探索房地产业发展新模式 城中村住房规模化租赁 城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告

• 李波 2023年5月11日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 831 51
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房地产业未来发展的大势是基本清晰的，发展新模式也须顺应大势。过去高杠杆、高负债、高周转的模式积弊已久，已行不通。我国已经从过去的大拆大建走向开发与改造并重的城市更新阶段;租购并举之下，住房租赁在解决居住问题方面将发挥更突出作用;美好居住生活不仅需要更

房地产业未来发展的大势是基本清晰的，发展新模式也须顺应大势。过去高杠杆、高负债、高周转的模式积弊已久，已行不通。

我国已经从过去的大拆大建走向开发与改造并重的城市更新阶段;租购并举之下，住房租赁在解决居住问题方面将发挥更突出作用;美好居住生活不仅需要更优质的房子，还需要更好的配套和服务等。

新发展模式的探索应在未来发展的大趋势中寻找突破口。

在城中村改造过程中发展住房租赁，有利于租购并举解决好城镇居民的居住问题，值得推广借鉴。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是城市更新的重要体现。

城中村改造能够更好安置城中村居民，改善城中村居住环境。

在一些城市的实践中，把城中村改造与发展住房租赁结合起来，包括在城中村改造的同时配置中小户型租赁住房，建立城中村住房规模化租赁改造机制，以及城中村存量住房在满足要求时可转为保障性租赁住房等，能够提升租赁住房的有效供给，为新市民、青年人解决居住问题提供更大空间。

在超大特大城市推进“平急两用”公共基础设施建设，有助于更好统筹发展与安全。各地将按照要求将“平急两用”理念融入城市整体规划，建设改造一批“平急两用”的民宿和酒店、升级一批应急医疗服务点等，能够有效推动大城市转变发展方式，补齐公共卫生防控救治能力建设短板，加快周边乡村振兴发展。

各地应以保障性租赁住房为重点，持续推进保障性住房的规划建设。我国已经完成保障性住房的顶层设计，将加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

在保障性住房的三个主要种类中，公租房主要针对低收入住房困难群体，予以实物配租或者货币补贴。保障性租赁住房主要针对新市民、青年人。

而当新市民、青年人经济状况改善，但财力等各方面条件仍不足以购买普通商品住房时，可以选择购买共有产权住房这类保障性住房，与政府共同持有房屋产权，减轻购房压力。

近几年，中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的内涵不断被丰富，对城市更新的探索与研究愈加成为政府和社会各界关注的焦点话题。

城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，成为城市未来发展的新主题。

改革开放以来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。今天，中国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。

越来越多的城市通过立法，积极推进城市更新，不断满足人民群众对城市宜居生活的新期待。党的十九届五中全会作出“实施城市更新行动”的重要决策部署，将其列为“十四五”规划和2035年远景目标纲要的重大工程项目。

据中研产业研究院《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》分析：

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。

城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

老旧小区改造的内容则以修缮既有建筑及配套设施为主，分为基础类(水电气热、外墙维修等)、完善类(绿化、节能改造、加装电梯等)和提升类(社区综合服务设施、智慧化改造等)，主要目的是提升老旧小区的环境和生活配套。

老旧小区改造是十四五时期的惠民生工程的工作重点，2020年全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，2021年全年实际新开工改造城镇老旧小区数量再创新高，达5.56万个。

2022年初以来，全国城镇老旧小区改造工程持续提速，前5月已新开工改造小区2.74万个，接近2021年新开工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老旧小区改造计划，老旧小区改造市场未来发展潜力巨大。

山东省老旧小区改造市场规模约2086亿元，市场空间巨大

2021年3月，中央发布《“十四五”规划》，明确设立城市更新量化数据指标，提出十四五时期21.9万套小区改造计划;2021年政府工作报告再次重点提及城市更新：强调“十四五”期间加快实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新逐步上升至国家重要战略层面。2022年老旧小区改造政策逐渐演进，支持力度逐步加大。

2022年3月，政府工作报告中提出再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造;2022年7月，发改委指出对老旧小区改造项目，可以通过精准定位、提升品质、完善用途等方式，吸引社会资本参与，进一步盘活存量资产;2022年8月，国常会指出：将老旧小区改造纳入政策性开发性金融工具支持领域，并尽可能吸引民间投资。

根据山东省住建厅披露，2021年省内老旧小区改造总量位居全国首位，2022年1-8月老旧小区开工数量也位居全国第一，山东省是我国老旧小区的改造主阵地。十四五期间山东省老旧小区改造市场将达2086亿元，市场空间巨大。

面对新一轮城市更新，如果仅停留在简单的推倒重建，将不利于解决城市化中的问题。中国城市更新论坛会持续关注核心城市人、项目的变化。

从线下到线上、从开发到存量、从生产到服务，政府关注的产业升级，市场关注的消费需求升级，将在城市更新这个领域交汇。

现今"消费升级"的强势出现培育出了商业环境土壤，而人工智能、物联网等新锐科技的发展也让技术环境逐渐完备，城市更新的商业契机就在这个环境中。

种种迹象表明，城市更新已经成为房地产行业的下一个"兵家必争之地"。有研究认为，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新将是一个10万亿元级的市场。

统计数据显示，中国百强房企中参与城市更新的比例达80%，已有51%的房企运营规模超百万平方米，早期布局的项目已进入价值兑现期。

想要了解更多城市更新行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》。

报告对我国城市更新行业的供需状况、发展现状、子行业发展变化等进行了分析，重点分析了国内外城市更新行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了城市更新行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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