2022中国物业管理企业发展现状及未来前景展望

• 2022年4月11日 HuangJiang来源：新浪 667 39
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从整体市场容量来看，综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

2021年，房企增速降低、利润下滑成为行业新常态。不过随着国内消费逐渐恢复，房企的投资性物业表现交出了比开发物业更亮眼的表现。

2022中国物业管理企业发展现状及未来前景展望

2021年，华润置地录得营收2121.1亿元，同比上涨18.1%，但毛利率为近十年来最低，全年综合毛利润率27.0%，同比下降3.9个百分点。

相比之下，投资物业表现亮眼：租金收入同比上涨36.3%，达174亿元，其中购物中心租金收入达139亿元，按年增长38.1%，购物中心零售额按年增长了45%至1072亿元。其中，深圳万象城2021年销售额就达到130亿元，其次为沈阳万象城和杭州万象城，分别录得销售额85亿元和80亿元。

2021年，龙湖的投资物业不含税租金收入为104.1亿元，其中，商场总体租金收入同比增长40%至81.5亿元，出租率维持在97%;长租公寓全年租金收入贡献22.3亿。截至2021年末，龙湖共开业61个商场，分布在13个重点城市，开业建面594万平方米。目前，龙湖累计获取商业项目超过120个。

新城控股商业运营收入增速更高一些，全年总收入86.39亿元，同比增长51%。截至2021年底，新城控股已开业125座吾悦广场，整体出租率为97.63%，客流总量10.59亿人次，较2020年增长63%，销售总额572亿元，较2020年增长79%，物业出租及管理毛利率更达到72.64%。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国物业管理行业深度研究报告》显示：

物管行业有着明显的存量属性，城市住宅市场容量决定了企业可拓规模的大小。从整体市场容量来看，综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

聚焦城市存量市场，根据各地统计年鉴显示，截至2020年，重庆存量住宅规模最大，为8.8亿平方米，上海、北京紧随其后，分别为7.1亿平方米、6.2亿平方米。

2021年，行业规模处在快速增长中，不过企业分化显著，头部企业领先优势进一步扩大。以2021年典型上市物企来看，平均在管面积突破11000万平，同比增长36%，平均营业收入近40亿元，同比增长33%。其中，头部企业在管面积超过40000万平，部分企业营业收入超过100亿元，形成断层优势，不仅如此，规模增速也非常显著，以招商积余为例，2021年，在管面积增速达到47%，领先于平均水平，行业第一万物云也仍然保持着20%以上的规模增速。

近期，上海、深圳、长春等地疫情势头依然严峻，部分城市均实行封闭式管理，物业的作用再一次被摆在台前。经历疫情大考后，物管行业或将迎来新的洗牌契机，物业企业价值整体趋势向好。

另一面，物业板块资本市场仍在回调，持续下挫已超半年之久，近期更是迎来“至暗时刻”，恒生物业管理指数下挫至历史最低点3545点。

过去一年，规模仍是主旋律，行业总规模达到342亿平，而企业在城市拓展方面开始重视密度提升。基础物业管理服务收入依然是基本盘，而物业费水平和可拓展的市场规模是影响基础物业管理服务收入的两大核心要素。

物企需要优选发展城市，从市场容量角度了解不同城市市场空间、物业管理覆盖情况以及市场化程度，实现高质量发展。

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