2023养老地产行业现状调研：人口老龄化给养老产业带来了“黄金机遇”

• 黄文玉 2023年9月7日 来源：互联网 民政部 1091 70
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养老地产就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。

养老地产行业现状调研分析

养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

人口老龄化也给养老产业带来了“黄金机遇”，尤其是社会资本在健康领域投资热潮的兴起，地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老养生、养老旅游等跨界融合的行业，养老服务业被催生成为朝阳产业。

近年来，中国65岁及以上人口数量占比不断提升。2021年中国65岁及以上人口数量为2.01亿人，同比2020年增涨了5.01%;2021年老年抚养比为21.1%，较2020年增加了1.4%。未来，随着老年人口的增多，将带动养老地产行业的加速发展。随着中国人口老龄化趋势不断加剧，养老地产行业市场在快速发展。2020年中国养老地产市场规模约为14757亿元，较2019年的13307亿元同比增长10.90%。

养老地产就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。养老地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老地产的经营成败，因此养老地产的运营模式的构建十分关键，其运营模式的构建主要有以下形式：“养老文化"概念营销模式;产业链延伸模式 ：老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业;租、售、反按揭组合入住模式。

养老地产是指以老年人为主要消费群体，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的能够满足老年人日常饮食起居、身体照护和精神照护需要以及社会活动需要，为老年人的健康提供良好基础设施保障，把房地产与健康医疗服务有效结合起来的一种房地产产品，如养老院、敬老院、老年公寓、护理院等。随着老年人口增多，子女赡养压力增加，传统居家养老开始难以覆盖老年人的基本生活、医疗需求，社区居家养老将成为既符合中国人重视家庭理念，又满足护理服务需求的新型养老模式，是居家养老的未来主要发展方向。为满足居家养老条件，专为养老设计的服务型住宅成为未来养老地产的重要业态。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年养老地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

据民政部数据统计，截至2020年底，全国共有各类养老机构和设施32.9万个，较上年增加12.5万个，同比增长61.27%;养老床位合计 821.0 万张，较上年增加46万张，同比增长5.94%。其中：全国共有注册登记的养老机构3.8万个，比上年增长11.0%，床位488.2万张，比上年增长11.3%;社区养老服务机构和设施29.1万个，共有床位332.8万张。

中国养老房地产“巨大蛋糕”的出现，在吸引大量资金的同时，也给其经营和发展能力带来了诸多挑战。在这种新的市场环境下，如何进行利润分配成为房地产开发商面临的第一个问题。长期的投资和长期的收益特性，决定了养老行业的最终利润来源是服务，但是目前我国的养老行业还处在一个短时期，初期的投入不能收回，日常的收入也不能平衡，这就导致了养老行业的经营面临着巨大的资金压力。

我国养老地产行业发展存在区域发展不均衡、空置率过高、融资及投资运营成本高以及低档和高档养老机构两极分化等问题。具体而言，我国养老地产项目大多集中于京津冀、长三角、珠三角、川渝四个经济圈，养老地产项目集中在经济发达地区造成了养老地产区域发展不平衡的问题。京津冀和长三角地区养老地产项目空置率大于40%，川渝地区空置率达47.5%。

养老地产行业未来发展空间及前景展望

对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业脱节的现状。养老产业无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，需要入住专业养老社区的人，一般是70岁以上的，而今这部分人群出生在20世纪30年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。

随着老龄化人口的不断增加，养老市场的规模也在不断扩。根据社会科学院、国家发展改革委的综合测算，中国养老产业到2030年达到20万亿元，并有望在未来超越传统房地产，成为中国经济增长最快的行业。而综合养老地产则是将养老产业多个方面的资源结合起来，为整个产业带来无限的发展空间。

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