中国不动产融资租赁行业市场现状 2023不动产融资租赁行业市场发展分析

• 周迅 2023年9月28日 来源：互联网 253 8
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不动产融资租赁服务是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，

不动产融资租赁服务是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物残值销售给承租人，均属于融资租赁。

随着技术不断发展，中国经济社会的数字化特征愈加明显，向大数据、新技术寻求生产力突破，成为了下一发展阶段的标志，房地产行业也将进入以数字化为主要驱动力的新时代。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国不动产融资租赁行业市场发展分析及投资前景预测研究报告》显示：

中国不动产融资租赁行业市场现状 2023不动产融资租赁行业市场发展分析

近年来，在国务院以及商务部、银监会等监管部门、地方政府相继出台一系列利好政策的鼓励下，融资租赁行业呈现出快速发展的良好势头，企业数量、行业实力和业务总量都比上年大幅增加，在经济发展下行压力较大的情况下，为整个经济社会的持续稳定发展做出了贡献。当前国际经济形式存在较大不确定性，国内经济进入新常态，产业结构面临深刻调整，创新驱动成为经济发展的新引擎。"十三五"期间，中国经济结构深化调整，金融业扩大开放，中国融资租赁业将面临如下四大战略机遇。(1)"一带一路"国家战略提供国际化发展机遇;(2)《中国制造2025》释放巨大租赁需求;(3)政府优惠政策推动行业集聚效应凸显;(4)借力"互联网+"实施行业创新发展。尽管近年来中国融资租赁行业总体规模不断提升，当前中国融资租赁业发展仍存在以下问题：(1)融资租赁行业政策法规不足;(2)租赁企业融资渠道相对单一;(3)业务模式有待转型;(4)人才队伍亟需扩充;(5)缺乏政府配套政策大力支持;(6)行业中介组织作用不足。

1、融资租赁“营改增”分析

变化：

1、不动产租赁业税率明确为11%

文件明确了“提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。”将不动产租赁与不动产销售适用同一税率，体现了税收公平原则。

2、融资性售后回租被重新界定为贷款服务

文件在金融服务定义中明确了“融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。”

3、1.7亿由注册资本变实收资本

文件明确了“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行;2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。

将财税【2013】106号文件的“注册资本”要求变更为“实收资本”，并给予一定的过渡期。

4、超3%即征即退重新提起

财税【2013】106号文件曾规定“经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务，在2015年12月31日前，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。”

原有政策到期后一直没有是否延续的通知，新的36号文件重新对超税负即征即退政策给予了延续，并且未设定截止日期。

5、存量动产售后回租业务可选择计税方法

文件规定2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：

①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。

纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。

试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。

6、“本金发票”成为历史

曾几何时，融资性售后回租关于“本金发票”的争论始终不断，很多租赁企业因为无法取得“本金发票”，难以开展回租业务，随着36号文件将售后回租界定为贷款服务，“本金发票”将彻底成为历史。

对行业的影响：

1、直租业务平稳过渡

对于融资租赁直租业务，36号文件基本维持了之前营改增试点期间的政策执行口径，使行业政策保持稳定。对现有业务不会造成影响。

2、售后回租优势不在

尽管文件继续对融资性售后回租保留了允许差额征税的优惠政策，但由于将其划分为贷款服务，因此其业务承租方无法抵扣进项税，售后回租作为通道业务丧失了节税优势，预计对回租业务量将有一定的萎缩。

3、超税负返还依然难以享受

融资租赁由于其利差纳税的性质决定了其税负水平较低，而3%的实际税负基本很难有企业可以达到，因此超税负即征即退政策对租赁行业始终是水中月、镜中花。

新的文件明确了融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用(不含本金)，扣除对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额作为销售额。因此计算超税负即征即退的基数发生了变化，使得售后回租享受政策的门槛有所降低，但是由于回租业务其适用税率由17%降低为6%，因此想要全面享受政策依然不是件容易的事。

4、保理业务差额征税恐难持续

伴随着租赁产业的发展，保理作为新兴业态，近年来发展迅速，不少地方都出台了支持保理业发展的相关政策文件，最明显的就是允许保理企业从保理费中将银行贷款利息扣除后征收营业税，36号文件并未对保理进行定义，只是在贷款服务定义中明确了“以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。”因此，差额征税对于保理业恐将成为历史。

总体来说，从近几年的行业发展势头上看，行业吸引了更大规模的社会资金，促成了行业过去十多年的高速发展，租赁渗透率的不断提高预示了更大的市场空间。在行业高速发展的过程中，一些龙头公司如山东地区的代表万和融资租赁公司等积累起了更强大的资产端优势，更具渠道和专业能力优势，在盈利结构上面也更加均衡，经营性租赁收入、财务咨询、附加服务盈利占比更大。在行业监管一方面持续释放红利，鼓励支持实体经济的同时，监管力度加强，龙头公司具备更强的抵抗宏观环境风险的优势，利差空间大，能够更进一步提高市场占比。

本报告对我国不动产融资租赁行业的供需状况、发展现状、子行业发展变化等进行了分析，重点分析了国内外不动产融资租赁行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了不动产融资租赁行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

报告对于不动产融资租赁产品生产企业、经销商、行业管理部门以及拟进入该行业的投资者具有重要的参考价值，对于研究我国不动产融资租赁行业发展规律、提高企业的运营效率、促进企业的发展壮大有学术和实践的双重意义。

了解更多行业数据详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2023-2028年中国不动产融资租赁行业市场发展分析及投资前景预测研究报告》。

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