首批产品将问世 消费产品Reits获批在即 百货商贸等资产有望被进一步盘活

• 李波 2023年10月27日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 250 8
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10月26日，据证监会官网显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金等多只产品上报。

10月26日，据证监会官网显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金等多只产品上报。

中国证券报表示，如后续上述产品获批，意味着市场首批消费Reits产品即将问世。华泰证券表示，从国际经验来看，海外成熟REITS市场中，消费型基础设施为主流底层资产，收益较为可观。

其进一步分析称，目前百货商场、购物中心、农贸市场已纳入REITs试点，购物中心等在资产特点、合规要求等方面均与REITs表现出了较高的适配性。

引入消费基础设施REITs使多方获益，既能盘活存量资产，也可改善公募REITs供不应求的现状，并为投资者提供资产配置的新选择。在促进消费、经济修复的背景下，消费基础设施REITs或将拥有较好的收益率表现和估值表现，在我国发展前景可期。

公司方面，东吴证券表示，百联股份、天虹股份：拥有优质自有物业、受益于REITs估值重估。

多年以来，随着购物中心等大型综合体的兴起，百货行业就开始进入阵痛期。仅在2015年，大陆地区150家连锁百货集团旗下百货店关停数量就达到100家，创下近十年来新高。发展至2020年，百货行业仍没有改变此状况。

购物中心相比于传统的百货门店，在客群定位，功能布局、空间打造、消费体验上都更多地从消费需求、消费变化、消费习惯出发，更好地体现了消费者中心地位，表现出了鲜明的需求导向、流量导向，更好地顺应了消费品质化、家庭化、生活方式化发展方向，顺应了消费中心从功能性、实物型消费向服务型、体验式、社交化、泛娱乐化消费转移的趋势。

近年来，随着数字化进程的加快以及商品同质化趋势的加深，传统百货业态整体呈下降趋势。总体来看，传统百货零售业发展主要面临时尚特质与理念不符、发展方向和发展道路不明、业绩增长手段匮乏、数字化突破难度大、商品吸引力不足等问题，需要通过转型升级适应消费趋势的变化。

面对市场的压力和变化，百货企业一直在积极地改革创新，寻求新的增长空间。业内人士表示，在消费新常态下，零售企业最重要的是做好三个链接：一是与消费者的链接，二是与内部员工和导购的链接，三是与数字化的世界和物理世界的链接。

许多领先的百货企业都以打通线上线下为基础、以重构传统商业要素为核心、以创新商业发展及全业态融合为目标，大胆创新，积极转型，抗风险能力和综合竞争力大幅提升。

调查显示，85.4%的百货零售企业开展了线上业务，应用程度深浅不同，但面对新增的业务需求，都面临着深水区的数字化变革。除了线上业务，百货企业也在线下运用各类科技增强消费者的购物体验，获得消费信息数据。

调查显示，近七成的受访企业已采用自助收银系统。顾客可以在自助收银机或微信小程序内进行自助结算，减少在客流高峰期排队结账的时间，提高收银效率。商家也可以据此分析商品销售情况，记录会员消费信息，实现智能数字化的会员管理。

零售百货行业现状深度分析

近年来，百货业出现了三个大的变化，一是普遍进行了升级改造，增强了互动体验，时尚感、品质感提升;二是开展了富有成效的全渠道营销，在更多维度上宣传了企业品牌，延伸了服务;三是改善了与品牌商的关系，改变了商场经营和商品经营两张皮的情况。

百货业是时尚的行业，百货店是时尚引领者和消费聚集地，是所在城市商业繁荣的代表，是高端品牌不可或缺的市场通道，有的百货店更是所在城市的地标建筑。

国际知名百货店与所在大都市，在时尚与品味方面形成了互相成就的关系。当前，一线城市争相建设成为国际消费中心，百货的作用更为突出。在二三线及以下城市，百货店同样是当地时尚品质消费的首选。

据中研产业研究院《2023年版零售百货产业规划专项研究报告》分析：

从外部看，消费理念改变和恩格尔系数下降是两大支撑因素。一方面，消费者更加追求个性、品质、绿色、健康，特别是年轻一代消费者更加追求品质生活，更在意商品设计风格、品牌力、新品、IP等特点。随着品质消费升级，奢侈品消费也呈现逐年上升的趋势。

从内部看则存在差异化、体验化和商品力三大变革因素：

首先，近几年经营业绩突出的企业，都是在差异化上做足了文章，如SKP、杭州大厦、银泰百货等。中国的人口红利在消减，但结构性红利仍然突出，做好品牌定位是卓越运营的重要前提。

其次，线下商业既要体现线下互动和现场服务的优势，又要充分利用数据化手段，延伸服务时间和空间，以卓越体验吸引、留住顾客。

最后，百货企业通过包括商场定位、品牌组合、商品价格、商品服务等的全面提升，将让顾客感觉到物有所值，更有心理的满足，也会增添百货业态的新魅力。

新冠疫情带动线上购物蓬勃发展，传统百货零售企业数字化转型步伐有所加快。接近九成的企业已经开展线上业务，微信小程序或公众号商城应用最为普遍，占比96.7%;相对PC端电商和手机APP等，小程序具有轻量、快捷等特点。

现下，国内零售商中，永辉、沃尔玛(含山姆会员店)、华润万家、麦德龙、物美、盒马、大润发、家乐福等企业在自有品牌方面都走在行业的前列，但大部分中小零售商仍处于摸索与观望阶段。

在产业互联网及公域互联的时代，实体门店想要生存，必须要转变价值，弱化卖货的功能，增加体验的价值。尤其是个体户类型实体零售店，要与工厂达成战略合作，成为智能工厂的体验店、数据入口、售货服务中心。

比如消费者想要购买鞋子，可以到制定的实体门店，在物联网+传感器设备上，把自己定制的款式与尺码长传到智能工厂。

工厂获取用户定制数据化，可以实现定制化、个性化的生产，然后根据用户的需求配送到指定地点。在这个过程中，实体门店靠不再是卖货赚差价，而是服务赚钱。

产业规划一般包括产业发展现状、产业特征分析、产业发展目标和发展定位、产业发展重点方向、产业空间引导和产业发展政策等。随着中国对外开放程度的深化，经济全球化和区域化对产业发展的影响显著增强，产业间的竞争层次和深度也发生了变化。因此，科学预测产业发展趋势和空间变化态势，对产业发展和规划具有重要的意义。

报告对我国零售百货的行业现状、市场各类经营指标的情况、重点企业状况、区域市场发展情况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对零售百货业务的发展进行详尽深入的分析，并根据零售百货行业的政策经济发展环境对零售百货行业潜在的风险和防范建议进行分析。

想要了解更多零售百货行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2023年版零售百货产业规划专项研究报告》。

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  2023年版零售百货产业规划专项研究报告

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