高端物业行业发展态势机遇深度调研2024

• 方蔓桃 2023年12月26日 来源：百度 1342 88
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国外物业管理最早可追溯自19世纪60年代的英国，名叫Octavia Hill的女士为她的物业制定了一套管理方法，这让Hill获益匪浅，客户也非常满意，这被认为是现代"物业管理"的起源。1908年，由芝加哥大厦所有者兼经理乔治·A·霍尔特(George A.

高端物业管理是指物管企业为业主提供高端服务的经营活动。目前业内对于高端物业并无统一认识，但通常来说，高端物业管理在为消费者提供常规性基础管理，如保洁、保安、保修、保绿和客户服务外，还要解决消费者深层次、个性化的服务需求，如为高端物业业主、使用人增添虚拟商务社区服务、物业中介业务服务、物业文化休闲服务、物业钟点商务服务等业户需要的延伸服务产品。

国外物业管理最早可追溯自19世纪60年代的英国，名叫Octavia Hill的女士为她的物业制定了一套管理方法，这让Hill获益匪浅，客户也非常满意，这被认为是现代"物业管理"的起源。1908年，由芝加哥大厦所有者兼经理乔治·A·霍尔特(George A. Holt)组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国会议，宣布世界上第一个专业物业管理行业组织的诞生。物业管理公司有些是房地产开发公司专门设立的，有些是从房地产公司完全转型过来的，有的实行“多元化经营”，将触角伸向房地产开发经营。

为确保物业行业数据精准性以及内容的可参考价值，我们研究团队通过上市公司年报、厂家调研、经销商座谈、专家验证等多渠道开展数据采集工作，并对数据进行多维度分析，以求深度剖析行业各个领域，使从业者能够从多种维度、多个侧面综合了解物业行业的发展态势，以及创新前沿热点，进而赋能物业从业者抢跑转型赛道。

随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长，2022年非住业态物业管理总规模142.5亿平方米，其中商业物业管理规模19.1亿平方米，办公物业管理规模34.7亿平方米，医院物业管理规模6.9亿平方米，学校物业管理规模21.5亿平方米，园区物业管理规模24.0亿平方米，公众及其他物业管理规模36.4亿平方米。

随着国内经济的发展，高端物业市场发展面临巨大机遇和挑战。在市场竞争方面，高端物业企业数量越来越多，市场正面临着供给与需求的不对称，高端物业行业有进一步洗牌的强烈要求，但是在一些高端物业细分市场仍有较大的发展空间，信息化技术将成为核心竞争力。

随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对生活的要求越来越高，一种与传统的、普通的物业服务区分开来的高端物业服务应运而生。高端物业服务一般由实力雄厚的物业管理品牌公司提供，以满足高端业主的高品质生活方式需求。数据显示，2014年全球高端物业管理市场规模721.7亿美元，2020年市场规模增长至1119.4亿美元。

2022年，百强企业管理面积均值达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%。市场份额方面，以管理面积计，排在前200的企业市场份额约50.24%，且逐年提升。　从经营绩效看，2022年，百强企业营业收入均值达14.82亿元，同比增长10.62%，同比增速较上年下降3.59个百分点。TOP10企业营业收入均值达131.01亿元，同比增速达22.24%，是百强企业的近2倍。

数据显示，2020年全国物业管理面积达到了355.78亿平方米，较上年增长3.07%。其中，住宅物业管理面积306.53亿平方米，商务物业管理面积40.54亿平方米，公共及其他物业管理面积40.54亿平方米。

国内高端物业行业发展态势前景分析

目前，我国的物业管理市场还是以中低端物业为主，高端物业管理为辅的竞争格局。就当前竞争态势来看，传统的中低端物业管理服务供给过多，服务模式缺乏创新，同质化较为严重，价格不断被压低，竞争非常激烈;相比于劳动密集型的中低端物业管理服务，以技术和人才为特点的高端物业管理服务有更多的附加值提升空间，通过智能化和人性化的服务让消费者体验升级的同时也增加了消费者的价格接受度。

从业务形态来看，高端物业的客户以住宅用户为主，2020年管理面积18.21亿平方米;其次是商业物业，包括酒店、商场、办公楼等，管理面积1.49亿平方米;公共建筑客户较小，管理面积0.72亿平方米。

近年来，伴随业主对优质物业服务的诉求加强、物业服务品质对资产价值的影响力加深，开发商愈发重视这一存量运营业务。头部物业公司自集团中独立并上市，开启大发展时代。行业亦在经营规范化、竞争市场化、管理科技化等方面进步明显。

从业务形态来看，高端物业的客户以住宅用户为主，2020年管理面积18.21亿平方米;其次是商业物业，包括酒店、商场、办公楼等，管理面积1.49亿平方米;公共建筑客户较小，管理面积0.72亿平方米。

根据中物研协的数据，500强物业服务企业业务分布广泛，2020年度管理区域遍布全国72个城市。在管理项目城市分布方面，500强企业一线城市住宅物业服务项目为7070个，占比15.70%，二线城市19108个，占42.43%，三四线城市41.24%，海外项目280个，占比0.62%。与2019年相比，三四线城市的项目比重上升2.23个百分点。

目前，我国的物业管理市场还是以中低端物业为主，高端物业管理为辅的竞争格局。就当前竞争态势来看，传统的中低端物业管理服务供给过多，服务模式缺乏创新，同质化较为严重，价格不断被压低，竞争非常激烈;相比于劳动密集型的中低端物业管理服务，以技术和人才为特点的高端物业管理服务有更多的附加值提升空间，通过智能化和人性化的服务让消费者体验升级的同时也增加了消费者的价格接受度。

物业本身的功能性改造，会带来的物业价值;规模化管理与运营服务带来的经营价值;长期持有下伴随GDP增长及利率水平下降带来的资产增值价值;导入城市高端功能和产业内容带来的产业经济价值;未来资产证券化提升资产流动性带来的流动性溢价。

国内经济的增长和资本市场的繁荣造就了大笔财富和高收入人群，高端住宅因其稀缺性、独特性和可用性而成为高端人群投资的首选，使得高端住宅的需求日益增加。高端住房面临的消费群体是社会财富金字塔顶的一群人，他们不仅拥有令人羡慕的财富，还形成了高端人士独特的消费习惯。高端住宅及物业在实质性产品、形式产品和附加产品等方面，都要仔细研究消费者的消费特征。要采取针对性精准的营销策略，从产品、价格、促销、渠道四个方面实施高端物业市场的营销策略。只有这样，高端物业作为物业品类的金字塔顶产品，才能满足社会上富人的特殊需求，同时获得比普通物业更大的商业利润。

从发展潜力看，基础物业管理市场规模超万亿元，储备项目充足为可持续发展奠定基础。社区增值服务“从有到优”更理性，城市服务、IFM(综合设施管理)开启万亿新空间。物业板块基本面良好，企业独立性增强，资本价值有望回归。

一方面，受到地产市场的行业大变局影响，物业发展进入后地产时代的独立发展新周期。在过去一年的行业压力中韧性凸显、发展安全的国资企业和规模型企业正在成为更受资本市场欢迎的优质标的。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国高端物业行业发展前景及投资风险预测分析报告》。

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