央视调查 低首付 买房 靠谱吗 住房贷款市场调研

• 李波 2023年6月12日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1304 85
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近期，在互联网上，一些以“低首付”为噱头的售房广告大范围传播。“低首付”买房是怎么回事?

近期，在互联网上，一些以“低首付”为噱头的售房广告大范围传播。“低首付”买房是怎么回事?

重庆：部分楼盘销售不佳 推出“低首付”吸引购房人

在重庆巴南区某新建商品房项目，记者看到，在售的两栋楼房目前大概销售了36%的房源，开发商搞起了打折促销。

如一套三居室的房源，备案价格大约是115万元，折后大约在104万元。

根据购房政策，这套房子首付大约在20.8万元，贷款本金为83.2万元。为了吸引客户，房产经纪人推荐起了“低首付”购房办法。

重庆市南岸区房产经纪人：你们可以按照备案价来贷款，比如115万元能贷8成的话，就能贷到90多万元。多贷的那一部分，就相当于给你交了首付。

这种操作方式，正是此前引发争议的“低首付”模式。以前面提到的房子为例，115万元作为基准价格来申请贷款，比以104万元向银行申请贷款，能多贷出约8.8万元。

中介说，这多出来的8.8万元可以全部返还给购房人，用于支付首付，相当于首付比例降低了。

在另一个新房项目，记者也被问起是否需要办理“低首付”。中介表示，这种“低首付”购房，主要是部分销售不佳、急于清盘或回款的企业可以操作，但部分销售情况相对好的，就必须严格按照购房政策来执行。

专家：“低首付”实为“高评高贷”套取信贷资金

像这样的“低首付”买房，乃至部分中介宣称的“负首付”买房，是如何被办理的，其中有没有风险?

记者在重庆某房产中介了解到，办理“低首付”需提供的资料与正常购房没有太大差异，购房人要先按国家政策20%的比例交齐首付款，等银行放贷后，开发商通过转账方式返还给购房人。

采访中，中介也强调，操作“低首付”必须通过他们来进行。据了解，这种“低首付”操作方式，今年以来才在当地开始出现。

专家表示，“低首付”的操作方式，本质上就是通过人为做高房屋的评估值来套取信贷资金。对购房人来说，其实未必有利。

虽然首付变低了，但月供、税费等其他方面的成本反而更高了。以之前那套房为例，虽然可减少8.8万元的首付，但如果用“低首付”方式贷款30年，需多还本息15.31万元。

中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真：对于银行来说，比如房子实际值100万元，开发商和购房人把它评估成了120万元。假设是80%的贷款比例额度，贷款就是96万元。那么一旦房价下行，银行就会面临抵押品不足额的风险。银行再向金融市场传导的话，会带来一系列风险。

多地首套房房贷利率下调

今年以来，加入首套房贷款利率下调队伍的城市持续增加。据中指研究院最新监测数据，今年以来，已有太原、金华、郑州、珠海、石家庄、沈阳、衢州等40多个城市调整首套房贷款利率下限至4%以下。

4月份以来，南平、马鞍山、衢州、驻马店、沈阳等多个城市首套房贷款利率降低。

其中，部分城市的首套房贷款利率年内已经多次下调。例如，今年沈阳首套房贷款利率下调两次，先从4.1%降至3.9%，近期调整后进一步降至3.8%。

贝壳研究院发布的数据显示，2023年4月份，重点监测的百城首套房主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1个基点;二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月份首套和二套房主流房贷利率较去年同期分别回落116个基点和54个基点。

但与此同时，在北京、上海、广州等一线城市，多家银行二手房首套房贷款利率仍保持在4%以上。

对于未来房贷利率走势，业内几乎达成共识。高级分析师表示，考虑到当前贷款利率已经处于较低水平，加之一季度信贷投放较快，短期内房贷利率将维持“按兵不动”的态势。

由于首套住房贷款利率政策动态调整机制仍然继续执行，预计仍将有符合规定的城市跟进下调。

住房贷款市场调研

住房贷款是很大一部分想要购房人的需求，住房贷款的市场显而易见。在国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准，以购房按揭贷款来说，贷款比重已经达到7成以上，而且近几年，通过用自己名下或亲人的房产申请房产抵押消费贷款以实现盘活不动产的居民人数也越来越多。“房贷”已经成为与居民生活息息相关的一种生活方式。

2022年，继多个热点城市房贷利率上升之后，有关多个城市二手房“停贷”的消息引发热议。

热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。多位银行业内人士表示，银行暂停房贷业务主要和贷款额度收紧等有关。

据中研产业研究院《2023-2028年版住房贷款项目商业计划书》分析：

在国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准，以购房按揭贷款来说，贷款比重已经达到7成以上，而且近几年，通过用自己名下或亲人的房产申请房产抵押消费贷款以实现盘活不动产的居民人数也越来越多。“房贷”已经成为与居民生活息息相关的一种生活方式。

住房贷款行业中，业内专家分析称，作为贷款市场报价利率，LPR保持不变是立足于宏观经济整体平稳发展的角度，是货币政策保持稳健的表现，而房贷利率上浮，反映出监管对房地产市场的定向调控，反映出未来楼市降低居民购房杠杆、防范居民住房金融风险的调控趋势。

央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构划定了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”，规定工农中建交、国开行和邮储等大型银行，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限为32.5%;城市商业银行等小型银行的贷款上限则分别为22.5%、17.5%。

因此，银行对房地产的贷款和对个人的住房贷款都被设置了上限，需通过加息、延长贷款周期甚至停贷的方式，调剂上限压力。

住房贷款未来发展前景分析

目前房地产行业处于饱和状态，但在国家近两年连续颁发二胎、三胎政策，未来人们住房面积需求会不断增大。随着“房住不炒”政策初见成效，市场降温明显。

开年以来，房地产市场政策持续收紧。房住不炒下，这一趋势还在继续。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国住房贷款要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

报告对我国住房贷款行业的供给与需求状况、市场格局与分布等多方面进行了分析，并紧密结合项目情况对住房贷款项目未来发展前景进行了研判。

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