长租公寓市场供需旺季 长租公寓企业探寻发展新路径

• 黄江 2023年3月7日 来源：新浪 411 20
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2023年，上海长租公寓市场将迎来量质齐升，运营房源总量有望达到18.9万套，较2022年增长75%，将为新市民、青年人群体提供更多元的租赁房源。

长租公寓的租客以年轻人为主，社交意愿强烈。最新上线的魔方文创商城，不仅有卫衣、环保袋等公寓周边，还吸引多家消费品牌入驻，售卖小家电、预制菜等商品。今年，他们还会和文化品牌联名呈现脱口秀、剧本杀等线下活动。

长租公寓市场供需旺季 长租公寓企业探寻发展新路径

长租公寓市场已迈入“快速成长期”。2023年，上海长租公寓市场将迎来量质齐升，运营房源总量有望达到18.9万套，较2022年增长75%，将为新市民、青年人群体提供更多元的租赁房源。保障性租赁住房加速入市，长租公寓企业深度转型，发力打造增值服务，让租赁市场供需两旺。

毕业季和春节后是传统租房的两大旺季。南京西路一家门店的房产经纪人官蕴说，近两周，随着越来越多的求职者来到上海，租赁需求明显增加：“上一周的带看在三十多组，成交10单。同比去年年底的市场，提升了百分之二三十。主要的租客来源就是周边写字楼的一些上班族。”

根据上海链家数据监测，目前本市租赁市场正在复苏，2月份租赁成交量和去年同期基本持平，租金价格平稳。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾说：“对比去年下半年以来，整体租赁市场成交偏冷的情况，目前租赁市场的恢复是非常好的。之后我们觉得成交量整体会比较活跃。”

租赁供给端的竞争，已呈现红海之势。除了个人房源迅速放量以外，近年来各地政府都在搞保租房项目;民间资本在收储房源，搞长租公寓;即便是城中村，也告别了低水平的“散租模式”了，基本是“二房东”主导，打品质牌;前几年红火的公寓市场，也进入租赁赛道了。

上海长租公寓项目建设状况

2022年，上海长租公寓市场承受了租赁放缓等多方面压力，在经济活动逐渐恢复后，在建项目加紧建设，加速入市的步伐。据仲量联行统计，2022年底，上海运营的集中式长租公寓项目约369个，租赁房源达10.8万套，平均入住率达86.3%，展现出较强韧性。

长租公寓项目主要分布在地铁沿线，且靠近办公区域、产业园区或高校。以上海环线为例，长租公寓租赁房源在外环外占比为54%，内环内占比8.9%。各环线项目租金呈阶梯式分布，截至2022年第四季度，地处内环以内项目平均月租录得229元/平方米，内中环间和中外环间的项目月租分别录得201元/平方米、153元/平方米，外环外的项目平均月租则录得121元/平方米。

2022年也是上海长租公寓大宗交易元年，各类内、外资投资者入场交易，成交额近60亿元。在2022年完成的74单大宗商业地产交易中，有15单为长租公寓项目，成交单数占比超过20%。比如，2022年，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理联手翰同资本收购了位处杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，计划将提供约560间房源，定位中高端租赁住宅市场，这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目;领盛成功从朗诗青杉资本手中收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼，将其着力改造为长租公寓。

在投资策略上，具有改造潜力的机会型物业尤其受到长租公寓投资人的青睐，增值型投资交易占总交易额的75%，而稳定型仅占25%。长租公寓投资人对于项目区位的投资偏好趋于多样化，上海各环线长租公寓的成交比例均匀分布。

根据中研普华研究院《2023-2028年主题公寓行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：

2023年，上海长租公寓市场将迎来更多优质项目的加快入市，呈现出规模化、社区化和品质化等特点。仲量联行预计，2023年，上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年增长75%;2023-2025年，上海将迎来17.3万套新增租赁房源入市，其主要来源为R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市的项目。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀举例说道，作为上海城区内首个大体量租赁社区，耀华国际社区将面向市场提供2212套租赁房源，同步设置约两万平方米的多功能公共活动空间，包含文化运动、教育培训、餐饮零售、超市便利、生活服务等业态，有望成为上海世博板块的一大热门商业街区。

随着社会及经济活动回暖，长租公寓租赁需求及运营表现将稳步回升并持续增长。各类存量物业，如闲置工业厂房、老旧酒店等都将有机会被改造为长租公寓。同时，目前，4单保障性租赁房公募REITs产品成功发行，为长租公寓投资人开辟了新的退出路径，或将受到更多投资人关注。

2023年长租公寓市场将迎来量质齐升

仲量联行预计，2023年市场将迎来更多优质长租公寓项目的加快入市，长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的特点，今年上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年增长75%。

随着R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市，仲量联行预计2023-2025年间上海将迎来17.3万套新增租赁住房入市，其主要来源为R4项目。其中，作为上海城区内首个大体量租赁社区，耀华国际社区将于2023年面向市场提供2212套租赁房源，有望成为上海世博板块的一大热门商业街区。仲量联行预计，2023年长租公寓市场将迎来更多品质项目的面市。

我国长租公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段，包括本市在内的重点一、二线城市的市场迎来更多参与者并呈现多元化的产品和租赁客群特点。

据统计，仅2022年上半年，全国知名长租公寓品牌企业拥有的总房源数量已超过2020年全年的数量。尽管2022年长租公寓市场整体承受了疫情影响、租赁放缓等多方面压力，但在下半年经济活动逐渐恢复后，众多长租公寓项目加速入市。同时随着越来越多的专业资金涌入长租公寓投资市场，投资交易量也迅速增加。专业人士分析指出，在国家加快建立“租购并举”住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的黏性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。目前受欢迎的长租公寓地段特点突出，主要分布在地铁沿线，靠近繁华商圈、成规模的办公楼群、产业园区或高校区。

在国家“盘活存量资产”政策的引导下，今年以来，业内纷纷看好各类存量物业，如闲置工业厂房、老旧酒店等被改造为长租公寓。业内预计2023年市场将迎来更多优质长租公寓项目的加快入市，长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

《2023-2028年主题公寓行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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