2026旧城改造行业发展现状分析与未来展望

旧城改造行业是依托城市更新发展要求，针对老旧城区开展规划设计、建筑翻新、功能重塑、环境整治及配套升级的综合性产业，涵盖住宅修缮、街区更新、市政配套完善、业态调整、历史风貌保护等多项内容。

旧城改造行业发展现状分析与未来展望

一、引言

旧城改造的行业价值，正是在这个切换点上被重新发现。它不是简单的“拆旧建新”，而是一场涉及空间重构、功能重塑、产业重组的系统性工程。从老旧小区的管网更新，到工业遗存的创意改造，再到历史街区的活化复兴，旧城改造正在将城市中被遗忘、被低效占用的空间，重新注入生命力。正如中研普华产业研究院《2026-2030年中国旧城改造行业深度调研及发展前景预测报告》指出的：旧城改造行业已正式告别“政策试水期”，迈入“规模放量期”，未来五年将是这一赛道最具确定性的黄金窗口。

从政策维度看，旧城改造的战略地位正在以前所未有的速度攀升。2026年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国首部以国务院名义发布的城市更新专项五年规划，标志着城市更新正式由民生工程上升为国家战略。这

二、市场发展现状：从“选择题”到“必答题”的产业蜕变

旧城改造行业的市场演变，经历了清晰的阶段划分。上世纪80年代至90年代是起步探索期，改造以简单修繕为主，进展缓慢;90年代至21世纪初进入模式探索期，各地尝试政府主导、企业参与、居民自筹等多元路径;而2019年中央部署实施城市更新行动以来，行业正式进入快速发展期。数据显示，2019年至2023年，全国新开工改造城镇老旧小区已达22万个，惠及居民3800多万户、约1亿人，更新改造老化和有隐患的管线管道近30万公里。

然而，真正让市场为之振奋的，是“十五五”规划所揭示的增量空间。从投资结构来看，旧城改造市场呈现出清晰的分层特征。老旧小区改造是绝对主力，这与全国约30万个老旧小区、涉及数千万户居民的庞大基数直接对应。基础设施升级紧随其后，涵盖道路翻新、管網改造、绿化提升等刚性需求。特别值得关注的是地下管网改造——仅此一项，“十五五”期间预计投资约5万亿元，建设改造燃气、供排水、供热等管网约77万公里。

从区域分布来看，市场呈现“梯度推进”的特征。一线城市及强二线城市已进入片区统筹与存量运营阶段，更新重点从单一小区改造转向整体功能区复兴和产业空间再造，投资强度大、市场化程度高。而三四线城市及中西部地区，仍以基础设施补短板为主，需求集中在地下管网、危旧房、老旧小区等领域，对政府资金的依赖程度较高。

行业参与者结构同样在发生深刻变化。早期旧城改造以政府投资为主导，财政投入占比一度达到60%至70%。但近年来，随着PPP模式、REITs、城市更新基金等金融工具的成熟应用，社会资本的参与度持续提升。2026年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元，已达2025年全年的三分之一，同比增长7%。基础设施公募REITs的推出，更是打通了“投资—运营—退出”的闭环——华夏金隅智造工场REIT成为国内首单以城市更新产业园为底层资产的公募REITs，为行业提供了可复制的资本退出样本。

根据中研普华研究院撰写的《2026-2030年中国旧城改造行业深度调研及发展前景预测报告》显示：

三、未来市场展望

(一)从“点状改造”到“片区统筹”的系统升级

过往的旧城改造多遵循碎片化思路，热衷于改造景观等“面子工程”，或是以单栋楼宇改造为主，忽视了与周边商圈、产业及人居环境的协同。而未来的趋势，是从“点状改造”迈向“片区统筹”和“系统治理”。片区更新的核心在于打破传统空间的物理分割与功能壁垒，推动“空间整合+功能混合+立体开发”，实现空间更新、产业转型与社会治理的联动发展。上海多个商务单元的片区更新面积普遍在2-3平方公里之间，其乘数效应更有利于提升资源再配置的效率。

(二)投融资体系从“单一财政”走向“多元可持续”

财政资金难以独自支撑旧城改造的庞大需求，构建“财政撬动+金融创新+社会资本激活”的多元融资体系已成为行业共识。《城市更新“十五五”规划》明确提出，允许地方政府专项债券用作城市更新项目资本金，推动符合条件的项目发行资产证券化产品，支持企业发行公司债券、中期票据等。中研普华判断，随着REITs等金融工具的成熟应用，社会资本将在旧城改造中扮演更加重要的角色，行业将从“政策驱动”走向“市场驱动”。

(三)从“拆旧建新”到“产业置换”的价值升级

旧城改造已不再是简单的物理空间翻新，而是通过“产业置换”实现价值跃升。将老旧厂房、街区改造为科技创新园、文化创意园、数字经济产业园等新兴业态，通过引入高附加值产业实现租金收入、物业增值和税收贡献的多重回报。这种模式将城市更新与产业升级深度绑定，使旧城改造从“消耗财政的民生工程”转变为“创造价值的增长引擎”。

(四)绿色化与智能化成为“标配”而非“选配”

在“双碳”目标背景下，绿色建筑与节能环保技术在旧改项目中的渗透率将大幅提升。建筑节能改造推广低碳建材与可再生能源利用，生态修复聚焦黑臭水体治理与绿地网络构建，零碳社区建设将成为主流方向。与此同时，智能化技术正在从“概念验证”走向“规模应用”——数字孪生技术模拟改造方案对周边生态的影响，智慧停车系统通过物联网技术提升车位周转率，AI客流预警系统优化历史街区的游览体验。

(五)企业能力要求从“开发商”转向“城市运营商”

旧城改造的复杂性远超传统房地产开发。它要求参与企业从“开发商”向“资产管理者”转型，具备全生命周期的综合能力——前期能完成产权协调与规划审批，中期能组织精细化施工与成本管控，后期能导入产业资源与长期运营。这种能力要求的转变，正在重塑行业竞争格局。头部房企已率先转型，将城市更新作为新业务的核心方向;地方国资平台则加速搭建专业化运营平台，定位为“城市综合管家”;而规划设计、建材制造等产业链企业，也在通过战略合作切入城市更新赛道。

旧城改造它不是简单的“修补”，而是为城市“重装操作系统”。在这场重构中，老旧小区被植入养老、托育、便民服务的新功能;工业遗存被注入文创、科创的新业态;历史街区被赋予文旅消费的新场景。正如业内人士所言，城市更新“改的是房，造的是空间，为的是人”。

中研普华产业研究院持续追踪旧城改造行业的发展动态，我们观察到，这个曾经被视为“城市补丁”的边缘议题，已跃升为国家新型城镇化战略的核心引擎。15万亿级的投资体量、政策工具的持续创新、市场主体的加速涌入，三重力量正在合力托举一个确定性极高的产业赛道。

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