韩国楼市形势严峻 逆全租成常态 杠杆风险已达溃堤边缘 房屋租赁行业市场发展环境

• 李波 2023年6月20日 来源：中研普华集团、经济日报、中研网 751 45
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近期，韩国房地产市场出现企稳反弹迹象，但房地产业内人士仍是忧心忡忡，原因在于韩国的全租租房制度助长了韩国人购房时的加杠杆冲动，随着去年下半年以来房价的持续走低，房地产市场累积的杠杆风险已达“溃堤”的边缘。

近期，韩国房地产市场出现企稳反弹迹象，但房地产业内人士仍是忧心忡忡，原因在于韩国的全租租房制度助长了韩国人购房时的加杠杆冲动，随着去年下半年以来房价的持续走低，房地产市场累积的杠杆风险已达“溃堤”的边缘。

如果韩国政府应对不当，那么今年年末极可能出现全国性房价崩盘、众多购房人破产的混乱局面。

韩国人购房时经常说句流行语叫做“带着全租买房”，意思是购房人在缴纳房屋全款前，可以先将这个房子以全租方式出租，得到相当于整个房款50%至70%的押金，然后再用这笔钱向原房主缴齐房款。在极端情况下，韩国人买房甚至不需要自己出钱，银行的抵押贷款和全租押金足矣。

韩国将银行贷款加全租押金的比例超过房款80%的情况称为“空易拉罐全租”，这个名字给人的直观感受就是这种全租方式带有一定危险性。

一旦房价向下波动，租房人将面临无法全额收回押金的风险。然而过去几年韩国房价疯涨之时，全租房屋一房难求，很多急于租房的韩国人只能被迫接受“空罐全租”。

根据韩国央行本月的最新数据，在现有的存量全租租房合同中，面临“空罐全租”风险的家庭比重从去年1月份的2.8%增加到今年4月份的8.3%，数量由5.6万户增加到16.3万户，增长了近3倍。

全租的租期一般为2年，到期后房主没有能力自己掏钱将押金返还给租房人，而需要依靠新租户缴纳的押金。但问题是，如果房价下跌，全租押金价格也会随之跌落，无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下，房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息，形成一种“逆全租”的怪现象。

目前，“逆全租”在韩国已经形成一种常态，对房地产市场稳定构成了极大威胁。据韩国央行统计，去年年初到今年4月份，面临“逆全租”风险的家庭由51.7万户剧增到102.6万户，增幅达到一倍，有“逆全租”风险的合同占比超过了50%。

据韩国央行统计，随着房价下跌，与现有保证金相比，存量全租合同押金平均数额高出约7000万韩元(约合38.5万元人民币)。

如果取样全租押金最高的1%的房屋，合同押金额比目前市价高出3.6亿韩元以上。也就是说，全租市场的押金增量根本无法核销目前的押金存量。

“逆全租”趋势的严重程度在首尔以外的其他城市更高。韩亚证券发布的报告显示，与全租最高价相比，今年2月份全租实际交易价格在首都圈地区下降了14%，而在六大广域市下降了18.8%。

其中，首尔市下降了12.1%，而大邱、世宗市等近两年入住率较多的地区分别下降了26.6%和23.4%。

专家预测，从今年下半年到明年年初，“逆全租”现象在韩国将更加严重。因为全租房价格从2021年末开始上涨，到2022年初达到了顶点，在此期间签订的全租合同将集中到期。

届时房主必须筹措数亿韩元补齐租户押金差额，大致按每1亿韩元支付40万韩元利息的方式缴纳“逆房租”。

专家认为，这些房主绝大多数不具备返还押金或支付高额利息的能力，只能选择将房屋对外急售，由于这一群体规模较大，房地产市场供过于求的局面将进一步加剧，必定会对韩国房价造成强烈打压，从而形成全租价格继续下滑，购房人资不抵债等恶性循环。

为预防这种崩盘局面的出现，韩国政府已开始着手准备相关对策予以应对。韩国经济副总理兼企划财政部长官秋庆镐最近表示，仅限于返还全租押金的目的，政府正在讨论放宽个人总负债本息偿还比率(DSR)限制，这项政策最晚将在7月份实行。

