工业地产行业发展如何?工业地产行业深度分析

• 陈观秋 2023年12月29日 来源：中国新闻网 金融界 中研普华报告 1494 99
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2022年，工业用地推地力度上涨，推出、成交均上升。2022年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%;共成交工业用地10.43亿平方米，同比上升16.8%，推出和成交较去年均有小幅上涨。企业在合作主体上更趋多元化，标杆企业加大行业布局。公R

2022年，工业用地推地力度上涨，推出、成交均上升。2022年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%;共成交工业用地10.43亿平方米，同比上升16.8%，推出和成交较去年均有小幅上涨。企业在合作主体上更趋多元化，标杆企业加大行业布局。公募REITs破百亿，产业园区已成为公募REITs重点发行对象。

2022年以来，先后有4只的产业园类公募REITs上市，分别为临港创新产业园REIT、上海东久REIT、合肥高新REIT、和达高科REIT。产业园REITs将扩容至8只，募集资金超百亿元。

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

工业地产行业深度分析

工业用地分为三种类型：一类：金融活动业、缝纫工业、电子工业、工艺品制造等对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业。二类：农副食品加工业、食品工业、纺织工业、医药制造工业等对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业。三类：冶金工业、大中型机械制造工业、采掘工业、化学原料及化学制品制造业、造纸工业等对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业。

此外，随着基础设施公募REITs的持续扩容，除了仓储物流外，产业园区和保障性租赁住房等资产类别进一步受到外资关注。根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

工业地产的赢利性主要是为工业生产提供了场所，能够维持工业领域的正常发展。工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。

据中研产业研究院《2024-2029年工业地产产业现状及未来发展趋势分析报告》分析：

与住宅地产不同的是，工业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对工业地产产品的需求度降低，同时工业地产行业产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡，行业有一定的风险性。

由于国家统计局并没有对房地产开发企业的工业物业的开发和销售进行专门的统计，而是将其纳入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工业地产为主，因此文章以“其他房屋”的供需数据代替工业地产开发销售数据做分析。

国际房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布的《2022年昆明房地产市场回顾》指出：2022年，昆明住宅市场量价齐跌，工业土地供需两热。

报告显示，在房地产进入调控时代后，昆明住宅投资性需求得到遏制，全市住宅量价齐跌，2022年售价同比大幅下降至13810元/平方米。同时，由于近年来工业物流发展迅速，2022年昆明工业土地供需两热。

此外，报告还披露：2022年，昆明甲级写字楼市场受到较大冲击，市场需求收缩。为吸引客户，业主均采取以价换量措施或大幅度优惠，全市租金同比下跌至79.88元/平方米/月。在此背景下，大量企业抓住时机，以最低的价格进驻品质更好的楼宇，促进了净吸纳量的增长。据统计，2022年昆明全市甲级写字楼净吸纳达77892平方米;同时，空置率同比大幅下降9.01个百分点至18.24%。

各地工业地产建设风生水起，中国工业地产建设已经在地域分布及建设模式上取得了一定的特色、从区域分布来看，环渤海、长三角和珠三角地区，依托其雄厚的工业基础，成为全国工业地产建设的聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展工业地产建设，目前基本形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。

在“新基建”浪潮的推动下，5G、大数据、AI等技术将更一步地发展和深入应用，工业地产作为新基建时代，工业转型升级的重要载体，也将迎来一场新的发展机遇。智慧工业地产建设正向着智慧化、创新化、生态化的方向进行转变。

报告根据工业地产行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国工业地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析，并重点分析了我国工业地产行业将面临的机遇与挑战，对工业地产行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

想要了解更多工业地产行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2024-2029年工业地产产业现状及未来发展趋势分析报告》。

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