中国城市更新行业市场前瞻机遇深度调研分析2023

• 方蔓桃 2023年11月24日 来源：百度 247 8
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如果你想了解城市更新行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等信息……我们研究院撰写的《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》。重点分析了我国城市更

房地产行业受国家宏观调控影响较大，国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国土资源部、住建部、国家发改委、税务局等部门。房地产及上下游产业的投资是宏观经济投资最为重要的组成部分，与宏观经济走势密不可分。影响宏观投资的因素，例如货币政策、财政政策、汇率政策等最终都会影响到房地产投资，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

在中国房地产经历了 2010 年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后，2014 年，国家在宏观政策方面已经运用一系列手段支持合理住房需求，稳定住房消费，房地产再一次成为经济下行期的缓冲剂，政策周期实现了再次轮回。目前除一线城市和三亚外，其余城市均已退出限购;央行 930 房贷新政，在首套房认定、三套房贷款发放、首套房利率方面均实现支持;住建部、财政部、央行三部委颁布公积金贷款新政，放宽贷款条件、提高贷款额度、推进异地互贷。房地产行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点。

如果你想了解城市更新行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等信息……我们研究院撰写的《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》。重点分析了我国城市更新行业将面临的机遇与挑战，对城市更新行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

在政府主导的城市更新模式下，显而易见地方国企、城投公司更具优势，一是政府主导下的城市更新模式，城投公司无论是业务还是平台均具有优势，政府主导的城市更新一般都有城投公司完成;二是微改造更加适合城投公司，城投公司相对房地产企业来说，资金实力和操盘能力较弱，因而大规模的片区开发并不适合，对于需要修缮的历史建筑、文物单位、街区等进行微改造或者综合改造，城投公司具有优势;三是供地模式的多样性降低城投公司土地获取成本。

从这些方面来看，城市更新为城投、国企这样的企业创造了新的发展机遇，让它们更容易获取稳定利润，完成市场化转型。

一个城市进入新的改造更新，民营行业也并非是没有机会。城市更新是一个庞大、系统的工程，这其中从拿地、规划、设计、招商乃至于后期的建设、运营，必然少不了民营企业发挥作用，参与其中的机会，而这些机会就为民营企业持续的发展经营提供了依托。

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。

根据 2018年国家统计局发布，房地产直接从业人数和建筑行业有 7072.4万人，占当时全国人口 1/19。第四次经济普查中有数据显示，在 5809 万建筑行业人里，有 3591 万人属于“房屋建筑业”，其中为商业房地产服务的人数超过了4000万。

国家统计局发布数据显示，2022 年，全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10%;其中，住宅投资 100,646 亿元，下降 9.5%。2022 年，房地产开发企业房屋施工面积 904,999 万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639,696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面积 120,587 万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积 88135 万平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积86,222 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62,539 万平方米，下降14.3%。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

老旧小区改造的内容则以修缮既有建筑及配套设施为主，分为基础类(水电气热、外墙维修等)、完善类(绿化、节能改造、加装电梯等)和提升类(社区综合服务设施、智慧化改造等)，主要目的是提升老旧小区的环境和生活配套。老旧小区改造是十四五时期的惠民生工程的工作重点，2020年全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，2021年全年实际新开工改造城镇老旧小区数量再创新高，达5.56万个。2022年初以来，全国城镇老旧小区改造工程持续提速，前5月已新开工改造小区2.74万个，接近2021年新开工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老旧小区改造计划，老旧小区改造市场未来发展潜力巨大。

山东省老旧小区改造市场规模约2086亿元，市场空间巨大

2021年3月，中央发布《“十四五”规划》，明确设立城市更新量化数据指标，提出十四五时期21.9万套小区改造计划;2021年政府工作报告再次重点提及城市更新：强调“十四五”期间加快实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新逐步上升至国家重要战略层面。2022年老旧小区改造政策逐渐演进，支持力度逐步加大。2022年3月，政府工作报告中提出再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造;2022年7月，发改委指出对老旧小区改造项目，可以通过精准定位、提升品质、完善用途等方式，吸引社会资本参与，进一步盘活存量资产;2022年8月，国常会指出：将老旧小区改造纳入政策性开发性金融工具支持领域，并尽可能吸引民间投资。

根据山东省住建厅披露，2021年省内老旧小区改造总量位居全国首位，2022年1-8月老旧小区开工数量也位居全国第一，山东省是我国老旧小区的改造主阵地。十四五期间山东省老旧小区改造市场将达2086亿元，市场空间巨大。

全年来看，销售持续下行叠加行业出清，房企资金压力愈演愈烈，一方面房企在资金压力下再投资拓展举步维艰，已出险的民企失去拿地能力，尚未出险的房企面临各资金方的挤兑压力，资金优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大;另一方面销售持续下行，即使资金压力相对较小的国企，在面对未来销售不确定性的情况下也谨慎投资，聚焦于核心城市核心地块，降低经营风险。

2022年，商品房销售面积 135,837万平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 133,308 亿元，下降 26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年末，商品房待售面积56,366万平方米，比上年增长10.5%。

城市更新行业市场机遇分析

面对新一轮城市更新，如果仅停留在简单的推倒重建，将不利于解决城市化中的问题。中国城市更新论坛会持续关注核心城市人、项目的变化。从线下到线上、从开发到存量、从生产到服务，政府关注的产业升级，市场关注的消费需求升级，将在城市更新这个领域交汇。现今"消费升级"的强势出现培育出了商业环境土壤，而人工智能、物联网等新锐科技的发展也让技术环境逐渐完备，城市更新的商业契机就在这个环境中。

截至目前，已至少有13家房企在城市更新业务上公布新动态，其中涉及的项目大部分位于广州、深圳、佛山、东莞等大湾区城市。

如越秀、万科、卓越、保利、时代中国、星河湾等企业的旧改项目取得新进展;万科、汇景集团则在城更项目上达成新的企业合作;另外，太古地产的上海张园旧改项目西区率先开放，东区计划于2026年年底前向公众开放。

种种迹象表明，城市更新已经成为房地产行业的下一个"兵家必争之地"。有研究认为，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新将是一个10万亿元级的市场。统计数据显示，中国百强房企中参与城市更新的比例达80%，已有51%的房企运营规模超百万平方米，早期布局的项目已进入价值兑现期。

未来，若你想要了解更多城市更新行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》。

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