可以看出，韩国政府给出的答案是用出租方申请贷款的方式平息“逆全租”风波。但问题是，房屋所有人不但要承担房价下跌的损失，还要支付抵押贷款和全租保证金返还贷款的双重本息，其财务状况必将急剧恶化，在必要时刻很难摆脱抛售房屋的选择。从短期来看，维护韩国房地产平稳仍是摆在韩国政府面前的一道无解难题。

加快保障性租赁住房建设

5月份以来，全国宏观经济和产业经济发展形势总体向好，制造业、第三产业等都保持扩张态势，客观上都会吸引更多人进城就业，这在很大程度上会提振住房租赁的需求。

统计显示，在全国30个重点城市中，有7个城市月租金超过了1500元。从城市排序看，北京、上海、深圳、三亚和厦门的房租最高，而东莞、合肥、郑州、贵阳和南昌的房租最低。2023年5月，全国30个重点城市房租费用平均为1483元/室/月。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年房屋租赁行业市场发展环境与投资趋势分析报告》显示：

2023房屋租赁行业市场发展环境及投资分析

今年以来，随着中央及各地对住房租赁行业的金融支持政策逐步落地，住房租赁企业所获得的相关融资明显增长。央行货币委员会在一季度例会上提到，后续将继续“加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，业内预计，住房租赁行业金融支持政策仍将稳步突破。

中国房屋租赁行业在产品丰富度、租房效率、服务保障、科技与智能化等方面带给用户的体验，已经追赶世界水平，进入健康发展新阶段。增益租模式将业主从单纯委托出租，转向了合作共赢的伙伴关系，收益价值也从“即时价值”转向“长远价值”。

“无空置期”使业主免受传统出租市场出租周期不稳定、房屋空置难出租的影响。“收益有保底、年度有分成”让在业主与自如的合作周期内，无论市场如何变动，每月都将收到至少80%的保底收益。对于出租期间的管理服务，增益租的模式也让业主感受“生活服务的省心”。

随着一系列政策的出台，长租市场逐渐回暖并步入健康发展轨道。长租机构应具备产品化改造、专业出租、装修交付、租期服务、专业团队塑造等5方面能力，以实现对全品类房屋的全周期管理。对上海自如而言，通过高水平的租房产品和“增益租”业主托管新模式，将积极推动行业转型和全新产品落地。

发展租房市场面临的最底层问题是租金收益率低，难以获得长期性的资金支持，因此未来租房市场发展需破解融资短板，拓展长期融资渠道。

同时，租房市场机构占比低且以轻资产和分散式形式为主、租购不同权导致租房需求短期化和重买轻租等也是未来应逐步解决的问题。

如何打通租购两个市场、实现租购协同发展，探索以租换购、政府收购库存商品住房作为保障性租赁住房等模式，是未来租房市场研究的一个重要命题。

2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，明确了将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展，允许经营性贷款置换物业前期开发建设贷款，为行业内重资产模式企业提供更加灵活的融资选择。

房屋租赁建设现状

今年年初，为支持租购并举的住房市场发展，人民银行设立租赁住房贷款支持计划，在全国范围内选择了福州、天津、重庆、成都、长春、青岛、济南、郑州8个城市开展试点，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于收购存量住房、扩大保障性租赁住房和长租房供给。

除了济南外，作为8个试点城市之一，福州也于近期表示今年计划盘活近8000套空置安置房，转化为保障性租赁住房。据了解，福州市将由国企统一收购盘活相关存量房源，申请试点贷款资金，未来对保障性租赁住房进行运营和管理。

在租赁住房贷款支持计划试点之前，济南、郑州、开封、浙江湖州等地均出台过相关文件鼓励收购存量住房用作租赁住房。

4月底时，西安安居建设管理集团披露拟发行15亿元中票，募集资金将全部用于购买存量房屋，改建后作为保障性租赁住房使用。租赁住房贷款支持计划的落地将进一步优化行业整体金融环境，从而提升企业参与的积极性，推动住房租赁市场活跃度的提升。

房屋租赁行业报告对中国房屋租赁行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了房屋租赁市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，房屋租赁行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2023-2028年房屋租赁行业市场发展环境与投资趋势分析报告》。

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