“十四五”城市更新内需潜力巨大 2022年城市更新行业市场前瞻及投资规模预测

• 2022年10月17日 WuYaNan来源：互联网 357 16
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我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，内需潜力巨大。

在中国的一些重点城市中，房地产已经进入到“存量时代”，并且面临着人们日益增长的对美好生活的强烈需求。这种需求推动着房地产业进入了一场城市更新的浪潮之中。城市创新中重要的一点就是让实空间和虚空间实现无缝连接。实空间是“资源、信息、人际”的联结点，高科技使实空间脱媒，变成虚空间。

城市更新的核心是产业更新

把产业更新作为城市更新的核心所在,既是先进探索者的经验总结，更符合我国产业和城市发展的规律变化——我国经济正向高质量发展转型，产业正是驱动经济转轨的核心抓手，伴随着产业升级转型的持续推进和我国城市化率的不断提升，城市更新的概念注定不止于传统意义上的旧城改造，而是要赋予新的产业内容。

城市更新的核心抓手与途径是产业更新已经成为越来越广泛的共识。以低效用地释放为城市产业升级改造腾挪空间，激活与重构老旧片区价值，从而提振城市产业、激发城市活力才是城市更新的核心价值。

城市是我们每个人的城市，城市的美好需要我们大家共同努力，希望我们每个人都满怀激情地涌入这段奔向未来的赛道，成为城市更新的创造者。城市为人而建，城市因人而兴起。而产业是城市更新的内核，是城市更新的核心驱动力，彼此是相辅相成、相互促进的关系。尤其是当下我国经济动能的升级转换主要以产业为抓手，产业“退二进三”转型升级推动，人的需求和配套服务也日益增多。产业更新也因此应运而生。城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示：

2022年城市更新行业市场前瞻及投资规模预测

今年以来，城市更新立法再提速。《北京市城市更新条例(征求意见稿)》近日发布并面向社会公开征求意见。这意味着北京成为继深圳、广州、上海之后，第四个针对城市更新立法的一线城市。立足于扩大有效投资，不少地方还在加快酝酿并批量落地城市更新项目，并纷纷成立城市更新专项资金、产业基金等。包括财政资金、金融贷款、社会资本在内的多元化投融资机制正在加快构建。

据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。进入2022年，城市更新项目频频落子。今年5月底，上海发布《加快经济恢复和重振行动方案》，城市更新成为一项重点内容。方案提出“未来将加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，年内新启动8个以上城中村改造项目。”

7月底，深圳出台《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》。该规划的重要意义不只在于深圳进一步更新提速和空间提质，更在于规划明确提出要打造“两个百平方公里级”的高质量产业发展空间，这是以产业空间的更新实现城市空间结构优化的思路。不止是在深圳、广州、上海、重庆等众多城市，都已经在先行实践中纷纷释放出以产业更新带动城市提升的战略思路。

市场人士表示，城市更新项目的加快落地，一是有利于优化城市结构、完善城市功能，改善城市居住环境，提高居民生活质量。二是有利于进一步挖掘投资潜力，城市更新中的优质项目可以形成较大的投资规模。三是可以推动城市中新产业、新业态发展，激发城市新的经济活力。

城市更新的内涵不断被丰富，对城市更新的探索与研究愈加成为政府和社会各界关注的焦点话题。城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，城市更新成为城市未来发展的新主题。

产业兴，则经济兴，发展动能就强。近三十年的发展，北京在一次次产业转型升级与产业结构调整中，不断蓄势储能，以自身优势资源持续深挖产业发展内生动力，筑巢引凤，推动优质项目落地，为北京产业结构不断升级转型提供了有生力量。

城市更新带动区域产业升级

城市更新，必然以原生土地的气质基因为基础。楼宇空间改造是更新升级的第一步，也是为后续运营打好良性循环基础的关键一环。 中粮广场、中粮·置地广场经大悦城控股操盘改造、焕然新生，无一例外成为区域地标性楼宇，不仅实现了项目的价值提升，还在城市经济、产业、文化综合优化与升级中发挥了巨大作用。焕新后的中粮·置地广场成为周边区域经济发展的引擎，在保持远高于区域平均成交租金的情况下，项目出租率持续稳定在90%以上，并签约Morgan Stanley、CBA、中移金科等多家优质租户，在为区域贡献价值的同时，成为与区域共同发展、政企合作、相互促进的行业新标杆。

城市更新市场规模将有望达到6万亿元

2021年，上海、无锡、天津等地已率先成立了超百亿规模的城市更新基金。其中上海的规模约800亿元人民币，是全国已落地规模最大的城市更新基金。2022开年伊始，超30个省市政府工作报告涉及城市更新相关内容，“提升新型城镇化质量，有序推进城市更新”又一次写入政府报告。

中国600多个城市，无形中已经撑起了一个规模超万亿的大城市更新市场。佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产总市值已超300万亿元，按每年2%的城市更新率来推算，城市更新的市场规模将有望达到6万亿元左右。

“十四五”城市更新内需潜力巨大

“十四五”规划纲要提出要实施城市更新行动。在此背景下，许多城市制定城市更新实施方案，北上广深一线城市更是制定城市更新条例，为解决城市更新中的难点、堵点设定法规依据，从而指导城市更新行动依法合规推进。在一线城市率先行动下，各地有望加快跟进，因地制宜制定相应的城市更新法规，推进城市更新行动进入法治化保障的新阶段。

当前，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，内需潜力巨大。

想了解更多关于城市更新行业专业数据分析，请点击查看中研普华研究院出版的报告《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》。

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