深圳放大招 拟取消这类住房 2023深圳房地产市场现状及前景分析报告

• 李波 2023年4月10日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1278 83
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日前，深圳市规划和自然资源局公布《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》，面向社会公众征集意见。值得注意的是，《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》起草说明提到，目前，深圳住房建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人

日前，深圳市规划和自然资源局公布《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》，面向社会公众征集意见。

值得注意的是，《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》起草说明提到，目前，深圳住房建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。

加快完善住房保障体系

据介绍，按照《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》的要求，深圳市正在加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。

目前，深圳市住房和建设局、深圳市司法局组织起草了《深圳市保障性住房规划建设管理办法(征求意见稿)》《深圳市公共租赁住房管理办法(征求意见稿)》《深圳市保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)》《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》。

为配合推进深圳市保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房相适应的配套地价标准，结合地价管理实际工作需要，深圳规划和自然资源局启动了《深圳市地价测算规则》的修订工作，形成了《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》。

拟取消安居房和人才房

《深圳市地价测算规则》(修订征求意见稿)起草说明显示，目前深圳市住房建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房(细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型)、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。

根据《深圳市保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)》起草说明，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体的住房困难。

其中，政府组织配租的保障性租赁住房，申请条件主要包括：在本市无房、未正在本市享受住房保障优惠政策、申请人在本市正常缴纳社会保险、具备市政府规定的人才引进迁户核准条件等。

社会主体出租的保障性租赁住房，申请条件主要包括：申请家庭未在本市租住具有保障性质的住房、在本市特定区域无房等。

租金方面，保障性租赁住房租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。

拟不再安排建设安居房

1月17日，深圳市住房和建设局公布《深圳市保障性住房规划建设管理办法(征求意见稿)》《深圳市公共租赁住房管理办法(征求意见稿)》《深圳市保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)》《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》，并公开征求意见。

根据《深圳市保障性住房规划建设管理办法(征求意见稿)》起草说明，深圳市公共租赁住房户型建筑面积以60平方米以下为主，新增建设筹集的保障性租赁住房户型建筑面积以70平方米以下为主，共有产权住房户型建筑面积以90平方米以下为主。

《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》起草说明显示，共有产权住房申请条件主要为：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在深圳市享受过购房优惠政策、5年内未在深圳市转让过或因离婚分割过自有住房等。

共有产权住房售价按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。

《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》提出，本办法施行之日起，原安居型商品房在册轮候人符合228号令及其相关规定条件，可以申请购买共有产权住房。

此外，本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。

2023深圳房地产市场现状及前景分析

据中研普华产业院研究报告《2022版深圳房地产项目可行性专项研究及投资价值咨询报告》分析

历经长达2年低位盘整的深圳二手房市场迎来了久违的热度。

4月7日，深圳市房地产中介协会发布数据，3月深圳二手房录得4943套，环比增长39.2%，同比增长227.8%。(“录得量”指的是深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数)

这一录得量创下近2年来二手房单月交易量新高，且距离深圳二手房荣枯线(5000套)只差57套。

除了二手房市场较为活跃外，新房市场亦表现积极。

据深圳市房地产中介协会数据，2023年3月深圳新建商品房成交为7375套，同比上涨89.53%;其中新建商品住宅成交为3199套，同比上涨6.47%，环比上涨57%。

截至2023年4月1日，根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售数据统计，深圳市共挂盘出售房源138053套(存重复房源，后同)，对比3月1日统计的105014套挂牌房源增加33039套，环比增长率为31.5%。

随着市场需求的陆续释放，3月市场的复苏对业主的信心提振最为明显，业主出售意愿增强，以期在市场活跃的时候能够以理想价格售出。

据统计，本月小于90平方米户型的录得占比继续小幅提升，占比达63.9%，较上月占比上升0.8个百分点。反映刚需需求入市意愿持续增强，市场整体信心稳步恢复中。

回顾2022年深圳二手住宅成交约2.17万套，远低于北上广的14.24万套、14.67万套和8.27万套，月均成交仅1808套，创下2007年以来16年的新低，同比2021年下滑46.68%。

但春节后成交量突发性增长，第一周的1月30日-2月5日成交560套，环比增长率为214.6%，第二周的2月6日-2月12日，深圳的二手房成交784套，环比增长率为40.0%。

据深圳市政府工作报告，2023年深圳将健全住房市场体系和住房保障体系，供应居住用地3.3平方公里，新开工住房面积1300万平方米。观点指数认为，保障性租赁住房是健全住房保障体系的一环，在后续土地供应中，估计还会有一定比例的配建租赁住房的要求。

受楼市调控、融资渠道收窄、疫情影响、经济下行等多重因素影响，近年来房地产行业压力持续加大，我国楼市步入调整期，需求疲软导致成交量大幅缩减。

在此背景下，中央层面于年内多次表态，房地产是国民经济的支柱产业;年末的中央经济工作会议定调2023年房地产工作重点仍是“确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。

房地产行业规模大、链条长、牵涉面广，房地产低迷对经济增长带来压力，在二十大报告定调“高质量发展是首要任务”之下，稳地产对稳经济至关重要。可以预见，后续稳定房地产预期、恢复市场信心仍被在首要位置。

展望2023年，今年延期项目的陆续入市将进一步推高未来供应量，根据现有在建项目的工期及进展进行统计， 2023年有望入伙的新增供应量合计132.8万平方米，尽管最终投入市场的实际供应量或不及预期，但庞大供应带来的竞争压力依然严峻。

欲了解更多关于房地产行业的市场调研数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2022版深圳房地产项目可行性专项研究及投资价值咨询报告》。

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