房地产行业调研 2023房地产市场现状及趋势前景分析

• 方蔓桃 2023年7月5日 来源：百度 473 25
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从横向来看，二零二零年房地产行业占第三产业比重达13.5%，比重仅仅略低于金融业、零售业等一些老牌行业，这表明房地产行业已然成为了第三产业不可或缺的部分，助力打造着第三产业繁荣的强劲引擎，二零二零年第三产业国内生产总值贡献比率达到54.5%，筑牢了我国市场经

房地产行业市场前景怎么样?房地产行业是一个具有高度综合性、先导性和关联性的行业，具有产业链较长、产业关联度较大等特点，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对国家和地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度较高，宏观调控和微观管理力度较大。

因此，房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。

中研普华产业院研究报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析显示

房地产行业市场深度分析

从横向来看，二零二零年房地产行业占第三产业比重达13.5%，比重仅仅略低于金融业、零售业等一些老牌行业，这表明房地产行业已然成为了第三产业不可或缺的部分，助力打造着第三产业繁荣的强劲引擎，二零二零年第三产业国内生产总值贡献比率达到54.5%，筑牢了我国市场经济体制的基石。

过去一年，房地产行业经历了大规模的调控与整顿。2022年的房地产市场，各项数据表现不甚乐观。房地产是中国重要的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。2022年中国商品房销售面积同比下降24.3%，房地产开发投资完成额同比下降10.0%，分别创1992年、1999年有统计以来的新低，成为2022年中国经济最大的拖累。

30大中城市商品房销售数据显示，2023年3月商品房销售可能进一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房销售面积共计1991万平方米，同比下降13.7%，跌幅较2022年12月的21.0%有所收窄。3月以来(截至3月25日)，30大中城市商品房累计销售1238万平方米，同比增长38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房销售的景气高点，与2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房销售面积分别下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地产市场经历高速增长后逐渐趋于稳定的背景下,行业转型升级已成为当务之急。　房地产行业步入存量时期，精细化转型势在必行，地产科技正颠覆传统格局，成为房企转型升级的重要赛道。

据悉，近两年尽管行业面临调整与转型，但无论是地产、商业、物业，还是产城、物流、租赁，乃至文旅、康养、金融资管等领域，仍存在大量机遇。未来房企将以多元业态为题，探寻市场的新机会。

房地产行业是典型的周期性行业;长期来看,房地产需求主要取决于置业人口的总 量和结构;中短期来看,由于房地产内在的量价逻辑和外部逆周期政策的影响,呈 现出周而复始的波动。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持稳步增长的同时出现了阶段性的波动。

房地产行业作为中国的国民经济支柱性行业是绿色减碳的关键领域，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，发展中的矛盾却日益激化。一方面行业内适应各种新型建造方式和管理模式的建筑业高层次人才日益短缺，老龄化问题凸显，用工荒、流动性大、用工成本上升、安全问题突出等问题在不断加剧。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成为我国房地产建筑业在环保上面临的主要挑战。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持稳步增长的同时出现了阶段性的波动。

人类社会在最近的两百年中，随着工业化的急速兴起，出现了人口由农村向城市的大规模集聚，这就是城市化，它的重要表现形式是，城市规模越来越大，城市中间的各类功能物业形态千姿百态，商务地产、商业地产、住宅地产、产业地产、文旅地产等等交织呈现。土地和房产价格也伴随城市化过程逐步走高。目前，欧美发达国家的城市化已经完成，城市化率达到80%甚至90%以上，城市化的人口红利已经结束。中国的城市化高潮于上个世纪80年代开始，经过40年的高速发展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照国际标准，中国还有将近20年的城市化人口红利期。显然，城市化型的房地产是依附在基础型房地产上面的一种特殊的房地产发展格局，是有一定的历史阶段特色的业态，它仍然有将近20年的机会。

可以说，这种类型的房地产是依附于城市化型房地产上面的一种扭曲性的业态，它利用了房地产发展必然伴随的货币金融扶持功能，抓住了房地产和楼市的土地和房产交易过程中的融资机会，采取了不断加杠杆的方式，使得土地和房产进入变态性的炒作流程中，地价、房价不断快速拉升，甚至出现短期内的飙升，导致房地产积累的泡沫和风险日益增大，房地产出现较大的甚至剧烈的上下波动。

中国过去的二十年，伴随着货币化改革和土地招拍挂制度，这种暴利炒作型房地产就一直存在。由于它对房地产行业和市场的巨大冲击力和破坏力，国家和各地政府以不断加码的调控政策实施对冲和压制，效果日益显现。最重要的调控政策出现在五年前的2016年，国家提出“房住不炒”的基本战略，提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳策略，经过五年来的一系列调控操作，依附在城市化型房地产业态上面的暴利炒作型房地产扭曲业态开始加速萎缩，那些寄希望于这种暴利炒作的房地产机会也极大地弱化了，甚至要消失了。

2022 年，房地产企业纾困政策密集出台，从信贷、债券、股权三大融资渠道出发，“三箭齐发”支持我国房地产企业满足合理融资需求，助力房地产市场平稳、健康发展。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

在此背景下，数智化转型，推进智能化的建设、销售方式已经成为房地产行业可持续发展的必然选择。

今年以来，房地产市场总体呈现企稳回升势头。此前市场调整涉及多重原因，但根本还在于过去多年形成的“高负债、高杠杆、高周转”发展模式难以为继。当前，要加快推动房地产向新发展模式平稳过渡。

从市场节奏来看，在现行市场环境下，4-5月新房成交规模预计将低于2-3月，市场热度趋于平稳，但在去年同期低基数下，同比数据或大概率为正增长，6月进入上半年收官节点，房企加快推货促销，有望带动销售环比回升，但考虑到去年基数较高，同比增速承压。

房地产行业市场前景分析

房地产仍然有机会，而且机会大把，毕竟，中国的城市化挺进到80%的成熟度，还有将近20个百分点，按照一年一个点的进程，也就是还有将近20年的时间，而常态化的房地产行业发展和市场交易更会长期存在，它只是需要进入房地产的人们保持一颗平常心，就如你进入任何一类制造业和服务业一样，经营常态化生意，获取正常性收益。随着经济的增长，房地产也会生成中长期的投资价值，进入者当然会从中获取一定的中长期投资的财产性收益，但这和暴利炒作完全没有关系，同样是一种正常性、合法性的收益。

对房企而言最主要的有几个点。第一个是控制现金流。第二个是保交付。第三个是留住团队。第四个其实是没必要来回地去瞎折腾。尤其是第四条。原有的房企在快速冲规模全国性布局的过程中，已经在建立的规范管理体系应对发展，在经营效率的手段方面已经有了很大的积累。这些东西不要因为周期性的变化而轻易的放掉它。这才是各家房企。积累的核心能力。现在看来，规模并不是唯一重要的。

从未来市场趋向来看，越多的公司会走向专业化，规范化与完善化。此外，人才不断引进、技术不断革新也将对行业的升级，互联网技术在流通环节的运用和智能化体系的建设差距显然还有很大。

房地产企业应致力于提供满足健康居住、健康生活需要的住房。此外，绿色低碳和智能化也是重要发展方向，新设计、新材料、新工艺和新科技将支撑高品质住房发展。未来，企业需要通过提升资产运营、资本运作等能力，寻找新的增长点。

党的二十大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来，应鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设，重点解决好青年人新市民的住房问题。住房租赁将在解决城镇居民住房问题中发挥更加重要的作用，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业等提供了新发展机遇。

未来，欲了解更多关于房地产行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》。

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