2023工业地产行业市场发展状况分析

• 黄文玉 2023年11月30日 来源：互联网 390 18
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工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产)、自由贸易区房地产(指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产)。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

在城市快速发展的大背景下，越来越多的城市面临土地资源紧张、土地成本攀升等制约城市产业发展的问题。而正在全面展开的国土空间规划也要求各个城市优化城市内部用地，促进城市紧凑发展，提高城市土地综合承载能力，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用。

工业地产行业市场发展状况分析

数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。

国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势;同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移;国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求;政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。

据统计，2019年全国300城工业用地推出建筑面积8.7亿平米，成交建筑面积7.5亿平米。截至到2020年1-4月，全国300城工业用地推出建筑面积2.4亿平米，成交建筑面积2.1亿平米。从各线城市成交规划建筑面积结构来看，2019年一线城市占比4%，二线城市占比36%，三四线城市占比60%。从成交规划建筑面积增速来看，据统计，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积同比增长43%，二线城市工业用地成交规划建筑面积同比增长21%，三线城市工业用地成交规划建筑面积同比下降7%。

数据显示，2019年中国工业用地成交楼面均价增长至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中国工业用地成交楼面均价为254.7元/平方米。从各线城市工业用地成交楼面均价来看，据统计，2019年中国一线城市工业用地成交楼面均价为916元/平方米，同比增长21.6%，二线城市工业用地成交楼面均价为296元/平方米，同比增长5.1%，三四线城市工业用地成交楼面均价为238元/平方米，同比增长0.8%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国工业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

工业地产的赢利性主要是为工业生产提供了场所，能够维持工业领域的正常发展。工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。

在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业地产建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产建设需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。近年来，工业地产行业的市场规模增速较快，平均增速在7%以上。

与住宅地产不同的是，工业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对工业地产产品的需求度降低，同时工业地产行业产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡，行业有一定的风险性。工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。

工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。

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