央行再表态改善头部房企资产状况 这类楼盘有望接近翻倍增长 精装房产业发展现状分析

• 李波 2023年1月11日 来源：中研普华集团、央行、中研网 1373 90
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随着保交楼、“三支箭”等供给侧政策陆续出台，房企融资渠道有望逐步打通，整体的政策环境有望得到改善。供给侧的支持或逐渐传导至需求侧，形成良性循环，2023年房地产销售或因此而企稳复苏。

据央行网站消息，人民银行、银保监会10日联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。

会议明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益;

要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求等。

天风证券指出，随着保交楼、“三支箭”等供给侧政策陆续出台，房企融资渠道有望逐步打通，整体的政策环境有望得到改善。供给侧的支持或逐渐传导至需求侧，形成良性循环，2023年房地产销售或因此而企稳复苏。

精装房，是指开发商交房时，已经对房子进行了全面装修，业主只要添加些家具等物件，就可以入住的房子，又称“成品房”。精装要求“精致、融合”，同时不失主人公的地位、身份，以及个性和品味。

精装房注重的是每一个细节部分的推敲，大到房屋整体空间结构、装修风格的选择，小到一个螺丝钉的样式选择，都很讲究，所以精装房的房主多是家居生活的享受者。

精装房企业分为以下几类：第一个层面是全屋定制，指的是索菲亚、维意定制这种以木制为主，包括橱柜衣柜的定制方式。第二种叫传统定制精装，简单讲叫B2B模式，为房地产开发商做统一精装房，是传统批量定制精装。第三种模式叫B2B2C模式，装企为开发商做装修，为业主提供不同类型的精装房模式。

目前政府对于精装房的占比没有明确要求，其在不同区域呈现不同的情况一二线城市，精装房占比保持了较高的比例;三四线城市，精装房的占比和市场需求均不如一二线城市。

据有关媒体报道，北京、上海、广州、深圳等一线城市中，精装房项目几乎是以每年10%的速度增长，广州70%以上的新项目都为精装房，上海为60%，北京也达到了50%。

各部委及地方政府积极响应中央号召，9月各地政策出台频次有所加快，释放更多积极信号。一线城市微调为主，二线城市政策调整跟进扩围，三四线城市房地产调控频次有所放缓。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年精装房产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

目前，全国累计发布精装修政策28次，涉及到18个省，仅2017年就有7个省市发布精装修政策，包含湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地，其中河南、天津均规定自2018年起保障性住房及商业住宅全部实施精装修交付。

根据公开数据显示，2017年我国房地产开发企业个数达到95345个，同比2016年增长0.42%。其中涉及精装房开发、销售及相关的业务企业达到47406家，占比达到49.72%。

根据公开数据显示，2017年中国精装房从业企业性质占比最大的为内资性房地产开发企业，占比达到93.78%。其次为港、澳、台投资房地产开发企业占比达到3.35%。

伴随着各地精装修相关政策的不断出台，各大房地产商纷纷加码住房精装项目，同时，消费者购买精装房的意愿明显上升，在供需两端的共同推动下，精装房开盘数量及渗透率迅速提升，截至2019年，我国精装房开盘数量达319万套，同比2018年增长26.1%。

精装房产业发展现状分析

尽管精装修住宅有着环保、便捷、综合价格相对低廉等优点，而且国家有关部门从10年前就引导和鼓励精装修房，但到目前为止，我国新建商品房精装修率不到20%，个别城市甚至不足10%。精装修市场乃大势所趋。

从国家政策层面，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推广全装修房。对开发商而言，建造精装修住宅产品既能提高其品牌声誉，又能塑造其卖点，扩大销量，还能与品牌部品企业强强联手，优势互补;从普通用户角度考虑，精装修住房可以为其节省精力、物力与财力。

从跟踪的样本数据看，2017年前三季度我国精装房的比例已经达到20%，TOP50的开发商项目在二三线城市较为集中，非50强开发商以地方性开发商为主，主要集中城市为二线城市，其次为一线和三线城市。预计到2023年，我国精装房市场比例占比将达到60%以上。

数据显示，进入2019年以来地产竣工景气明显改善;2019年房屋住宅竣工面积累计同比增长3.02%，为2014年以来的最大增速，2019年12月单月同比增幅达20.70%。

国内各地区之间精装房渗透率差异较大，其中华东华南地区精装房渗透率较高，截止2019年，华东地区五省一市和华南三省已对精装房建设比例提出了明确的目标，在国内精装房开盘项目中，华东地区占比达37%，华南地区占比达22%。

在国家宏观政策调控的背景下，我国房地产开发投资增速放缓，但整体规模上升趋势不减，2019年我国房地产开发投资完成额为132194亿元，在居民消费升级的影响下，全装修/精装修住宅的开盘规模增长动力充足，并逐渐成为新房供给主力。

2019年我国精装房渗透率从27.5%提升至32%。分各线城市来看，2019年一线城市渗透率达到90%，领先于二三四线城市。随着未来城镇化率不断提升，二三线城市精装房渗透率将向一线城市逐步靠拢，全国精装房渗透率有望进一步提升。

精装房产业未来发展趋势预测

我国精装修行业起步于20世纪90年代，相较发达国家和地区，我国精装修行业渗透率较低，2019年为32%，尽管近两年来有所提升，仍相比之下仍有较大的提升空间。未来，随着国家、地方精装修政策及绿色建筑的不断推行实施下，我国将进入精装修时代。

当前精装房已进入普及化时代。从国家省级层面到各个地方城市，都相继出台了不同的精装修相关政策，要求未来大部分住宅交付是精装房。

住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确提出“城镇新建住宅全装修交付”，这使得全装修、精装修市场规模不断扩大，特别是一二线城市精装房市场更是得到了快速发展，市场份额逐年稳步递增。

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