房地产行业市场深度分析报告2023：多个二线城市全域取消限购政策;房地产收并购市场热度回升

• 陈观秋 2023年9月12日 来源：证券日报 百度 605 34
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9月7日晚间，南京市发布多条楼市新政，其中一条是：自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。此前，南京江北、江宁、栖霞、雨花台、六合等区已取消限购，这意味着南京市限购政策全面取消。目前已有郑州、厦门、天津、长沙、

自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，仅仅一周时间，四大一线城市就果断出手，截至目前，已有超过20个城市执行“认房不认贷”政策。与此同时，多地还纷纷打出“卖旧换新”、100%契税补贴、下调住房贷款利率水平等一系列政策调整优化的组合拳。业内人士表示，地方的一系列优化政策有利市场趋稳。9月10日，广州多个银行确认，广州首套房商贷利率下限已经降至LPR下行10个基点-10BP，成为首个下限突破LPR的一线城市。据了解，新政从9月8日起执行，9月8日后签订合同的，可享受新的贷款利率。

房地产行业市场深度分析

1、多个二线城市全域取消限购政策

继大连、南京等二线城市取消现行限购政策后，9月11日，济南和青岛住建部门接连发布消息，宣布调整现行限购政策。其中，济南市明确，取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制;同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。该政策自2023年9月11日起施行。青岛市则宣布将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域，全域取消限购政策;商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。

据统计，截至目前，已有包括兰州、东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛在内的9个城市全面取消限购政策。

9月7日晚间，南京市发布多条楼市新政，其中一条是：自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。此前，南京江北、江宁、栖霞、雨花台、六合等区已取消限购，这意味着南京市限购政策全面取消。

据中研产业研究院《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析：

此外，目前已有郑州、厦门、天津、长沙、杭州、武汉等近30个城市针对局部区域或群体放松限购(尚未全面解除限购政策)。业内预计，接下来其他二线城市或逐步跟进。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，此前全国多地已推出“认房不用认贷”政策，对于房地产市场的利好效果已在逐步显现。近期全国多个二线城市取消限购政策，是此轮刺激房地产市场复苏的组合拳之一。

2、2023年1~8月全国百强房企的拿地情况

9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，TOP100(前100名)企业拿地总额7888亿元，同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。排在前两位的保利发展和华润置地拿地额均超500亿元，绿城中国和建发房产分别以497亿元和424亿元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，没有出现民营房企的身影。

值得注意的是，长三角地区的央企国企表现突出，拿地金额1938亿元，占全国的24.6%。而保利发展、华润置地、绿城中国则以超过千亿元的新增货值位居全国前三。

从土地储备情况来看，前8月仅有少数稳健型房企的存货规模仍在增加，如华润置地、越秀地产、保利置业集团、滨江集团、信达地产等企业的存货规模同比增长均超10%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯当日(9月1日)下午在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上指出，短期土拍热度预计继续降低，城市、板块分化持续。“近期房地产市场多个利好政策出台，有助于‘金九银十’的销售端市场企稳改善，但反映到购地端仍需时间。部分城市城投再次进场托底(1~8月对比1~7月，城投拿地金额占比增长3%)，且该现象在下半年或将持续显现。”

3、8月房地产收并购市场热度回升

房地产收并购市场8月热度回升显著，企业正在加快处置资产回笼资金。根据克而瑞地产研究中心(CRIC)监测，2023年8月重点受监测房企共涉及26笔并购交易，其中披露交易金额的有22笔，总交易对价达367.3亿元，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模升至半年以来的小高峰。单月披露的单笔平均交易规模16.7亿元，约为7月份的2倍。

2023 年上半年中国并购市场中共完成并购交易 1,302 起，同比增加 8.5%;涉及交易金额 4,299.82 亿元，同比下降 9.5%，受小规模交易案例增多影响，平均交易规模 3.30 亿，同比下降 16.6%。

其中，房地产整合进程加速，针对房地产企业和项目的并购案例数量较多，与科技创新相关的 IT、半导体及电子设备、机械制造、化工原料及加工、生物技术 / 医疗健康等行业内并购活动依旧活跃。

房地产(130 起)行业在上半年内出现大量整合交易，主要包括两种类型。一种是大型房地产企业的控股方出于业务或资产调整目的，对旗下房地产业务进行剥离或重组，例如鲁商发展将旗下鲁商置业整体置出予山东城乡发展集团;另一种则是大型地产企业收购区域公司或项目企业，标的公司资产多为具体地块或房地产项目，如陆家嘴参股企业以 147.78 亿元收购上海筠铭置业和上海德茗置业各 80% 股权。

从8月份房地产收并购市场交易标的物业类型看，多元化并购额占比较上月明显回升，其中12笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额241.5亿元，占全部规模的65.7%，环比提升17.6%。

报告对我国房地产的行业现状、市场各类经营指标的情况、重点企业状况、区域市场发展情况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对房地产业务的发展进行详尽深入的分析，并根据房地产行业的政策经济发展环境对房地产行业潜在的风险和防范建议进行分析。

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