2023年商业地产行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告

• 陈观秋 2023年2月14日 来源：互联网 1029 65
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目前，多数地方出台相关政策提出，对于商业地产开发要求商业楼栋与住宅楼栋分开，不能延续以前楼上是居民住户，楼下是商铺商场市场的建筑形态，即要求“商住分离”的形式，以此保障居民生活和商业运营之间互不干扰。在此趋势下，“商住一体”逐渐退出市场。

现如今，大多数商业项目开发都以“住宅+商业体”的形式开发，而对于住宅和商业体的规划，主流还是商住分离，但仍有部分开发商为了卖得好，采用“商住一体”形式，即楼下为商业，楼上为住宅。

目前，多数地方出台相关政策提出，对于商业地产开发要求商业楼栋与住宅楼栋分开，不能延续以前楼上是居民住户，楼下是商铺商场市场的建筑形态，即要求“商住分离”的形式，以此保障居民生活和商业运营之间互不干扰。在此趋势下，“商住一体”逐渐退出市场。

商业地产定义

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

随着房地产市场进入深度调整通道，在以“稳”为主基调的行业大势下，房企过去依靠“高杠杆、高负债、高周转”实现快速扩张的“规模红利时代”已经过去。

商业地产行业作为房地产行业的子行业，其发展受国民经济整体发展速度等宏观因素的影响，在开发模式和经营模式方面与住宅型物业有明显差异。商业地产行业为资金密集型行业，在过去相对宽松的货币环境下，参与者众多，产品同质化程度及供给量均较高，目前行业竞争较为激烈。同时，商业地产行业还有投资回报期长、现金回笼慢的特点。

商业地产行业市场深度分析

当下的商业地产市场表现来看，已经进入一个新阶段。新的市场形势下，商业地产成为行业转型升级和企业寻求利润增长点的重要赛道，开启新世代下向新的发展模式转型升级的新路径。

商业地产在成为部分房企“上位”砝码的同时，发展模式也亟待转型。一方面，功能单一的百货商场日渐式微，集购物中心、公寓住宅、高档酒店和写字楼等多种业态于一体的未来社区备受青睐;另一方面，在面临债务和资金压力的情况下，商业地产轻资产运营模式正逐渐成为房企共识。

2021年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为464.6万平方米，同比增长13.7%;全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。

随着市场容量逐渐饱和，商业地产行业“内卷”也愈演愈烈，集购物中心、公寓住宅、高档酒店和写字楼等多种业态于一体的未来社区开始崭露头角并备受青睐。

2022年12月6日，一份德勤对全球主要商业地产业主和投资公司的450位首席财务官的调研报告中显示，达到48%的受访者预计营收将有所下降，且有大比例受访者(33%)计划于接下来一年里削减成本，2021年该比例仅为6%。

即便如此，仍有大部分投资者预计，明年的商业地产投资情况将有所改善或稳定。其中，写字楼提供着较具吸引力的投资机会。

据德勤调研结果，国内的远程办公并未普及，大多数企业仍选择集中办公模式，对写字楼市场需求提供了有力支撑。因此，2022年前三季度写字楼受疫情影响空置率虽有所上升，但仍呈现复苏趋势。

“不过，未来几年经济增长缓慢将是写字楼的主要挑战。”德勤中国房地产行业审计与鉴证业务主管合伙人倪敏认为，混合办公的兴起，许多员工也期望以项级办公空间作为放弃舒适居家办公环境的交换。

据中研产业研究院《2023-2028年商业地产行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》分析：

此外，电商的发展推动了物流地产市场发展。从全球来看，过去20年，电商零售额在零售总额(不包括汽车和汽油零售额)中的占比稳步攀升，到2021年底超过20%。

国内亦是如此，物流地产高标仓库需求显著，一线城市和卫星城市的租金仍持续上涨，而二三线城市的租金则明显承受压力。

继恒大暴雷事件之后，又一批地产企业相继陷入债务危机，他们的共同特质都是单一的住宅开发模式。而与此形成对照的是，以龙湖、华润、万达、万科、大悦城、宝龙、新城为代表的住宅+商业双轮驱动地产商，则在金融收缩背景下总体经营良好、表现稳健，旗下优质的商业不动产不仅为企业提供了稳定的现金流与避险工具，而且在项目取得过程中商业的品牌效应更具竞争优势。随着REITs等国家金融、税收政策的不断完善，商业地产将更趋专业化发展。

商业地产行业发展规划

业内专家指出，未来数年，商业地产较为曲折的发展道路或将使行业转向新方向。因此，面对发展环境的不确定性，商业地产企业尤其需要加强关注资产层面的战略决策制定，以满足投资者、租户和监管机构不断变化的需求。

商业地产新世代就是产品为王、品质为王、运营为王的时代。商业地产新世代面临五个趋势：一是从增量时代转向存量时代;二是从重度开发转向重度运营;三是从资产增值转向资产管理;四是从规模导向转向盈利导向;五是从粗放经营转向精细经营。

想要了解更多商业地产行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2023-2028年商业地产行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。报告对我国商业地产的行业现状、市场各类经营指标的情况、重点企业状况、区域市场发展情况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对商业地产业务的发展进行详尽深入的分析，并根据商业地产行业的政策经济发展环境对商业地产行业潜在的风险和防范建议进行分析。最后提出研究者对商业地产行业的研究观点，以供投资决策者参考。

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