025年)》，明确以区域更新为重点，聚焦开展综合区域、人居环境、公共空间、历史风貌、产业园区和商业商务项目改造六大行动，分层、分类、分区域、系统化推进城市更新，从而推动城市高质量发展。

近日，江苏省住建厅发布《江苏省城市更新行动指引(2023版)》(以下简称行动指引)，就城市更新的任务、难题和实施标准，尤其是和既往城市改造的本质区别，给予了系统和针对性的解答。

据了解，目前江苏城镇化率已达74%，逐渐步入快速发展的中后期，城市更新更加强调以人民为中心和高质量发展导向，与以往的建设改造相比，无论是价值理念、建设方式，还是利益分配、实施动力，均发生很大转变。

近日发布的《2022北京城市更新白皮书》显示，北京城市更新坚持减量和高质量发展，未来将呈现更加注重片区化推进、突出运营导向、强化区级统筹、凸显国企担当、注重低效产业园区更新等趋势，同时在土地规划、建设管理及金融税收等方面尽快出台配套政策细则、完善相关机制。

专家表示，从全国来看，北京率先以立法鼓励、支持社会资本参与城市更新。从今年3月1日起施行的《北京市城市更新条例》明确提出，鼓励社会资本参与城市更新活动、投资建设运营城市更新项目。要加强相关财政资金的统筹使用，对涉及公共利益、产业提升的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。同时，北京还鼓励通过依法设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。事实上，除北京外，近年来我国很多城市都成立了城市更新基金，大部分是政府引导、国企发起。

城市更新基金是重要的资本工具，兼具股债投资特性，与城市更新项目高度匹配。专家指出，要坚持政府引导、市场化运作原则，在政府支持地方国企发起设立并主导城市更新基金基础上，由专业机构负责基金的市场化运作。同时，鼓励城市更新基金进行长期股权投资。在此过程中应注重避免“明股实债”，并预留基金依法退出通道，依法加强对基金的引导和监管。

业内人士表示，要切实践行新发展理念，提高城市更新项目投资的深度和有效性，坚持项目可融性导向、遵循投资逻辑，发挥好社会资本、城市更新项目资金作用，实现城市更新、质量互促，在高质量发展中发挥扩投资、促消费、稳经济作用。

党的二十大报告强调要“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。2023年的政府工作报告也提出“加快实施‘十四五’重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长”。实施城市更新行动，对于全面提升城市发展质量、不断满足人民日益增长的美好生活需要具有重要而深远的意义。

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