千亿央企驰援“华南虎” 中国房地产行业市场如何

• 2022年9月5日 ChenZeFang来源：互联网 980 62
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千亿央企驰援“华南虎”，半年被执行超3亿的富力地产有救了?富力地产和招商蛇口同为粤系房企，根据双方签署协议内容，此次合作范围同样聚焦在华南区域。事实上，作为最早涉足城市更新的房企代表之一，富力地产已经深耕旧改20余年，曾被誉为广州“旧改之王”。在一二线城

千亿央企驰援“华南虎”，半年被执行超3亿的富力地产有救了?富力地产和招商蛇口同为粤系房企，根据双方签署协议内容，此次合作范围同样聚焦在华南区域。　事实上，作为最早涉足城市更新的房企代表之一，富力地产已经深耕旧改20余年，曾被誉为广州“旧改之王”。在一二线城市和大湾区有着相当规模的项目储备，尤其在旧改项目方面更为突出。

截至2021年底，富力已签约城市更新合作项目逾64个，规划总建筑面积超过7200万平方米，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，货值超过10000亿元。按可供未来发展的可售面积算，一二线城市面积占比达到93%，大湾区面积占比达到76%。对于此次合作，富力集团董事长兼总裁张力指出，富力在城市更新业务方面极具经验和优势，2022年将继续加速相关项目的转化和销售，希望通过双方彼此赋能，实现友好互利共赢，为城市更新事业的高质量发展注入新动力。

富力地产披露了上半年成绩单。中报显示，富力地产前6个月实现营业额177.82亿元，同比下降54.97%;录得亏损68.99亿元，去年同期为盈利31.81亿元。销售方面，截至2022年6月末，富力地产销售收入为265亿元，同比减少59.28%;销售面积约203.36万平方米，同比下降58.08%。

富力地产成立于1994年，由李思廉和张力共同创立，是国内少有的“双老板”掌权的房企。不过，如今双舵护航的富力地产，也面临着债务危机。企业预警通显示，目前富力地产境内境外总计有21只存续债券，总余额781亿元，其中311.49亿元将于1年内到期。中报披露，截至2022年6月底，富力地产未来12个月内需到期偿还的债务有826.61亿元，同期其现金总额(包括受限制现金)仅为153.2亿元，短期偿债仍有较大资金缺口。此外，截至中报获批准当日，富力地产还有147.83亿元的借款已经逾期。

中国房地产行业市场全景调研

从外部环境来看，2018年以来，中美贸易战对中美贸易形成了严重的短期冲击。美国作为中国重要的贸易伙伴，2019年中国对美出口显著下降，关税税率由3%上升至20%。虽然疫情爆发以来中国对美出口恢复良好，但贸易摩擦加速了低端劳动密集型产业的外移。此外，以技术并购为主导的对美直接投资也出现断崖式下滑，“脱钩断链”加剧供应链危机。加之上半年俄乌危机，进一步影响了国内经济增长的动能，进而影响了房地产市场需求。

根据各地住建委数据，2022年7-8月份，重点城市新房网签分别下降30%和22%，二手网签则分别上升3%和20%——销售的确处于弱复苏通道。我们认为，由于境内外信用债市场难以全面恢复，故即便销售持续恢复，投资和拿地也可能还长期处于下降通道。即便如此，销售恢复仍然至关重要，政策托底销售、信用和交付，有助于避免行业风险向金融系统外溢，控制出险的范围。业界人士认为，在销售、信用和交付领域三箭齐发的政策，能够有效避免市场硬着陆，维护金融系统稳定。当前产业格局变化，融资渠道通畅的公司优势明显。预期土地市场很难在未来半年复苏，核心城市土地出让预期利润率可能继续上升，开发企业最关键的还是把握销售窗口，不是把握拿地窗口。

房地产行业近四周获北上资金显著加仓，累计增幅超过10%。消息面上来看，房地产行业今年以来持续获得政策支持，7月有关因城施策的表述再次调整，强调用好用足政策工具箱，后续地方政策力度和范围有望进一步扩大。值得注意的是，根据国家统计局数据，7月全国商品房销售金额同比下降28.2%，降幅环比扩大7.4%，总体销售表现依旧低迷，房地产销量再次回落。数据显示，7月商品房新开工面积同比下降45.4%，截至7月累计施工面积同比下降3.7%，住宅施工连续四月负增长。

延续2021年下半年房地产行业销售的颓势，2022年上半年国内房地产行业销售持续下滑。1月以来，国内房地产累计销售同比出现负增长，下跌幅度呈现扩大趋势。截至6月底，销售面积累计同比下滑22.2%。受去年年中行业信用危机及销售市场不景气的影响，房地产投资、建设等数据同步下滑，新开工受房企融资、债务压力影响下滑幅度最大，上半年累计下滑34.4%。从趋势对比上看，“竣工-销售”收窄，“销售-新开工”扩大，短期市场供给过剩的局面将逐步修复。根据统计局数据，上半年70城房价整体呈现增速放缓，并已出现同比下跌。一线城市房价走势良好，三线城市房价跌幅明显;新建住宅价格表现好于二手住宅。截至6月底，仅有21个城市的新房和12个城市的二手房同比增长。

在市场流动性宽松的大环境下，4月以来房地产债与整体产业债信用利差呈现同步下降的趋势。然而，房地产债与产业债的利差呈现明显波动上升的趋势。房地产债利差包含两个部分：第一，是市场共性利差，即市场发行人共同面临的利差，可由全体产业债信用利差代表;第二，是行业特异性超额利差，即房地产债发行人承担的、高于市场一般水平的超额利率，可由房地产债信用利差减全体产业债信用利差表示。自去年下半年以来，房地产行业的特异性超额利差呈现明显的持续波动上升趋势。

中国房地产行业市场前景分析

2021年，我国城镇化率为64.72%，根据社科院人口与劳动经济研究所及社会科学文献出版社同发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.22》，未来10年我国依然存在10%-15%的城镇化率提升空间。稳定的经济增速与稳步的城镇化推进将是我国房地产行业发展的基础保障。

从近期政策表态来看：7月下旬，国常会指出因城施策促进房地产市场平稳健康发展。7月28日，政治局会议“升级”了对因城施策的提法，由此前的“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”变为“因城施策用足用好政策工具箱”。8月10日二季度《中国货币政策执行报告》也延续了政治局会议对因城施策的提法。可见下半年国内房地产市场依然需要、也会有政策的大力推动。

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