首付比例几乎降至历史下限 首套住房商业性房贷最低20%

• 黄江 2023年9月1日 来源：东方财富 1178 76
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第一条是对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

8月31日下午8时许，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布最新通知，调整优化住房信贷政策，其中，首套住房商贷最低首付款不低于20%，二套住房商贷最低首付款不低于30%。本次降低首付的力度可谓多年未有;此外，房贷利率也将进行较大力度的优化调整，包括降低存量房贷利率。

首付比例几乎降至历史下限

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，其中主要有四条内容。

第一条是对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

这一新政即为首套房首付20%、二套房首付30%，近十年前，这一政策曾出台过，其后多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房贷政策在全国层面长期执行，部分城市有所加码，二套房首付比例要求更高。

以一套总价200万元的房子为例，此前首套房首付需要60万元，而按照最新政策，首付只需要40万元，首付资金低了很多；而如果是二套房，此前首付需要80万，部分城市需要120万元，而如今只需要60万，购房门槛大为降低。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，从首付比例来看，不论是首套房还是二套房，其最低首付比例几乎已经降至历史下限，这将能显著降低购房门槛，凸显了政策面保刚需、促改善、稳市场的用意。

第二条是首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

即首套房利率政策不变，目前五年期以上LPR为4.2%，部分城市执行的是下调20个基点、再优惠15个左右基点的政策，其房贷利率为3.85%甚至更低，比如郑州、福州的首套房贷利率已调至3.7%左右。

而对于二套房贷款利率，此前多个城市执行的是上调50—90个基点，实际二套房贷利率为4.7—5.1%，根据此次最新政策，二套房上浮基点不低于20个基点即可，这无疑赋予了下调二套房贷利率上浮基点的空间。

2023房企预判楼市趋势性回暖

在经历了行业大洗牌之后，上市地产公司陆续交出了自己的“成绩单”。过去的“三高”(高周转、高杠杆、高负债)发展模式已成为过去式，行业正处于转向“高质量发展”的关键时期，对于未来地产行业的走势，多家开发商给出了自己的预判。

根据中研普华研究院《2023-2028年房地产投资行业深度分析及投资战略研究咨询报告》显示：

保利发展董事长刘平认为，市场处于趋势性回暖中，今年年初以来市场回暖，3月份热度小幅回落。考虑购房者对购买力及收入预期的改善、对行业信心修复需要时间，市场的复苏仍需观望。中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。房企将从规模高速增长向经营规模合理增长、经营质量有效提升转变。

万科企业股份有限公司(000002.SZ)董事会主席郁亮则认为，目前对市场的分析有各种各样的看法，但其认为市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，对于现阶段的市场，从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。郁亮认为，新房需求“上有天花板，下有保底线”。国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。同时，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

华润置地(01109.HK)董事会主席李欣表示，春节以来房地产市场回暖明显，从案场明显能感受到顾客购房意愿提升。华润置地前两个月的签约额同比上涨两倍以上，虽然3月份略有下滑，但市场依然保持回暖的趋势。从城市分化来看，主要表现在一二线热点城市比较稳定，其他二线城市还处在止跌平缓复苏的阶段，三四线城市反弹迹象还不明显。张大为认为，今年的房地产市场仍然面临不小的压力，未来可能还会出现波动，整体出现分化和平稳复苏的趋势。

在招商蛇口(001979.SZ)2022年业绩会上，招商蛇口董事长许永军称，“地产行业的四个红利在逐渐消失或者减弱，过去这三十多年来推动地产发展的红利，包括经济高速发展、城镇化、人口的增长和房地产金融属性，这些加起来形成了房地产的高速发展，但是这四个推动因素在减弱，未来地产的发展趋势就是要综合发展和高质量发展。”

中国房地产行业呈现供大于求的特点

在人口下降、城镇化率放缓等因素叠加的背景下，中国房地产行业可能经历一个漫长的下行周期。目前，中国房地产市场呈现供大于求的特点，虽然在局部地区和部分一、二线城市还存在供给不足的情况，但大部分中西部地区和三、四线城市已经出现了过剩的情况。同时，2022年中国人口总数已经开始下降，这大大早于人们过去的预期。

中国城镇化率已达65.22%，接近中等发达国家水平，已进入缓慢发展的阶段。缺乏人口、城镇化等基本面的支持，房地产市场调整和恢复的时间会更长。

报告指出，尽管中国经济“去地产化”是中长期趋势，但短期来看，房地产仍是重要的支柱产业，实现“软着陆”很有必要。

报告进一步指出，当前，中国面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，内部经济恢复的基础还不牢固，外部环境动荡不安，全球经济衰退风险持续上升，出口存在诸多不确定性，进而对我国经济实现疫后恢复性增长造成掣肘。基于此，内循环为主是发展的主基调，恢复和扩大消费将摆在优先位置。在这种情况下，房地产已经成为稳增长、扩内需、保民生的关键。

展望2023年，报告预计，房地产调控政策将边际放松，小规模刺激会继续推进、小步快走。随着经济复苏，整体需求有望从二季度开始触底反弹，然后逐步趋稳，不过，改善幅度还需观察后续政策力度。

一线及核心二线城市存在较强恢复预期，房价有望稳中略涨，弱二线、三四线城市房价或延续下行态势。全年房企债务风险有所缓释，但还要继续关注房企销售及流动性风险情况。经历本轮调整之后，房地产行业格局将逐步重塑，民营房企市占率可能会下降，部分缺乏核心竞争力的房企将被重组整合。

《2023-2028年房地产投资行业深度分析及投资战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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