写字楼租赁需求企稳回升 2023年中国商业地产投资策略

• 黄江 2023年5月1日 来源：新浪 1078 69
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今年以来，企业客户对办公楼的需求发生了较大变化，商业地产运营和存量资产管理业务面临着的挑战和冲击。而伴随长租房和商业不动产纳入公募REITs试点范围的方向进一步被明确，市场将迎来新的发展机遇。

经济动能和企业景气度的提升也将使写字楼市场需求企稳回升。与此同时，低息环境为商业地产投资活动的反弹提供了良好的金融环境，投资者情绪明显改善，预计2023年中国商业地产投资市场全年交易额超2500亿元，同比上涨15%-20%。

2023年中国商业地产投资策略

从写字楼市场看，租赁需求企稳回升。随着企业扩张信心增强，世邦魏理仕预计2023年写字楼租赁需求将于二季度企稳回升，全年有望实现500万平方米的净吸纳量。受益于宏观经济刺激措施的金融、行业政策环境改善的科技互联网和房地产，以及防疫优化和经济复苏利好的下游服务业的写字楼需求有望出现明显提升。其中，金融和科技将继续担当写字楼租赁需求的主引擎。受外资对中国市场长期信心的利好，制造业仍具增长势能。

今年以来，企业客户对办公楼的需求发生了较大变化，商业地产运营和存量资产管理业务面临着的挑战和冲击。而伴随长租房和商业不动产纳入公募REITs试点范围的方向进一步被明确，市场将迎来新的发展机遇。

商业用房及办公楼投资持续下降

2022年1～11月，商业营业用房及办公楼开工投资均继续下降，预计2022年全年开工投资将继续维持下降态势;商业营业用房销售面积同比降幅扩大，办公楼销售面积同比止增转降，二季度以来单月增速转负。

商办用地方面，2022年1～11月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比小幅下降。写字楼租赁市场方面，重点城市主要商圈写字楼租金连续三个季度下跌，其中三季度跌幅为0.17%。商铺租赁市场方面，居民线下消费需求不足，上半年商业街商铺租金环比跌幅扩大至0.46%，商圈(购物中心)商铺租金环比涨幅收窄至0.14%。

国际房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行29日在北京发布《2023年房地产市场展望》报告显示，香港和上海仍然是中国商业地产最具吸引力的投资目的地。

报告显示，截至今年第三季度，中国商业地产大宗交易额为1900亿元人民币，同比下降35%。香港和上海仍然是最具吸引力的投资目的地，其他较受青睐的投资目的地还有深圳、北京、中国台湾、广州等。

按资产类型来看，写字楼在中国内地投资市场中的份额仍然保持领先地位。其中，业主自用需求日益增大，尤其是来自TMT(科技、媒体和电讯)、金融服务业、能源和物流等领域的买家。从2020年到2022年第三季度，自用类的交易占中国内地写字楼总交易额的近50%，较新冠疫情前五年18%的平均水平呈大幅提升。

今年前三季度，中国内地工业及物流地产的投资热度高涨，其交易额占比高达27%，仅次于写字楼，明显高于2021年的10%以及2019年的2%。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国商业地产行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

商业用房销售面积五连降

报告显示，11月份全国商业营业用房销售面积为608万平方米，同比下降30.8%。从7月起，商业营业用房单月销售面积连续5个月同比下降。

11月份，全国办公楼销售面积为212万平方米，同比下降33.6%;今年三季度以来，除9月外的其他月份办公楼单月销售面积同比均下降。

据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年第三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比下跌0.17%。

2022年，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金已连续三个季度下跌。尽管三季度以来稳经济助企纾困系列政策持续落地显效，经济呈恢复态势，但写字楼租赁市场需求恢复较慢，多数商圈写字楼租金下跌。

上半年，疫情冲击叠加居民收入增长放缓，消费者的消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，商铺租赁市场也面临下行压力，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势有所分化。

根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2021年下半年有所扩大;重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体继续回升，但涨幅较2021年下半年有所收窄。

其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为24.70元/平方米/天，环比下跌0.46%，跌幅较2021年下半年扩大0.14个百分点;由100个典型购物中20心商铺为样本标的构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为26.96元/平方米/天，环比上涨0.14%，涨幅较2021年下半年收窄0.18个百分点，商铺租金运行整体承压。

商业地产仍有发展空间

曹晶晶表示，今年商业地产供需两端均表现趋弱。不仅出现需求减弱，而且企业拿地、开工投资意愿均减弱，纯商办用地供需均缩量，办公楼和商业营业用房开发投资额、新开工面积同比均下降。

11月份，全国商业营业用房开发投资额为9845亿元，同比下降14.5%，降幅较上年同期扩大11.5个百分点;新开工面积为7608万平方米，同比下降41.2%，降幅较上年同期扩大20.9个百分点。

办公楼开发投资额为4826亿元，同比下降11.3%，降幅较上年同期扩大5.2个百分点。新开工面积为2870万平方米，同比下降39.1%，降幅较上年同期扩大19.8个百分点。

全国300城商办用地推出面积为18652万平方米，同比下降21.8%;成交面积为13352万平方米，同比下降18.3%。成交楼面均价为2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢价率为4.3%，同比下降0.7个百分点。

按城市划分来看，1~11月份，一线城市商办用地推出及成交面积分别为635万平方米、592万平方米，同比分别下降25.2%、26.7%;二线城市商办用地推出及成交面积分别为5902万平方米、4391万平方米，同比分别下降20.7%、24.6%;三四线城市商办用地推出及成交面积分别为12115万平方米、8369万平方米，同比分别下降22.1%、13.8%。

《2022-2027年中国商业地产行业市场深度调研及投资策略预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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