2024养老公寓产业链供需布局与招商发展策略深度分析

• 黄文玉 2024年1月25日 来源：互联网 582 32
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养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。

近年来中国老年人口数量逐年增多，预计2025年中国老年人口数量增至3亿人。庞大的养老群体推动养老公寓快速发展。长期以来，中国老年人都以家庭养老为主，入住养老公寓的意愿不高。但随着改革开放深入、生活水平的提高和观念意识的转变，养老公寓越来越多地受到一些老人及其子女的青睐，市场需求正逐渐上升。

据国家统计局数据，2022年末我国人口总数为14.12亿人，同比2021年减少85万人，主要是由于出生人口减少导致。在育龄妇女持续减少及生育水平继续下降背景下，我国人口老龄化结构加深，2022年我国60岁及以上为2.8亿人，占比达到19.8%，其中65岁及以上人口为2.1亿人，占比达到14.9%。与2021年相比，我国60岁及以上人口比重提升0.9个百分点，65岁及以上人口比重提升0.7个百分点。目前中国老龄化程度持续加重，老年抚养比逐年上升，养老压力日益加重，作为主要养老资金来源的家庭首当其冲。此外，家庭抚养还会受到家庭结构小型化、高龄老人数量增加、新进入的60岁老龄人特征变化带来的影响。

养老机构，社会养老专有名词。指为老年人提供集中居住和照料服务的机构。县级以上地方人民政府民政部门负责本行政区域内养老机构的指导、监督和管理。其他有关部门依照职责分工对养老机构实施监督。养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。养老院行业的上游市场参与者主要为养老院建设过程中提供所需的人力资源、土地资源、养老器械设备和软件系统供应商，中游环节主体为各类养老院，下游是养老服务消费市场，以老年人为主要群体。

养老公寓四种常用销售模式，会员模式资产最轻最易复制。目前养老公寓付费模式有四种常见付费模式，第一种是常见的按住宅销售，以老年人住宅配套作为噱头，资产较重;第二种是出租模式，单纯出租床位，资产较轻但运维成本较高;三是租售结合模式，先租后卖，资产较重;第四种是会员模式，此类模式能一次性收取较高的会员费，且每年有一定的年费收入，属于支付端得到保障，成本端可控的较轻资产模式。

从产业链整体来看，根据民政部数据，截至2022年底，全国共有各类养老机构和设施38.7万个，养老床位合计829.4万张。其中：注册登记的养老机构4.1万个，比上年增长1.6%，床位518.3万张，比上年增长2.9%;社区养老服务机构和设施34.7万个，共有床位311.1万张。随着我国老年人对养老需求日益增加，养老行业机构数量及床位保持增长态势。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年中国养老公寓产业链供需布局与招商发展策略深度研究报告》显示：

养老地产成为养老产业重要组成部分之一。目前，中国的养老地产的主要形式有养老院、老年公寓和养老社区等，参与建设运营的主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。其中，房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，但凭着自身经验及资金实力，已成为养老地产行业的重要参与者。

据统计，2022年中国养老院行业市场规模约为1187.0亿元，同比增长3.4%。目前我国养老院主要分布在人口密集的华东、华南与华中地区，西南、西北地区占比也相对较大，东北地区由于人口流出，老龄化严重，对养老院的需求也相对较大。

我国养老院产业中，老人住宿及其他费用占比较大。据统计，2022年国内养老院老人住宿及其他费用市场规模约为762.6亿元，老人护理费用市场规模约为424.4亿元。老人护理费用根据老人个人自理能力分为三类：全自理、半自理、全护理，近年来老人护理费用价格持续提升，2022年国内全自理、半自理、全护理费用分别约为800、1230、1810元/月，随着国家相关政策扶持，养老护理费用价格提升速度趋缓，未来将逐步走向稳定。

随着老龄人口的增多，老年人的养老需求也在不断增加。他们需要一个安全、舒适、便利的居住环境，养老公寓正好满足了这一需求。同时，随着人们生活水平的提高，越来越多的家庭有能力购买高品质的养老公寓，这也进一步推动了市场需求。由于养老公寓行业涉及到医疗、护理、服务等多个领域，需要建立完善的行业标准来规范市场。目前，政府和相关机构正在逐步制定和完善行业标准，包括建设标准、服务标准、管理标准等，以提高行业的整体水平。

随着智能化技术的发展，养老公寓行业也在积极探索智能化技术的应用，以提高服务效率和质量。例如，通过智能化系统对老年人的健康状况进行监测和评估，提前发现老年人的健康问题，提高服务质量。同时，智能化技术的应用也使得管理更加规范和便捷。

据统计，2022年我国养老产业市场规模约为4.2万亿元，其中居家养老占据市场主导地位，社区及机构养老占比较小。此前养老产业发展缓慢，主要原因之一是养老服务未触及到老龄人口刚需，受到保守消费观念的影响。未来3-5年内将会是养老服务市场化的爆发期，养老院将成为老人们的主流选择，打造智慧化，信息化的养老院系统是行业未来发展趋势。

养老公寓产业未来发展分析

未来，随着空巢家庭的逐渐增多，将进一步弱化了家庭的养老功能，传统养老观念制约效应将逐渐减小，未来更多老年人将存在只有1-2个子女、子女多不在身边的情况，养老公寓将成为老年人的更优选择。从养老公寓未来发展趋势来看，中国养老公寓行业将继续保持稳健的增长势头，而且随着政府政策的支持，未来几年将会迎来更大的发展。养老公寓产业将有较大增长空间，为提高养老公寓入住率，建议养老公寓加大养老人才培养力度，通过职业技能提升逐步提升护理服务能力、合理选址定价，完善养老公寓配套设施。

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