2026年中国城市更新行业发展现状与重点领域发展趋势分析

住建部发布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，当前我国超大特大城市已达到19座(城区常住人口超过500万的城市)。中国城市更新行业正经历从粗放式扩张向精细化运营的历史性转变。随着城镇化率突破67%大关，城市建设已从增量开发为主转向存量提质改造与增量结构调整并重的新阶段。在"双碳"目标和高质量发展理念的引领下，城市更新被赋予了促进经济转型升级、改善人居环境、传承历史文化等多重使命。

两部门:开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动

据财政部网站，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知。

通知指出，财政部、住房城乡建设部通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市，在城市层面整合各类资源，探索建立资金、用地、金融等各类要素保障机制，形成工作合力。中央财政对入围城市给予定额补助。入围城市制定城市更新工作方案，统筹使用中央和地方资金，明显提升城市基础设施水平，改善老旧片区人居环境，完善法规制度、规划标准、投融资机制及相关配套政策，探索城市更新可复制、可推广的机制和模式。2026年，中央财政支持实施城市更新工作的范围为地级及以上城市，共评选不超过15个城市。

自2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，我国城市更新行动持续推进，取得了显著成效。据住房和城乡建设部统计，2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。据了解，2025年，我国城市更新工作取得明显成效，加装电梯1.4万部，改善了居住条件，惠及470多万居民;打造“口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里，提升了城市人居环境;建设改造地下管网15.6万公里。

一、中国城市更新行业发展现状分析

1、政策体系逐步完善

近年来，中国城市更新政策体系呈现出从碎片化向系统化演进的特征。中央层面确立了"留改拆"并举的基本原则，强调防止大拆大建。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。各地相继出台配套实施细则。北京、上海、广州等一线城市率先构建了较为完整的政策框架，涵盖规划管理、土地政策、资金保障等多个维度。特别是历史风貌保护、工业遗存利用等专项政策的出台，为特定类型更新项目提供了制度保障。但不同城市间政策协同性仍有待加强，部分二三线城市的政策工具箱尚显单薄。

2、参与主体日益多元

城市更新已从政府主导的单一模式发展为多元主体协同参与的新格局。地方政府通过设立城市更新基金、发行专项债券等方式强化资金保障;国有企业发挥资源整合优势，承担重点片区更新任务;市场化企业积极探索"微改造"、"功能置换"等轻资产运营模式;社区组织和居民在方案制定、实施监督等环节的参与度明显提升。这种多元共治模式虽然提高了决策科学性，但也带来了利益协调难度加大、权责边界模糊等新问题。

3、技术应用持续创新

数字化、绿色化技术正深度融入城市更新全过程。BIM技术助力更新项目的精准设计和施工管理，CIM平台实现城市空间数据的动态监测;低碳建材、节能设备的大规模应用显著提升了更新项目的环境效益;智慧社区建设让老旧小区焕发新生。同时，以"针灸式更新"为代表的小尺度、渐进式改造理念得到广泛认同，体现了对城市有机生长规律的尊重。

4、商业模式仍在探索

当前城市更新项目面临的最大瓶颈是可持续商业模式的缺失。传统依赖土地增值的平衡方式难以为继，各地正在探索"改造+运营"的长效机制。文化创意产业导入、社区商业培育、存量资产证券化等创新路径开始显现效果，但整体上仍处于试点阶段。特别是在人口增长放缓、商业竞争加剧的背景下，如何确保更新后项目的持续活力成为行业共同课题。

据中研产业研究院《2026-2030年中国城市更新行业全景调研与发展前景预测报告》分析：

当前中国城市更新行业正处于深刻转型期，既面临前所未有的发展机遇，也需要突破多重现实约束。从机遇维度看，新型城镇化战略的深入推进将持续释放更新需求，各类低效产业用地再开发潜力巨大。同时，消费升级带动人们对高品质城市空间的需求增长，为更新项目创造了价值提升空间。从挑战角度看，宏观经济增速放缓导致政府财政承压，市场化融资渠道尚未完全畅通;产权关系复杂、居民诉求多元提高了项目推进难度;专业人才短缺、标准体系不完善制约了行业高质量发展。

这一阶段呈现出三个鲜明特征：一是更新理念从"物质环境改造"向"综合价值创造"转变，更加注重经济、社会、文化、生态等多维效益的平衡;二是实施方式从"运动式推进"向"常态化机制"过渡，多地建立了城市更新专项规划-年度计划-项目库的管理体系;三是价值取向从"追求短期政绩"向"注重长期可持续"演进，全生命周期管理思维逐渐普及。在此背景下，行业亟需构建政府引导、市场运作、公众参与的良性发展生态，通过制度创新、技术创新和模式创新破解发展难题，实现从规模扩张向质量效益的内涵式发展转变。

