又一城市出手 调整限购范围 基建投资下半年有望提速 房地产投资产业规划专项研究报告

• 李波 2023年10月17日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1425 94
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杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》(以下简称《通知》)，从加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加强住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管、规范房地产市场秩序等方面进一步完善房地

杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》(以下简称《通知》)，从加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加强住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管、规范房地产市场秩序等方面进一步完善房地产市场调控。

加大保障性住房建设和供给

加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，加快解决工薪收入群体住房困难，推动建立房地产业转型发展新模式。

优化住房限购政策

杭州本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

杭州市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房;非杭州市户籍家庭在杭州市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在杭州市限购范围内限购1套住房。

参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。

加强住房信贷支持力度

人民银行浙江省分行指导浙江省市场利率定价自律机制，研究落实杭州市差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策。

对职工使用住房公积金贷款购买二手住房的，二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年。

优化住宅用地供应

优化住宅用地供应结构，按需做地、精准供地，加大配套齐全、交通便利的优质地块供应。根据不同区域住房市场需求特点，优化土地规划条件，引导企业开发差异化产品。

在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。

强化预售资金监管

加强预售资金监管力度，确保监管额度内资金专款用于工程建设。根据房地产开发企业信用、经营状况等，对预售资金实行差异化监管，提高房地产开发企业诚信经营意识，构建诚实守信的市场环境。

规范房地产市场秩序

进一步规范房地产市场各方主体行为，加强对房地产项目销售现场公示、登记摇号、广告宣传、施工质量、公建配套等行为的监督检查，依法严处违法违规行为。

新建商品住房公证摇号公开销售过程中购房家庭中选后放弃选房、购房的，不再限制购房意向登记。根据限购政策调整，相应优化无房家庭认定条件。

《通知》自发布之日起施行。原有政策与本《通知》不一致的，以本《通知》为准。

2023年房地产新开工面积还在下降,竣工面积在增加,施工面积整体下降,未来看,房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位,房地产投资会逐步回到合理水平。

上半年房地产开发投资同比下降7.9%

7月17日，国家统计局公布数据，上半年，全国固定资产投资(不含农户)243113亿元，同比增长3.8%。其中，基础设施投资增长7.2%，制造业投资增长6.0%，房地产开发投资下降7.9%。

房地产相关的其他数据方面，上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，下降5.3%;商品房销售额63092亿元，增长1.1%。

商品房销售和待售情况。上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8691亿元，下降11.1%;利用外资28亿元，下降49.1%;自筹资金20561亿元，下降23.4%;定金及预收款24275亿元，下降0.9%;个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。

房地产投资会逐步回到合理水平

今年以来，各地区、各部门坚持“房住不炒”、因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。

从主要指标来看，房地产市场销售、开发投资，房地产开发企业到位资金等主要指标均比去年全年出现改善。

上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年。销售面积降幅明显收窄，销售额由降转升。

上半年，房地产开发投资同比下降7.9%，房地产开发企业本年到位资金下降9.8%，降幅比去年全年不同程度收窄。

从走势来看，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。从需求端来看，“房住不炒”政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。

从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。

从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

根据中研普华研究院《2023年版房地产投资产业规划专项研究报告》显示：

今年以来，房地产投资疲软导致建设活动持续趋缓，但在基础设施投资及季节性需求走强驱动下，基础设施相关建设活动或将在下半年重新提速。

基建投资下半年有望提速

国家统计局数据显示，1～5月，全国商品房销售面积同比降幅扩大，房地产开发建设仍较低迷。与之相应的是，1～5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%(按可比口径计算)，其中住宅投资34809亿元，同比下降6.4%。

国家统计局发布数据显示，2023年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅销售价格环比下降;各线城市新建商品住宅销售价格同比有涨有降、二手住宅销售价格同比下降。

当前楼市呈现买方市场的特征，这种特征在二季度初开始出现并越来越强，背后的原因是随着前期积压需求在一季度集中释放后，二季度市场交易节奏放缓，但房源供应充足导致市场供大于求，因此6月份出现了房价的回落。

从新建商品住宅看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，其中北京、上海环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%;

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

一位金融从业人士表示，房地产投资具有高杠杆属性，因此与货币政策紧密相关，在市场预期并不乐观的背景下，房企投资也会比较谨慎，而对入市节奏更多会选择观望，这会放缓整体的投资进度。

受房地产投资拖累，建筑业细分行业数据也出现回落。

国家统计局服务业调查中心和中国物流与采购联合会发布的中国采购经理指数显示，6月份，综合PMI产出指数为52.3%，比上月下降0.6个百分点。

分行业看，建筑业新订单指数为48.7%，比上月下降0.8个百分点;投入品价格指数为51.8%，比上月上升7.1个百分点;销售价格指数为51.6%，比上月上升4.7个百分点。

国家统计局相关人员表示，从市场预期看，建筑业业务活动预期指数为60.3%，比上月下降1.8个百分点，但今年以来始终位于60%以上的高位景气区间，这意味着，建筑业企业对行业发展的信心较强。

房地产行业支持政策再度加码

针对当前的经济形势，逆周期调节备受关注，其中政策性开发性金融工具等准财政工具也成为重要的增量资金来源。

去年中央曾投放两批金融工具，合计规模为7400亿元，这有效补充了一批项目的资本金来源。对于今年是否会投放的话题，《2023年第一季度中国货币政策执行报告》指出，将持续发挥政策性开发性金融工具作用。

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对“金融16条”中关于房企存量融资展期等部分政策进行延期。

本次《通知》将相关政策延期后，“金融16条”第四条和第八条现有关内容相应变更为：

对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

对于商业银行按照本通知要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

《2023年版房地产投资产业规划专项研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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