多地推行二手房“带押过户” 二手房行业分析报告2023

• 陈观秋 2023年2月17日 来源：证券日报 816 50
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二手房“带押过户”进展备受业界关注。今年以来，该政策已从个别试点进入全面铺开的新阶段。

二手房“带押过户”进展备受业界关注。今年以来，该政策已从个别试点进入全面铺开的新阶段。

通过调查部分城市“带押过户”政策实际执行情况，从各地银行的反馈看，买卖双方都对这项政策表示认可。多家银行的工作人表示：“自从‘带押过户’业务推出以来，陆续有客户前来咨询和申请。”

多地推行二手房“带押过户”

自去年开始，部分城市率先推出二手房“带押过户”政策，随后全国不少城市跟进。今年以来，推出二手房“带押过户”政策的城市数量正在迅速增多。

据不完全统计，继济南、深圳、南京、苏州、西安、南昌等多地跟进后，近期长沙、郑州等地也表示正在研究二手房“带押过户”政策。

在调查中发现，目前“带押过户”这一模式在实际操作中已经大范围推广。从上述几个城市的银行工作人员处了解到，“带押过户”等相关政策是近期客户咨询的重点，银行已办理多笔该项业务。

在最早推出该政策的济南，当地部分银行支行网点的工作人员对记者表示，目前银行已开展这项业务的办理，近期来网点办理二手房“带押过户”业务的客户比较多。

有分析师表示，实施“带押过户”政策，主要是为了便利二手房交易，同时也会扩大新建商品房市场需求——卖方出售住宅后，既可能购置其他二手房，也可能进入新房市场。对于市民而言，“带押过户”简化了二手房交易环节，缩短了交易时间，特别是免除了卖方筹钱还房贷的过程，也省去买方垫付资金的顾虑。

据中指研究院统计，在2022年8月份济南首创推出二手房“带押过户”交易模式后，目前已有超60个城市跟进，预计后续这种模式可作为二手房交易环节的优化办法在全国范围推广。

什么是" 带押过户 " ?

" 带押过户 " 房贷，是个人住房贷款受理新模式，存量房贷客户，在不结清该笔贷款的前提下，经过银行同意，将该笔贷款转让至拟在我行申请房款业务的第三人，并完成房产过户及房产变更抵押登记手续。原借款人无需还清原房贷，便可办理过户登记;新借款人申请的部分贷款将用于偿还原借款人房贷。

" 带押过户 " 实际就是 " 免赎楼带押过户 " 的方式免去了赎楼环节，除了省时，更省钱，交易资金由银行全程进行监管，交易安全也有保障。

据中研产业研究院《2023-2028年二手房行业风险投资态势及投融资策略指引报告》分析：

与传统的二手房交易相比，带押过户模式简化了结清、解押、过户流程，交易效率更高;带押过户模式下，使用买方借款资金偿还卖方贷款，卖方无需为还贷筹措资金，有效节约卖方提前还款所需资金成本。

目前的二手房交易中，要进行二手房欠款赎楼，付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二手房行业市场现状分析

两年时间，房地产市场行情已经截然相反，2020年是买房难，2022年却是卖房难。从卖方市场到买方市场后，二手房客户不仅有更多的房源对比，在价格谈判上也更加强势。

在链家平台上，已经有广州、重庆、南京、天津、合肥、南京、沈阳、西安等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、南京、天津等多个城市挂牌量已经突破15万套。

据深圳市房地产中介协会数据显示，截至11月1日，根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘数据统计，全市共挂盘出售二手房源102442套(存重复房源，后同)，对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套，环比增长率为5.2%。市场挂牌量再次上涨，反映出业主出售意愿有所上升。截至11月14日，深圳全市的有效在售二手房源突破4.2万套，环比上周(10月31日-11月6日)增加948套。

为促进二手房市场交易，2022年以来，各地持续放松此前实施了二手房相关政策，包括二手房限售年限缩短、取消二手房限售、二手房指导价退场、加速落地“带押过户”模式等，从交易环节、交易门槛等多个层面支持二手房市场。

与此同时，各地在纷纷松绑此前二手房限售政策的同时，全新的二手房交易新模式也随之出现。9月16日，南京全面推行二手房“带押过户”模式。截至推行当天，南京市不动产登记机构通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

目前，楼市慢慢进入存量房时代。央行的调查数据已经显示中国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，户均1.5套房了。在这种情况下肯定会有很多家庭要把多余的房产处理掉，所以未来市场上肯定会有大量二手房出售。

房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。下一步，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

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