超38亿元 碧桂园 新消息 物业管理行业发展趋势分析报告

• 李波 2024年1月24日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 292 11
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1月22日，广州产权交易所官网显示，碧桂园发布了5项资产转让系列推介公告，这些资产均位于广州，其中包括公寓、酒店、办公楼及商业等多种物业资产，拟转让资产价格合计38.18亿元。

1月22日，广州产权交易所官网显示，碧桂园发布了5项资产转让系列推介公告，这些资产均位于广州，其中包括公寓、酒店、办公楼及商业等多种物业资产，拟转让资产价格合计38.18亿元。

碧桂园再卖多项资产

碧桂园本次出让的资产中，转让价格最高的是增城区凤凰城酒店，报价高达12.6亿元。该酒店总建筑面积97912.69㎡，其中凤凰城酒店83099.32㎡，凤凰城酒店十三区2145.55㎡，凤凰城酒店员工宿舍12667.82㎡。

番禺区碧桂园藏珑府办公楼，报价为11.52亿元。该项目位于华南板块C位的地段、105国道与南大干线的交汇处，与长隆野生动物园一路之隔;总占地约7.8万㎡，建筑面积约38万㎡，自带商业配套。

此外，增城区碧桂园中心甲级写字楼报价为7.72亿元。该写字楼位于荔湖新城中轴核心发展区。

白云区人和公寓楼报价为3.84亿元。该项目合计土地面积117101㎡，建筑面积34812㎡，总体房量630套公寓，房间数量881间;总共5栋楼、每栋楼建筑面积约7000㎡，分三种房型(1-3房)。

增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业报价为2.5亿元。该物业建筑面积13196.55 ㎡，带永旺租约，即买即收益。

易居研究院研究总监严跃进表示，碧桂园出让上述广州的优质资产，表现了其积极盘活存量资产、不逃旧债的决心。这些资产很多处于核心区，具备较高的流动性。

此前，碧桂园已经或正在转让多项重大资产。

2023年8月，碧桂园将持有的广州亚运城项目26.67%股权出售予以中国海外，总代价约12.92亿元。2023年12月，碧桂园与万达商管、珠海万赢订立协议，以30.69亿元的价格转让其所持珠海万达商管股权。

而就在上周，碧桂园澳洲子公司Risland Australia拟以2.4亿澳元出售悉尼剩余所持地块，碧桂园方面回应称，目前正在积极接洽中，顺利的话有望在上半年完成资产出售。

应对境外债务风险

在业内人士看来，碧桂园一系列出售资产套现动作，均为应对其债务危机作准备。1月16日，碧桂园发布公告称，已委聘毕马威担任境外债务重组的主要财务顾问。

碧桂园表示，公司将在各财务、法律顾问的协助下继续评估集团的流动资金状况，建立与所有债权人的合作沟通平台，共同制定整体方案来全面解决公司当前境外债务风险。目前，该工作正在进行中。

公开资料显示，碧桂园于2024年到期的美元债券共有两只，分别为将于1月27日到期的9.65亿美元债及4月8日到期的5.37亿美元债。目前，碧桂园存续的美元债共计15只，当前余额99.1亿美元。

碧桂园集团近期召开的2024年度工作会议透露了该公司最新动向。碧桂园集团董事局主席杨惠妍表示，2024年重点工作仍然是保交付、保经营和保信用。杨惠妍透露，2024年预计交付量超48万套，仍然是天量的交付任务。目前，碧桂园9只境内债券已成功展期，境外债务管理措施也在有序推进。

物业管理行业，被称作是服务城镇和城市的“最后一公里”，与人民群众的日常居住生活密切相关。

物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理行业概述

物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。

物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。

目前物业管理主要可分为两类，一是居住物业，指具备居住功能、供人们生活居住的建筑;一是商业物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业,这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。

按业务来分，物业管理公司主要包括基础物业服务、业主增值服务以及非业主增值服务，基础物业服务主要是针对业主的服务，包括清洁设备维护、绿化、秩序和安保等基础;业主增值服务则是针对项目业主，包括空间运营、房屋经济，以及电商服务、社区金融、家政服务、养老服务等服务;

非业主增值服务是针对地产开发商，提供包括案场、新房代销等服务，针对建筑商提供的工程服务、顾问咨询等服务以及针对其他媒体商的广告服务等。

物业管理行业市场现状

历经三十余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。目前，全国各地相继出台相应的法律规范，协助行业走向良性发展的道路。在市场进一步规范化发展的过程中，市场上涌现出越来越多优秀的物业服务企业。

中国的物业管理市场充斥着众多的公司，包括大型国际物业管理公司、国内的大型企业、地方性物业管理公司，以及小规模的物业管理服务提供商，这种多样性增加了市场竞争的激烈性。一些大型的物业管理公司在中国市场上占据重要地位，但市场份额相对分散。

目前，我国的物业管理市场还是以中低端物业为主，高端物业管理为辅的竞争格局。就当前竞争态势来看，传统的中低端物业管理服务供给过多，服务模式缺乏创新，同质化较为严重，价格不断被压低，竞争非常激烈;

相比于劳动密集型的中低端物业管理服务，以技术和人才为特点的高端物业管理服务有更多的附加值提升空间，通过智能化和人性化的服务让消费者体验升级的同时也增加了消费者的价格接受度。

根据企查查的数据，截止2023年12月9日，以“物业管理”为关键词且经营状态为“正常”的企业数量为314.39家，其中，广东省企业数量为45.14万家，占比超过14%。

根据注册情况，注册资本在100万元以下的企业数量占比最大，达到25.38%;其次为100-200(不含)万元规模的企业数量占比达到19.06%;200-500(不含)万元注册规模的企业所占份额为15.43%;500-1000(不含)万元注册规模的企业所占份额为13.98%; 1000-5000(不含)万元注册规模的企业所占份额为18.03%;5000万元注册规模以上的企业所占份额为8.12%。

据中研产业研究院《2024-2029年物业管理产业现状分析及未来发展预测报告》分析：

从区域分布情况来看，华东地区是物业管理企业供给数量最多、最为集中的地区，占比超过1/3;其次为华南地区和华北地区，市场份额分别达到18.27%和14.40%。

据克而瑞物管数据，截至2023年6月30日，物业管理行业上市企业总数达63家。目前，资料尚在有效期内的递表企业为6家。

从上市企业数量和行业内企业数量来看，上市企业数量整体较少，未来物业管理行业上市企业数量有很大提升空间。

物业管理行业发展趋势

在"互联网+"的背景下，物业管理产业应充分借助室内信息技术，实现智能楼宇、智慧物业、智慧政务、智慧公共服务。这不仅能改变传统服务模式，实现物业服务转型升级，降低物业服务成本，改善物业服务成本结构，还能改变业主生活体验，引领社区生活方式的蝶变。

综合本地的服务优势，围绕广大业主的需求，开展丰富的物业小区服务、增值服务，让业主足不出户便可享受高度人性化、便捷化的服务体验。

10月，2023中国国际物业管理产业博览会在深圳开幕。万物云董事长朱保全在开幕式活动致辞中，基于AI发展，对物业行业大胆预测“五化”趋势，即岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化，管理报告数据化。提出靠信息不对称、数人头的经营模式越来越不可行。

报告在总结中国物业管理行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国物业管理行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。报告资料详实，图表丰富，既有深入的分析，又有直观的比较，为物业管理行业企业在激烈的市场竞争中洞察先机，能准确及时的针对自身环境调整经营策略。

想要了解更多物业管理行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2024-2029年物业管理产业现状分析及未来发展预测报告》。

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