二、中国城市更新重点领域发展趋势分析

1、居住类更新提质扩容

2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。老旧小区改造正从基础类改造向完善类、提升类延伸，电梯加装、适老化改造、停车设施建设成为重点内容。未来将更加注重"硬件改造"与"软件升级"相结合，通过引入专业物业服务、发展社区商业等方式提升长效管理水平。城中村改造模式也在不断创新，从整体拆除重建转向综合治理与有机更新并重，保留城市多样性同时改善居住品质。

2、产业空间更新活力重塑

工业遗存和旧厂房的创意改造持续升温，涌现出大量文创园区、创新工场等新业态载体。这类项目越来越注重产业导入与空间改造的协同规划，避免"重形态轻功能"的倾向。商务楼宇的存量更新需求同样显著，通过设备升级、空间重组、智慧化改造等手段提升资产价值，应对新兴办公模式挑战。

3、历史文化保护有机更新

历史街区保护摒弃了简单商业化的老路，转向文化传承与社区营造相结合的新模式。通过控制商业比例、保留原住民、植入文化功能等举措，维持街区的真实性与活力。非遗技艺传承、地方特色餐饮等本土元素的创新利用，成为增强文化认同感的重要途径。

4、基础设施更新系统推进

市政设施更新更加注重系统性和前瞻性，统筹推进地下管网改造、海绵城市建设、公共服务设施配套等工作。特别是应对气候变化背景下的防灾减灾能力提升，成为基础设施更新的重要考量因素。TOD模式引导下的轨道交通站点周边综合开发，正成为优化城市结构的重要抓手。

三、中国城市更新行业发展前景预测

1、政策环境持续优化

未来五年，城市更新立法进程有望取得突破，国家层面或将出台专门法规，为各地实践提供统一法律依据。土地管理、规划建设、财政税收等配套政策将进一步完善，特别是在跨区域更新、混合用地开发等方面可能实现制度创新。差异化支持政策将更加明显，对民生类项目给予更多资源倾斜，对商业类项目强化市场化导向。

2、技术融合深度发展

数字孪生技术将广泛应用于更新项目的前期评估和后期运维，实现全流程数字化管理。绿色更新技术体系加速成熟，超低能耗建筑改造、可再生能源利用等技术成本持续下降。社区智慧化改造从基础设备安装向场景化服务升级，人工智能、物联网技术深度融入居民日常生活。这些技术进步不仅提高更新效率，也将创造新的商业价值点。

3、商业模式创新突破

"微利可持续"将成为主流商业模式，通过长期运营收益平衡前期投入。资产证券化工具应用范围扩大，公募REITs有望覆盖更多类型的更新项目。政企合作模式趋向灵活多样，从传统的PPP模式发展为委托运营、收益分成等多样化安排。跨项目平衡机制逐步建立，通过"肥瘦搭配"实现整体可持续。社会资本参与渠道不断拓宽，形成多元化投融资格局。

四、行业总结与建议

中国城市更新行业正站在历史性机遇的关口，其发展将深刻影响未来中国城镇化的质量与内涵。经过多年实践积累，行业已初步形成了具有中国特色的更新理念和方法体系，但在系统性、精细化方面仍有较大提升空间。展望未来，城市更新不仅是一项建设工程，更是推动城市治理现代化的重要抓手，需要从战略高度进行整体谋划。

从发展路径看，行业将呈现三个显著趋势：一是从"单点突破"向"片区统筹"转变，更加注重更新单元的整体策划和连片实施，避免碎片化改造造成的效益损失;二是从"硬件改造"向"软硬结合"深化，在改善物质环境的同时，注重社区治理创新、文化价值挖掘等软性提升;三是从"项目导向"向"长效机制"演进，建立健全规划引领、政策配套、资金保障、公众参与的制度体系，保障更新工作持续健康开展。

对行业参与各方而言，需要把握好几个关键点：政府部门应加强顶层设计，完善标准规范，强化政策协同，同时合理界定与市场的边界，避免过度干预;实施主体需提升专业能力，培养既懂工程建设又擅长资产运营的复合型人才，探索可复制可推广的商业模式;社区居民和社会组织要增强参与意识，通过共建共治共享机制保障各方权益。特别需要注意的是，城市更新必须尊重城市发展规律，保持历史耐心，避免急功近利的倾向，让更新成果经得起时间检验。

想要了解更多城市更新行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2026-2030年中国城市更新行业全景调研与发展前景预测报告》。