广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。日前，《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。
广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。日前，《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。
其中，最引人关注的是提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。
业内人士表示，房票安置可以创造出巨大的需求，对新房、二手房库存去化有明显的效果，也能满足居民多样化的居住需求，还能降低改造成本，缓解改造资金压力。
据了解，广州此前城中村改造的补偿方式，主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅，“房票安置”是第一次出现在相关文件中。由此，广州也成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。
广州市规划和自然资源局表示，上述专项规划顺利审议通过，标志着广州市城市更新、城中村改造工作在规划统筹引领、土地要素保障、价值导向转变、政策制度创新、管理机制完善等多个方面迈上了一个新台阶，成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。
城市更新、城中村改造专项规划是广州市对存量空间的重构，是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划，向上衔接《广州市国土空间总体规划(2021-2035年)》，落实城市战略目标、国土空间格局、规划分区、重大基础设施等，提出城市更新、城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略;
向下传导城市发展战略意图，积极稳步引导城市更新、城中村改造，在全面支撑“制造业立市”、协同促进历史生态保护、强化公共基础设施供给、构建现代化国际化大都市、推动项目落地实施等方面发挥积极作用。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，截至目前，超过30个城市已经公布并实施房票安置政策，除了广州之外，还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、无锡、温州等热点城市。
在房地产供求关系变化的情况下，加上地方财政规划、未来拆迁安置需求等因素，政策上将更多鼓励房票安置。一方面减轻城中村改造前期资金巨额投入，另一方面也有利于商品房库存去化。李宇嘉同时提醒，房票安置的匹配度可能不高。
目前，库存主要集中在城市外围。比如广州外围区域广义库存消化周期在5年左右，而近期推进的城中村改造，主要是主城区及靠近主城区的区域(番禹、黄埔、白云)，这些区域目前库存并不大。由于去年以来这些区域房价调整，村民则对于外围区域的房屋接受度不高。
数据显示，9月份一线城市商品住宅销售价格环比稳中微涨，特别是一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨。除此之外，其他数据也释放了一些积极信号。
一线城市整体上市场较前活跃，价格上也总体出现微涨，得益于近期系列房地产调控政策优化的助力。不难发现，一线城市间也有分化，9月份，广州无论是新建还是二手住宅，与上月相比价格均有下降。
不过，9月份期间广州优化了房地产相关政策，在一线城市中率先调整了限购政策，取消了一些周边区域的限购，市场在“十一”黄金周期间活跃度有所提升。
去年到今年，我国出台了一系列稳定房地产的优化政策。从实施的初步情况来看，产生了一定积极效应。从9月份一些数据来看，环比是在改善的。
比如9月份商品房销售面积环比下降10.2%，但比8月份改善了2个百分点;9月份房地产新开工面积降幅大幅收窄;70个大中城市新房和二手房合计网签数据在9月份当月转正，环比增长2.8%，这是从4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。从这些指标数据来看，房地产优化政策的作用在持续释放。
(1) 提升改造效率
广州此前城中村改造的补偿方式，主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅，“房票安置”是第一次出现在相关文件中。由此，广州也成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。
广州市规划和自然资源局表示，上述专项规划顺利审议通过，标志着广州市城市更新、城中村改造工作在规划统筹引领、土地要素保障、价值导向转变、政策制度创新、管理机制完善等多个方面迈上了一个新台阶，成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。
(2) 有利于商品房库存去化
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，截至目前，超过30个城市已经公布并实施房票安置政策，除了广州之外，还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、无锡、温州等热点城市。
在房地产供求关系变化的情况下，加上地方财政规划、未来拆迁安置需求等因素，政策上将更多鼓励房票安置。一方面减轻城中村改造前期资金巨额投入，另一方面也有利于商品房库存去化。
根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年安置房行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：
党的二十大报告提出，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。
在供给、需求两端政策的推动下，前期积压的刚性和改善性住房需求将逐步释放，带动房地产销售、开发环节逐步修复。从投资端看，房地产开发投资降幅、房地产开发企业到位资金降幅均有所收窄。
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。
安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。
北京、上海、广州、深圳、重庆等多地城中村改造正稳步铺开。日前，住房和城乡建设部明确，我国超大特大城市城中村改造将分为实施拆除新建、开展经常性整治提升、实施拆整结合三类推进实施。
根据住房城乡建设部城中村改造信息系统显示，目前我国已入库城中村改造项目达162个。业内人士表示，城中村改造在改善居民生活环境的同时，蝶变新生的空间也化作了发展新增量，有数据保守估计我国每年城中村改造投入金额将达8400亿元。
近日，黄埔区水西(水西片)、水西社区(元贝片)两个旧村改造实施方案同时获批，进入动工建设阶段，这两个项目位置相邻，都处于黄埔区中部的长岭街道，均采取全面改造方式，以合作改造模式分期实施更新改造，每期均应优先建设复建安置房和公配设施。
城中村改造，除了为村民带来新居生活以外，还对产业结构的重塑、配套设施的完善、人文风情的打造等都能带来实质性的提升。
目前，黄埔区因旧改项目众多，一手住宅市场有着足够的供应量，其中，商品住宅销售的有：万科黄埔新城在售75-143平方米的三房至四房，均价约3.5万元/平方米;合生中央城在售85-169平方米的平层产品、130-180平方米的复式产品，毛坯交付均价3.75万元/平方米;
保利罗兰国际在售108平方米和135平方米的三至四房，均价4.2万至4.6万元/平方米;富颐华庭在售105-137平方米的三房及四房，均价5.3万元/平方米，等等。
更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年安置房行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》。
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2023-2028年安置房行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告
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李波
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