公寓行业发展前景分析 公寓行业市场深度调研分析2023

• 方蔓桃 2023年2月17日 来源：百度 847 52
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随着租赁住房上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，住房租赁市场已然成为房地产行业抢占的新赛道，长租公寓行业也正加速进入专业化资管时代。而在此背景之下，住房租赁企业的资产管理能力，正显得格外关键。

公寓市场发展现状如何?未来投资空间大吗?2021年中国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人，同比增长4.5%。住房租赁市场规模高达2.2万亿元左右，同比增长15.8%。目前租房市场已成为房地产市场的重要组成部分。

租房安居是很多年轻人的选择,为了满足年轻人的居住需求,住房租赁利好政策不断释放,长租公寓行业悄然回暖。今年以来，北京、上海、广州、深圳、宁波、南宁、石家庄等城市密集发布了住房租赁政策，重点关注住房租赁市场监管和市场培育。疫情对租赁企业最直接的影响是新项目拓展和开业停滞。一季度，深圳、上海等重点城市先后采取“封城”疫情管控，全市处于静止状态，原定开业的项目被迫延期，因此，住房租赁企业一季度开业规模较上一季度增速出现明显下跌。

根据中研普华研究院撰写的《2022-2027年中国公寓行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

公寓行业市场空间分析

随着租赁住房上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，住房租赁市场已然成为房地产行业抢占的新赛道，长租公寓行业也正加速进入专业化资管时代。而在此背景之下，住房租赁企业的资产管理能力，正显得格外关键。

魔方生活在国内首创了集中式长租公寓模式，相对于从不同个人业主获得物业的分散式长租公寓运营商，魔方生活通常与大型机构业主签订长期整租协议，以此来确保运营的稳定性，最终以可负担的价格，向用户提供配备现代化设施且位置便利的集中式长租公寓。

2022上半年魔方生活服务集团有限公司公寓套数总计76190套，其中在一线城市公寓套数为48607套;其他城市套数为27583套。

近两年，魔方生活服务集团有限公司-公寓单房月均租金呈上涨走势，其中2022上半年魔方生活服务集团有限公司-公寓单房月均租金3209元。

从我国租赁公寓市场规模来看，2021年中国长租公寓市场规模为132.7十亿元，同比增长14.3%;中国非长租公寓市场规模为1662.1十亿元，同比增长16.6%。

从中国长租公寓市场规模来看，其中2021年中国集中式长租公寓市场规模为44.9十亿元，同比增长29.8%;分散式长租公寓市场规模为87.8十亿元，同比增长7.7%。

今年以来，各地纷纷出台政策大力发展保障性租赁住房。据了解，“十四五”期间，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间)。

从中国集中式长租公寓市场规模来看，2021年中国一线城市集中式长租公寓市场规模为22.7十亿元，同比增长32%;其他城市集中式长租公寓市场规模为22.2十亿元，同比增长27.6%。

在多个利空冲击下，蛋壳公寓在二级市场遭到了投资者冷落。2020年6月，股价稍有起色的蛋壳公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最后一个交易日，其股价仅1.87美元/股，较上市时下跌超86%。

与此同时，我国保障性租赁住房公募REITs也正式起航。首批保租房REITs在发行阶段即受到市场投资人的高度认可，三支产品拟认购份额数量均超过100倍。包括保租房在内，租赁住房市场规模正迅猛增长，而公募REITs正式破冰，不仅意味着保障性租赁住房“投融建管退”全链条的打通，也给市场上同样有能力的运营商带来想象空间。

长租公寓行业发展前景分析

随着政策进一步升级，南京、海口亦加入了对租赁市场的资金管控阵营。12月12日，南京市房产局、市发改委等八部门联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管 规范市场秩序的通知》，再次剑指“租金贷”。

《通知》表明，若租户向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金;承租人向住房租赁机构支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定租金和押金是否存入监管账户管理。

值得注意的是，尽管受疫情反复因素影响，北京平均租金已有明显回暖趋势，环比提升4.02%;但与往年同期相比，平均租金水平下降9.61%。租金下降或会带来议价空间的增加，以及成交周期的拉长，可见疫情对北京的影响仍未完全消散，恢复至正常水平仍需时日。

另一方面，随着监管政策升级，租赁市场逐步规范化，迎来发展新阶段。

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，提出了2021年房地产8项重点工作，其中包括大力发展租赁住房。在近期举行的中央经济工作会议上，除了重申“房住不炒”外，“租房市场”也着墨颇多。

作为租房市场的重要板块，长租公寓行业亦在摸索更成熟的发展模式。在经历了规模快速扩张阶段后，长租公寓企业主动按下缓冲键，开启自我迭代之路。

中国集中式长租公寓市场的主要参与者为小规模的非连锁运营商。然而，在过去数年，更大规模的多城市连锁公寓逐步涌现。尽管增长迅速，但按运营中公寓数量计，2021年连锁公寓仅占中国集中式长租公寓的30.0%。

目前租赁市场中由机构运营的长租公寓可分为集合式长租公寓、分散式长租公寓及其他，而市场中又以分散式长租公寓为主，占比达75%。近年来，中国城镇化进程的加快带动了集中式长租公寓市场的快速增长。根据弗若斯特沙利文的资料，2017年至2021年，中国集中式长租公寓市场规模由144 亿元增至449 亿元，复合年增长率为32.8%，预计2022年中国集中式长租公寓市场规模将达到530亿元。

根据发布的《2021年10城毕业生租房报告》，聚焦了北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、武汉、南京、苏州、天津这十个重点城市，对毕业生租房情况进行了调查。报告直指在毕业租房群体中，90%的毕业生在走出校园后选择租房，并且越来越多年轻人喜欢拥有个人空间的独立租房。

从竞争结构来看，目前我国青年公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国青年公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国青年公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。

未来，公寓行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2022-2027年中国公寓行业市场深度调研及投资策略预测报告》。

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