2023青年公寓行业市场格局分析 青年公寓行业前景分析

• 方蔓桃 2023年1月9日 来源：百度 593 33
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众所周知，租赁市场的需求跟流动人口的数量息息相关。近些年来，随着我国人口流动性持续增强，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口结构变化特点，那些房价高企的人口净流入大的一二线城市，年轻群体的居住需求存在很大缺口。因此，在市场基本需求面的有力支撑下，外加“房住

青年公寓行业前景如何?青年公寓，是指运营商通过收购改造或直接开发形式，主要面向青年群体提供可居住与创业的服务式公寓，一般是由多个居住单元组成的，户型面积相对较小，房间布局也较为紧凑，灵活租赁、时尚明亮、生态性和科技性良好是其主要卖点。近年来，在消费升级的影响下，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓在一定程度上取代了传统的租房行业，青年公寓随之在市场上的渗透率也得到进一步的提升。

众所周知，租赁市场的需求跟流动人口的数量息息相关。近些年来，随着我国人口流动性持续增强，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口结构变化特点，那些房价高企的人口净流入大的一二线城市，年轻群体的居住需求存在很大缺口。因此，在市场基本需求面的有力支撑下，外加“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台，长租市场的未来是值得期待的。

据中研产业研究院《2022-2027年中国青年公寓行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析：

青年公寓行业市场分析

从客户源来看，高校毕业至入职初期的年轻群体占据着我国青年公寓客户源的绝大部分。随着我国教育投资规模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人数的稳定增长，也带动了国内高校毕业生人数的提升。其中北京、上海、广州、深圳等一线城市由于就业机会相对较多，且发展前景更好，是高校毕业生首选的就业城市。在这个背景下，我国青年公寓市场在一线城市的渗透率相对较高，而未来随着国家补贴政策的推行，市场也有望继续向二三线城市下沉。

然而，青年公寓行业市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，青年公寓投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。

从青年公寓行业地域分布来看，青年公寓主要集中在人口净流入的35个城市，其中以珠三角城市、长三角城市为主，京津冀城市为辅。在城市中的分布虽然较为分散，但仍有规律可循：一是靠近热点就业区域，二是邻近公共交通枢纽，特别是地铁站。

我国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态：满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%;其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%;面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例仅为1.35%。

近年来，青年公寓作为长租公寓行业中的新兴领域，呈现出良好的发展态势，行业内也逐渐涌现出一大批规模化、专业化的品牌运营机构，具体分为以下四类：

以自如、青客、蘑菇公寓等为代表的长租公寓企业类型;以万科、招商蛇口、世联行等为代表的开发商和地产代理商类型;以城家公寓(华住酒店集团旗下)、逗号公寓(如家酒店集团旗下)、漫果公寓(住友酒店集团旗下)的酒店企业类型;以58同城、赶集网、途家网等为代表的网络房屋租赁平台。可以看出，我国青年公寓行业内的企业数量众多，市场竞争也较为激烈。

截至2022年三季度，60个住房租赁企业已开业门店数合计2,958个，环比涨幅3.5%;开业房间规模合计936,986间(套)，环比涨幅3.1%。

从门店分布情况来看，一线城市仍是住房租赁行业发展的主力市场，北京、上海、广州和深圳四个城市已开业房间规模合计占比46.7%。此外，三季度住房租赁企业在大湾区、长三角区域的布局明显，规模占比分别为27.2%和20.7%。

从未来新增市场供给来看，由于三季度各地逐步走出疫情影响的阴霾，新项目开发及改造速度明显加快，截至三季度末，全国60个住房租赁企业已签约但未开业的门店数为412个，房间规模达到218,901间(套)，环比涨幅幅度达46.9%。

三季度全国住房租赁行业运营情况稳定。60个住房租赁企业平均月租金达3,162.2元，环比涨幅为0.6%。平均出租率为91.4%，环比下降了0.4个百分点。平均非租金收入占比约6.4%，环比上涨了1.7个百分点，表明住房租赁企业收入多元化结构正在形成。

同时，住房租赁企业运营表现与其城市布局策略呈现出相关性。在一线城市布局比例越高，平均租金与出租率水平相对表现越好，特别是100%布局一线城市的企业，其平均月租金高出了市场平均水平的81.2%，充分显示出了热点城市对于租赁住房需求会相对旺盛。、

从产品类型看，青年公寓依旧是主力产品和市场的压舱石产品，其开业规模占全部开业房间规模的76%，这一比例较上季度上涨了10个百分点。租赁式社区开业规模占比由二季度的19.6%下降到了三季度的12%。在一线城市开业项目中，青年公寓占比也达到了65.6%。

青年公寓行业前景分析

青年公寓是我国长租公寓行业中的新兴领域，在2015年房价高居不下的背景下，国家逐渐加大对青年公寓行业发展的补贴力度，促使我国青年公寓行业呈现出良好发展态势。就目前来看，我国青年公寓行业内的市场竞争者众多，未来行业仍大有可为。

随着产品加速入市，各类型产品的特征逐渐清晰。从平均面积和平均月租金水平看，高端公寓逐步拉开与其他三个类型产品的差距。此外，三季度，一线城市租赁式社区大规模开业，也从一定程度上拉高了产品线的平均月租金水平;从产品选址看，青年公寓发展重心由一线城市向外倾斜，高端公寓、租赁式社区和宿舍型公寓的主要发展市场仍以北上广深为主。

从企业性质上看，充分显示出了国有企业在保障性租赁住房发展中的领头羊作用。其次，星河控股集团的纳保比例也均超过50%，不仅体现出了保障性租赁住房筹集渠道的多元化和运营主体的多样性，也显示出市场对于发展保障性租赁住房的信心在不断提升。

随着青年公寓行业发展进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

想要了解更多青年公寓行业的发展前景，请查阅《2022-2027年中国青年公寓行业市场全景调研与发展前景预测报告》。

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