央行物业新政出炉 房地产融资渠道再度拓宽 商业物业产业链供需布局调研分析报告

• 李波 2024年1月25日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1486 99
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央行：做好经营性物业贷款管理，满足房地产企业合理融资需求

央行：做好经营性物业贷款管理，满足房地产企业合理融资需求

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

1月24日晚间，人民银行、金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。

而在当日下午，中国人民银行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上就已预告称，人民银行联合国家金融监督管理总局将出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

上海证券报表示，在业内人士看来，这一政策的出台有望为持有经营性物业房企带来利好，以经营性物业作为增信工具，一方面有助于房企盘活存量资产，降低银行风险;另一方面可增加房企流动性，提振市场信心，推动房地产市场平稳健康发展。

平安证券也表示，《意见》同时明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。相关企业贷款资金用途更为灵活，整体流动性状况将更具支撑。

公司方面，平安证券表示包括：华润置地、招商蛇口等商业地产规模较大、运营较优企业;以及由于规范经营、发展前景良好房企贷款用途更为灵活，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等企业。

商业物业行业的发展与城市化进程和经济发展密切相关。随着城市化进程的加速和经济的持续增长，商业物业的需求量不断增加。同时，随着消费升级和商业模式的变化，商业物业的形态和功能也在不断演变，例如购物中心、商业街、写字楼等多样化形式的出现。

商业物业包括办公物业、酒店物业等。商业物业的用途主要是用于商业经营活动，如写字楼、商铺、酒店等。商业物业管理是对各类型商业楼宇及附属设施、设备的管理，是物业管理行业的主要关注方向。

商业物业管理具有经营性、公众性和服务型的特点，其目标是营造良好的营业环境，为消费者提供优质的服务，同时增加商业物业的附加值和吸引力。

根据中研普华研究院撰写的《2024-2029年中国商业物业产业链供需布局与招商发展策略深度研究报告》显示：

2024商业物业产业链供需布局与发展研究

商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠持有或经营商业店铺的出租而盈利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。目前，整个物业行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，商业物业行业迎来新的发展机遇期。

随着经济的飞速发展和我国城市化进程的不断推进，集商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合商业楼宇在全国迅速崛起，商业物业管理也随之快速发展。

随着现代科学技术水平的发展，商业物业企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代商业服务模式，多家商业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧商业服务社区。未来十年商业物业行业规模提升，预计2030年商业物业行业规模有望突破3.2万亿。

从未来发展趋势来看，商业物业行业有望保持稳定增长。随着经济的持续发展和消费升级的推进，商业物业的需求将得到进一步释放。同时，商业模式的创新和技术的进步将为商业物业的发展提供新的机遇和动力。例如，智慧商业、共享经济等新兴模式将为商业物业行业带来新的增长点。

此外，商业物业行业的竞争格局也将发生变化。随着市场的逐步成熟和竞争的加剧，商业物业企业需要不断提升自身的核心竞争力，通过品牌、服务、运营等多方面的优势来吸引租户和消费者。

行业监管更加严格，地产行业影响尚未消退，2023年物业股股价仍在持续下滑。截至2023年12月31日，仅京城佳业、宋都服务、鑫苑服务3家相对年初股价略有上涨，企业股价整体下挫，股价均值由年初6.79港元下降至4.25港元，降幅达到37.2%。

从不同类型企业收盘价涨跌幅来看，国资物企和民营物企股价较年初跌幅分别为35.0%、42.5%，民营物企整体振幅更大，国央企在此轮下行周期中仍优于民企。

从估值来看，2022年物业股随地产面下行估值出现大幅下挫，并于10月31日，物业股估值降至历史最低，为8.44倍。2022年末房地产政策回暖，物业股估值也呈现回调趋势，至2023年4月12日估值回调至年内最高位12.86倍，但随后估值再度下滑，截止年末上市物企PE均值下滑至10.44倍，全年均值为11.26倍，仍处于较低水平。

截至2023年12月31日，57家样本企业总市值为2081亿元，同比下滑43.3%，较2021年(5047亿元)下降58.8%。

商业物业的产业链供需

从供应方面来看，商业物业的供应主要包括房地产开发企业、专业商业物业管理公司和政府机构等。这些供应方通过开发、购买或租赁等方式获得商业物业，然后进行管理或委托给专业商业物业管理公司进行管理。供应方在提供商业物业时，需要考虑市场需求、地理位置、设施条件等多方面因素，以满足租户和消费者的需求。

从需求方面来看，商业物业的需求主要来自于各类企业和个体经营者，例如零售商、餐饮企业、金融机构、专业服务机构等。这些企业和经营者需要商业物业作为其经营场所，提供相应的产品和服务。

同时，随着消费升级和商业模式的变化，消费者对商业物业的需求也在不断变化，例如对购物环境、体验式消费和文化休闲等方面的需求增加。

在供需关系方面，商业物业市场供求受到多种因素的影响，包括经济形势、城市化进程、消费需求等。在经济发展和城市化进程加速的背景下，商业物业的需求不断增长，但供应量过大或过小都会对市场造成影响。此外，政策调控、市场竞争和商业模式创新等因素也会影响商业物业市场的供求关系。

总的来说，商业物业产业链供需情况较为复杂，需要综合考虑多种因素。未来，随着市场的逐步成熟和消费需求的变化，商业物业的供需关系将呈现更加多样化的趋势。

《2024-2029年中国商业物业产业链供需布局与招商发展策略深度研究报告》经过中研普华产业研究院商业物业研究团队小组撰写并审核发布，本报告旨在阐述商业物业行业发展现状怎样?

商业物业行业细分领域市场发展怎样?商业物业产业链发展趋势如何?“十四五”以来面对新形势下环境的复杂变化商业物业行业有哪些发展机遇?面临着哪些挑战?

商业物业面临的挑战

1.市场竞争激烈：随着城市化进程的加速和经济的发展，商业物业市场的竞争日益激烈。大量商业物业项目在同一片区域进行竞争，导致空置率上升，商业物业企业的经营压力增大。

2.电商冲击：电商的兴起对传统商业物业带来了巨大的冲击。电商在价格、便利性和个性化服务等方面具有优势，吸引了越来越多的消费者。这导致传统商业物业的客流量减少，经营效益下降。

3.消费需求变化：随着消费升级和消费者需求的变化，商业物业需要不断创新和升级，以满足消费者对购物环境、体验式消费和文化休闲等方面的需求。同时，消费者对品质和服务的要求也越来越高，商业物业企业需要不断提升自身的品质和服务水平。

4.政策风险：商业物业行业的发展受到政府政策的影响较大。政府的房地产政策、城市规划政策等都会对商业物业市场产生影响。商业物业企业需要密切关注政策变化，合理规划自身的经营策略。

为了应对这些挑战，商业物业企业需要不断创新和提升自身的核心竞争力。例如，通过提升品牌形象、优化业态组合、加强营销推广等方式来吸引消费者和租户。同时，商业物业企业也需要加强自身的运营管理能力，建立完善的运营管理体系，提高服务质量和管理效率。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。中研网撰写的商业物业行业报告对中国商业物业行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。

同时揭示了市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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