存量房贷利率下调被多方证实 地产行业基本面修复即将迎来验证期

• 李波 2023年8月30日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1073 68
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据贝壳财经消息，8月29日，农业银行发布业绩报告并召开中期业绩发布会。农业银行副行长林立表示，近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，这有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还款的压力。

据贝壳财经消息，8月29日，农业银行发布业绩报告并召开中期业绩发布会。农业银行副行长林立表示，近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，这有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还款的压力。

在有关政策方案明确之后，农行将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造等调整等方面的工作，积极做好组织实施。

同日，交通银行即将召开《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》，该会议由该行零售信贷部牵头召开。 另外贝壳财经也援引招商银行表示，存量房贷利率下调是大概率事件，已制定了相关预案。

据中银国际测算，按保守估计，调整利率较高部分存量房贷利率30bp，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担2136元;按乐观估计，调整全部存量贷款利率100bp，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担6996元。

申港证券认为，9月中旬-10月是地产行业基本面修复的验证期，同时也是新一轮政策宽松的预期区间，即若现有政策下修复不及预期，地产宽松政策进行新一轮加码。另外，从基本面来看，9-10月销售绝对值在前期或仍疲软，但也将好于市场预期水平，即边际改善开始显现。

公司方面，方正证券表示，包括：重点城市城中村改造：城建发展、城投控股;存量房赛道：我爱我家、贝壳-W;

行业格局优化：天地源、建发国际集团、华发股份、越秀地产;优质龙头：中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展。

中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造

今年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造。4月28日，中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

超大特大城市的城中村为新市民、青年人等群体提供了低成本住房，但其在基础设施、公共服务、卫生安全等方面暴露出来的缺陷及隐患不容忽视。

在超大特大城市改造城中村，不仅是满足人民对美好生活的期待，也将成为提振内需潜力的重要路径。

随着高层会议的定调，房地产业从纯外延式扩张，转向内涵式挖潜。以超大特大城市城中村改造为龙头的城市更新为表征，开始成为泛房地产业拉动经济发展的新风口。

城中村改造是事关千家万户的重大民生工程，是提升城市功能的重大发展工程，是增强城市韧性的重大治理工程，对改善民众居住条件，优化城市功能布局，提振经济发展活力具有十分重要的意义。

城中村改造是指将管理无序、布局结构混乱、水电通讯杂乱、环境卫生差、基础设施缺失等会影响城市整体面貌的旧城区进行改造，从而推进城市化进程、改善人居环境等，涉及到民心工程、德政工程和千秋工程等，给城中村打造一个文明、生态、和谐、宜居的环境。

城中村改造，是指对农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区的房屋，进行的征收拆迁。

需要注意，城中村的特殊之处在于：其土地性质，是集体土地，但因其位置，处在城市规划区内，所以在征收拆迁实践中，对其的补偿，是参照国有土地上房屋征收拆迁来进行的。

城中村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。所以需要进行城中村改造。

从需求端看，“城中村改造”的核心是增加保障性租赁住房供给，以保留“低成本、区位优”的租住和居住空间，不大可能形成强大的市场购买力。相反，保障性住房供给的增加及质量的提升还会一定程度上吸纳一些购房需求。

2022年广东、江苏、浙江、山东、河南、四川六个经济大省经济总量占全国的45%，根据各地区的地区社会经济发展来看，城中村改造对发达地区经济结构、质量呈现出趋势性、关键性变化。与此同时，各地区经济发展水平的不同步，对于城中村改造建设支出产生不同的影响。

经济较为发达的地区，政府有更充足的资金进行城中村改造建设，从而刺激了本地区城中村改造行业市场的发展;反之，经济较为落后的地区受制于城中村改造建设资金的缺乏，进而影响当地区城中村改造市场的发展。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析

随着房地产经济的回暖，国家干预化解房企风险，提高住房建设标准，对城市规划和建设提出了新的要求。

为了让人民群众住好房，让城市更宜居，把城市规划好、建设好、管理好，城中村改造或将成为城市建设的工作重点。

2022年我国城中村改造行业区域市场规模分布华东地区占比39.67%，华中占比14.87%，华南占比12.25%，华北地区占比11.59%，东北地区占比3.84%，西南地区占比12.46%，西北地区占比5.53%。

城中村改造行业前景分析

据行业评估研究，与城中村、老旧小区改造相关的行业，其不同行业的产值拉动比例从2.2%到83%不等。

其中，仅保温水暖材料行业一项产值拉动可达1250亿元。目前我国城中村和老旧小区建筑面积就有40亿平方米，全国旧城改造的投资总额将在10万亿元以上。

国家最新颁布的相关政策更是对老旧小区社区商业的一次神助攻。商务部等13部门研究制定的《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》7月12日对外发布，提出到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。

提出在居民“家门口”(步行5-10分钟范围内)，优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保障类业态，引进智能零售终端，让消费更便捷;在居民“家周边”(步行15分钟范围内)，因地制宜发展文化、娱乐、休闲、社交、康养、健身等品质提升类业态，让消费更舒心。

根据上海市房管局信息显示，截至目前，上海已批准“城中村”改造项目62个。根据计划，2023年启动“城中村”改造项目10个;到2025年底，中心城区周边“城中村”项目全面启动;

到2027年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进;到2032年底，“城中村”改造项目全面完成。

广州则指出，2023年，广州全市计划推进127个城中村改造项目(含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目)，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

城中村改造行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，分析城中村改造未来的政策走向和监管体制的发展趋势，挖掘城中村改造行业的市场潜力，基于重点细分市场领域的深度研究，提供对产业规模、产业结构、区域结构、市场竞争、产业盈利水平等多个角度市场变化的生动描绘，清晰发展方向。

欲了解更多关于城中村改造行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》。

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